Жилищная ипотека

В течение срока действия кредита и заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости, правда, неполными. У них есть права владения и пользования, но нет права распоряжения.

Все ипотечные кредиты делятся на два класса: с постоянными и переменными выплатами. Второй класс очень разнообразен и делится на практически неограниченное число подклассов.

Мы остановимся на первом классе, к которому относится, как правило, ипотечное кредитование жилья. Так, например, Российская Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования (в 2005 г.) имела следующие условия:

– процентная ставка 15 % годовых (авт. – инфляция 12 %);

– размер кредита не менее 30 % и не более 70 % стоимости жилья;

– ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35 % от чистого ежемесячного семейного дохода и должны оставлять семье не менее прожиточного минимума;

– кредит должен быть погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет и через 6 месяцев возможно досрочное погашение;

– погашение производится равными платежами (авт. – а это и есть первый класс ипотеки).

Дополнительные расходы заемщика:

– оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья;

– комиссионные банку за оформление документов;

– оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной;

– сборы Федеральной регистрационной службы;

– годовой взнос страховой компании;

– оплата услуг риэлтерской фирмы, если вышеперечисленные действия или их часть поручаются для выполнения ей.

При расчетах регулярных платежей, погашающих долг, следует иметь в виду, что сумма платежа будет постоянной, если регулярная уплата основного долга будет увеличиваться в той мере, в какой будут снижаться проценты на уменьшающийся остаток долга. Решение этой задачи дает финансовая математика, которая предлагает формулу:

РМТ = Д · φ₁ · φ₂ = Д , ден. ед. / период, (1)

где Д – величина долга (ипотечного кредита);

φ_1, φ₂ – первая и вторая функции сложного процента (см. раздел 8);

РМТ – периодическая срочная уплата;

m – число выплат в году и периодов начисления процентов;

n – число лет на которые предоставлен кредит;

r – ставка процента.

Часто при перепродаже недвижимости или других обстоятельствах необходимо знать величину оставшейся суммы кредита после окончания определенного кредитного расчетного периода. Она определяется формулой:

Д_к = Д , ден. ед. (2)

где Д – первоначальная величина долга (ипотечный кредит);

К – номер закончившегося расчетного периода;

Д_к – остаток долга после к-го расчетного периода (в начале к + 1 периода).