Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости тре­
бует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен­
ного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным
выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается
оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде
всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объек­
тов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической
информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различ­
ных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится
очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в ка­
честве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и
наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на
коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и рас­ходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = Б*См, где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

См - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой до­ход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использова­ния объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизацион­ных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.