Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви­жимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек­та недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводит­
ся анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют
собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Ре­
зультат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, соору­
жений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объ­
екта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

„ NOY „ ЧОД

С =------ или С = ——, где

Rk KK

С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой оп­ределение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодо­вого) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ог­раничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер­
шенного строительства.