Определение рынка недвижимости и его структура

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих инди­видуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т.д. ([5], с. 17-18)

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие:

- первичный рынок;

- вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу ([5], с. 21).^!

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в районе, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости, на первичном рынке. Специалисты приводят пример из Санкт-Петербургской практики, когда в 1991 - 1993 гг. предложение жилья на вторичном рынке резко увеличилось и стало превышать спрос, это привело к снижению цен на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство в 1993 - 1995 гг. привел к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказалось на росте цен и на вторичном рынке.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры (рисунок 11) ([6], с. 58).

Рис. 11. Система рынка недвижимости

Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов, которые представлены на рисунке 12 ([6], с. 59).

Предложение - это количество недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный эквивалент недвижимости. Это наивысшая цена, которую принесет продажа недвижимости на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов:

1. О существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости.

2. О структуре спроса и предложений по различным объектам.

3. Об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

1. Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ.

2. Заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости.

3. Рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях.

4. Специальные исследования, опросы.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей (таблица 8), которые необходимо учитывать при совершении операций на нем.

Таблица 8

Особенности рынка недвижимости