Оценка стоимости доходной недвижимости

Стоимость недвижимости может быть определена методами ипотечно-инвестиционного анализа в двух формах: традиционной техники и техники Элвуда. Вторая форма дает тот же результат, но в ряде случаев более удобна из-за фиксирования в ней часто используемых на практике допущений относительно условий финансирования, цены перепродажи недвижимости, оценочного изменения стоимости и т.п. Это дает возможность предварительно рассчитать нужные коэффициенты, которые позволяют быстро с помощью простой формулы (Элвуда), произвести оценку стоимости, что удобно при проведении многовариантных расчетов.

Традиционная техника имеет прозрачный экономический смысл и позволяет, пусть более громоздким способом, получить результат и тогда, когда допущения, принятые в технике Элвуда, не выполняются.

Далее будет идти речь о традиционной технике, а желающие познакомиться с техникой Элвуда могут обратиться к более полным руководствам или специальной литературе.

Традиционная техника в основу расчетов кладет очевидную формулу:

Стоимость недвижимости =

= Величина инвестированного собственного капитала +

+ Величина ипотечного кредита (11)

Для доходной недвижимости эта формула, учитывающая еще возможность перепродажи недвижимости через некоторое время (называемое прогнозным периодом), принимает вид:

Стоимость недвижимости = Текущая стоимость аннуитета

(в виде чистого операционного дохода

за вычетом обслуживания ипотечного кредита) +

+ Текущая стоимость выручки от перепродажи

через некоторое время недвижимости

за вычетом остатка ипотечного долга +

+ Величина ипотечного кредита в текущий момент

времени (12)

Формула (12) позволяет произвести необходимые расчеты в форме таблиц или иных логически последовательных действий, но при этом процедура теряет свою наглядность. Обычно в литературе прибегают к смысловой записи формулы (12) с использованием описательных аббревиатур, в результате чего формула в русскоязычном варианте может быть представлена в виде:

СН = (ЧОД – ОбИК) · φ₅ (r, n) +

+ (PH – ОСиК) · φ₄ (r, n) + ИК, ден. ед., (13)

где СН – стоимость недвижимости в текущий момент времени, ден. ед.;

ЧОД – чистый операционный доход от недвижимости, ден. ед./год;

ОбИК – обслуживание ипотечного кредита (проценты плюс амортизация основного долга), ден. ед./год;

φ₅ (r, n) = PVA₁ (r, n) = [(1 – (1+r)^-n/r] – пятая функция сложного процента, определяющая текущую стоимость единичного аннуитета в течение срока «n» с устраивающей инвестора ставкой доходности «r», год.;

РН – реверсия недвижимости (от лат. reversio – возврат), т.е. текущая стоимость цены перепродажи в момент времени «n», ден. ед.;

ОсИК – остаток ипотечного кредита после «n» периодов использования недвижимости, ден. ед.;

φ₄ (r, n) = PV₁ (r, n) = (1+r)^-n – четвертая функция сложного процента, показывающая текущую стоимость денежной единицы, безразмерная величина;

ИК – инвестиционный кредит в текущий момент времени, д.е.

В формуле (13) первые два слагаемых равны собственному капиталу инвестора, а последнее определяет капитал кредитора. Чтобы ей воспользоваться нужно знать, во что обходится обслуживание ипотечного кредита (ОбИК) и остаток ипотечного кредита (ОсИК) на момент перепродажи недвижимости. Для частного, но весьма распространенного, случая, когда ипотечный кредит возвращается равновеликими суммами (амортизация основного долга плюс проценты на остаток долга равна постоянной величине), формулы имеют вид (см. формулы (1) и (2)):

ОбИК = РМТ = ИК · φ₁ · φ₂ = ИК , д.е./год (14)

и

ОсИК = ИК , д.е. (15)

где ИК – инвестиционный кредит, д.е.;

r_к – процентная ставка по кредиту, ¹/_год;

N – срок инвестиционного кредита, год;

n – время использования недвижимости до перепродажи, год.

Рассмотрим на примере использование формулы для оценки стоимости (13) в различных ситуациях.