Экономика землепользования 5. 1. Особенности землепользования

5.7.7. Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и со­ставной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следую­щими свойствами:

- пространственной ограниченностью;

- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее харак­
теристик;

- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и обще­
ственной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимо­сти, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

- производительная способность;

- возможность улучшения качества при рациональном использовании;

- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.
Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характери­
зующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, раститель­
ным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс
превращается в объект социально-экономических связей, главное средство
производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и раз­
мещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырье­вую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юриди­ческого лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), про­цесс ее использования.

5.7.2. Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земель­ных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику земле­пользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отноше­ний реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимо­сти характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важней­шие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных ин­женерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, поч­вы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование зе­мельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строи­тельство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологиче­ское состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собствен­ность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля вы­ступает не только как пространственный базис размещения строительных объ­ектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономи­ческой характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются

при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообло­жения.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель полу­чают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естест­венное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нор­мативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предпри­ятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-техни­ческих средств. При этом расстояния по дорогам различного качества — ас­фальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквива­лентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка произво­дится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влия­ние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче­смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продук­ции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществ­ляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как про­странственный базис размещения городов, промышленных объектов, они на­ходятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные уго­дья — источник расширения городов, размещения всевозможных строитель­ных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при заня­тии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землеполь­зователем (земельным собственником) производятся компенсационные пла­тежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы ис­пользуются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыноч­ный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое яв­ляется основой формирования стоимостных характеристик земельных участ­ков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организа­ции использования земель и устройству территории для меняющихся целей и

условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов не­движимости и социальных потребностей населения.

Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использо­вание, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользо­вания. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земель­ных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:

- научное прогнозирование земельных преобразований;

- обеспечение единой государственной политики в планировании и ор­
ганизации рационального использования и охраны земель всех катего­
рий независимо от форм собственности;

- контроль за целевым использованием земель;

- формирование экологически и экономически обоснованных, компакт­
ных и оптимальных по площади землепользовании;

- обеспечение надежного функционирования различных производств
путем создания для них необходимых территориальных условий;

- подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.
Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства

решаются следующие задачи:

- разработка программ использования и охраны земель на основе градо­
строительных, экологических и экономических характеристик терри­
тории;

- формирование земельных участков по единой государственной систе­
ме и их техническое оформление;

- разработка проектов создания и упорядочения землепользования с
устранением различных неудобств;

- установление границ земельных участков, отвод земельных участков в
натуре, составление документов для оформления прав на земельные
участки;

- закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и
сельских поселений;

- проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерацио­
нально используемых и используемых не по целевому назначению зе­
мель;

- выполнение земельно-оценочных работ.

Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, ре­шаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на мест­ности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земель­ной собственности, землепользования. В состав документации по отводу участ­ка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топо­графические и иные элементы местности.

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными государственными и общественными организациями и учреждениями и утвер-

ждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответст­вующим органом государственной исполнительной власти и местного само­управления.

Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействи­тельными. Разработчики землеустроительной документации несут ответст­венность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства.

В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается не­сколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономи­ческой эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта — наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное ре­шение.

5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регист­рации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформле­ния правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически право­мерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности соб­ственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качест­венной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользо­вании и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользова­ния) — одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный зе­мельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистра­ции, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкорас­познаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридиче­ских документов, устанавливающих право на предоставление или приобрете­ние земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующе­го планово-картографического материала. Земельная собственность, земле­пользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и соб-

ственник (пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) поль­зования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, соб­ственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по эко­номическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойст­вам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценно­сти земель и используется в основном для определения налогооблагаемой ба­зы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показате­лей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доход­ности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастро­вая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположе­ния, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности за­стройки, экологического состояния и престижности.

Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осу­ществляется проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картогра­фических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных об­следований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением инфор­мации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимо­сти. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формиру­ется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе ин­ститутов и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Го­сударственной автоматизированной системы земельного кадастра России для накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в ав­томатизированном режиме.