Правовые основы недвижимости

1.2.1. Право собственности

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограни­чения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государ­ственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, преду­смотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществ­ляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляю­щих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъ­екту.

Право собственности состоит из трех прав:

• владение - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя
возможность непосредственного воздействия на вещь;

• пользование - право потребления вещи в зависимости от ее назначе­
ния, а также получения доходов, приносимых вещью;

• распоряжение - определение юридической судьбы вещи путем осу­
ществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические);

- государство;

- местное управление (муниципальные образования).

1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направ­ленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обя­занностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;

• правоспособность и дееспособность физических и юридических
лиц, совершающих сделку;

• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

• соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного пра­ва является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объек­та недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект не­движимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность дру­гой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имуществен­ных обязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимо­сти передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою оче­редь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать по­лучателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его со­держание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная - выплачивается бессрочно;

• пожизненная - выплачивается в течение жизни получателя ренты;

• пожизненное содержание с иждивением.
Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой пре­кращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимо­стью

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимо­действующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собст­венности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на не­движимое имущество и сделок с ним.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государствен­ной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля

1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регист­рации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контроли­руемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на не­движимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на докумен­тах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.