Риски на рынке недвижимости

На экономику недвижимости значительное влияние оказывают риски, наступление которых трудно определить по времени и по месту.

Риск как явление экономическое всегда сопряжен с расходами для собственника недвижимого имущества. Причем собственник несет затраты не только после наступления рисковых событий, но и до их наступления, с целью их предотвращения или снижения.

Таким образом, риск - это опасность принятия неправильного решения по отношению к объекту недвижимости в связи с недостаточной информированностью о причинах, которые могут привести к незапланированным расходам.

Все многообразие причин, вследствие которых возникают риски, можно объединить в две группы:

1. События - возникает и порождает риски помимо воли человека (пожары, наводнения, ветровалы и т. д.).

2. Действия - проявляющиеся через поступки человека, также могут являться основанием для возникновения риска.

Практически все риски имеют сложную структуру, не являются однородными и оказывают взаимное влияние. Например, инвестиции в недвижимость сопряжены с инвестиционными рисками, а последние, в свою очередь, включают финансовые и предпринимательские риски.

Учитывая экономическую природу недвижимости, ее место в рыночной экономике, можно сказать, что риски на рынке недвижимости связаны с возможными потерями, невыгодными имущественными последствиями, возникающими вследствие действия, случайного события или группы событий.

В отношении предприятия как имущественного комплекса производственные риски имеют многокритериальное деление (рисунок 17).

Риски производственного цикла подразделяются на:

- входящие (связанные со снабжением сырьем и материалами, доставкой машин и оборудования, снабжением энергией и топливом, набором нового персонала) внутри производственного цикла (непосредственно связанные с производством продукции -способом производства, наличием брака, хранением продукции);

- риски на выходе производственного цикла (связанные со сбытом продукции, с гарантией платежей за отгруженную продукцию, с ценами на конечную продукцию, с транспортом).

Вышеизложенное в полной мере относится к лесному предприятию, с одной лишь особенностью, что на ряду с механическим производством (заготовкой древесины, трелевкой и т. д.), имеет место биологический вид производства (естественный рост деревьев), подчиненный законам природы.

Практически все предприятия реагируют на возможность возникновения риска одинаково. Они пытаются ограничить возникновение риска, расчленить вероятность его возникновения по различным факторам или распределить его бремя среди других субъектов экономических отношений. Ограничить возникновение риска можно путем проведения различного рода мероприятий.

Несмотря на относительно малое время функционирования отечественного рынка недвижимости, можно выделить комплекс наиболее часто встречающихся рисков. Учитывая этот факт, нередки случаи возникновения мультипликативного риска, когда одновременно пересекаются различные виды рисков. Наиболее часто встречающиеся риски представлены на рисунке 18.

1. Инвестиционные риски - связаны с возможным недополучением или полной потерей расчетной прибыли $ процессе реализации инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости.

2. Политические риски - возникают в случае изменени$хоциально-полилического курса страны в сторону социализации, приводят к потере недвижимости собственником, ограничению прав на недвижимость^либо к ограничению ее оборотоспособности.

3. Юридические риски - обусловлены многими причинами: противоречивость и разночтение отечественного законодательства, его пробельность, юридические неточности при заключении договоров аренды и сделок купли-продажи с недвижимым имуществом, недостаточный правовой уровень проработки контрактов по выявлению различного рода обременения, сервитутов и т. д.

4. Технические риски - имеют место при строительстве объектов недвижимости и их дальнейшей эксплуатации. Они могут быть вызваны ошибками при выборе строительных конструкций и материалов, нарушением функционирования объектов вследствие ошибок при проектировании и монтаже и т. д.

5. Экономические риски - могут быть вызваны широким спектором событий разного характера. Экономические риски условно можно поделить на две группы:

- макроэкономические риски - связанные с ошибками при прогнозировании развития экономики страны в целом или отдельного региона, экономической политики государства, денежно-кредитной системы, инфляции, финансовой системы, государственного макрорегулирования, ошибками в прогнозировании спроса и предложения на рынке недвижимости и т. д.

- микроэкономические риски - связаны с формированием предпринимательского капитала, планированием и управлением издержками, прибылью, налогами, выбором соответствующей организованной формы при реализации проекта и т. д.

Вышеперечисленные укрупненные группы рисков могут быть разделены на частные группы, наиболее часто встречаемые из которых:

1) Кредитный риск - связанный с возможным невозвратом в установленный срок суммы кредита (незавершение в срок строительства, изменение рыночной ситуации, низкое качество маркетинговой проработки проекта и т. д.).

2) Процентный риск - является дополнением кредитного риска и возникает в случае превышения кредитного процента над внутренней нормой прибыли проекта, изменения процентных ставок по финансовым ресурсам, финансовых просчетов и т. д.

Валютный риск - оказывает наиболее существенное влияние на строительные компании при строительстве объекта недвижимости в случае изменения обменных курсов, при получении экспортных кредитов или их внешнеэкономической деятельности.