Сегментация рынка недвижимости

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Основные структурные составляющие рынка недвижимости представлены на рисунке 13 ([8], с. 63).

В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей: 1. Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4 - 6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостоя­ние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок город­ского жилья и рынок загородного жилья:

- городской жилой фонд делится на несколько групп, учиты­вающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.

При этом качество жилья и его местоположение, ситус (рисунок 14) ([3], с. 80), являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье; формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду), направлению от города (например, северное направление в окрестностях Санкт-Петербурга), наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению:

на рынке офисов сформировалось три основных сектора: 1) престижные офисы;

2)офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера;

3) помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и част­ных предприятий;

- рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра -аренда помещений;

- рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузоразгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

3. Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и тех­нологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности.

4. Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля - продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличие поблизости водоемов, леса.

Рынок недвижимости также может быть дифференцирован по различным признакам: по характеру совершаемых операций, по виду объектов недвижимости, по способу совершения сделок и т. д. В таблице 9 ([8], с. 64) представлена классификация рынка недвижимости фасетным способом.

Таблица 9

Дифференциация рынка недвижимости