Влияние и последствия

Мониторинг рынка недвижимости в период между 17 августа и до конца года позволил выделить в развитии рынка недвижимости в кризисных условиях несколько фаз продолжительностью от двух до шести недель, в которых происходили качественные изменения.

1. Первая фаза - фальстарт (вторая половина августа). С момента объявления о девальвации рубля специалисты ожидали подъема цен на жилье. И такой подъем не заставил себя ждать. В Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону долларовые цены, по которым продавцы выставляли жилье на продажу, мгновенно повысились на 5 - 10 %. Однако в секторе стандартного жилья покупатели не пошли за продавцами, и реально сделок по повышенным ценам не было. В других сегментах рынка (престижные коттеджи, квартиры в готовых к сдаче элитных домах) начался кратковременный ажиотажный спрос после периода застоя, и сделки совершались по ранее заявленным ценам. Наиболее интересно отреагировал рынок на девальвацию в городах со смешанными (долларовыми и рублевыми) ценами (Рязань, Самара, Саратов, Омск и др.) цены, номинированные в долларах, замирают; цены, номинированные в рублях, растут, но не могут достичь темпов девальвации, в связи с чем происходит быстрая дедолларизации рынка. Таким образом, на первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не произошло.

2. Вторая фаза - рынок замер (конец августа - начало сентября). На

данном этапе определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом. Располагающие наличной валютой потенциальные покупатели, дезориентированные начавшимся 23 августа политическим кризисом, заняли выжидательную позицию. Финансовый кризис не позволил потенциальным покупателям извлечь из банков свои накопления, причем не только долларовые, но и рублевые, и даже ранее подготовленные сделки начали расторгаться. Их число в большинстве городов сократилось на 40 - 60 %. В основном реализовываются ранее подготовленные сделки.

Необычное для отечественной практики поведение рынка можно объяснить следующим. Риэлторы-практики и специалисты отмечают, что за последние 2-3 года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья как в Москве, так и в ряде других городов. Ранее покупатели представляли тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших за жилье сразу и наличными. К началу финансового кризиса гораздо большую роль играть уже представители нарождающегося среднего класса, составляя по оценкам экспертов, от 30 до 40 % всех покупателей. Они улучшают свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Соответственно возникла группа продавцов -людей малого достатка, улучшающих свое текущее финансовое положение продажей большей и покупкой меньшей квартиры. Причем, за 2 - 3 года относительной финансовой стабильности многие граждане из обеих групп населения сделали сбережения посредством вложения своих денежных средств в банки, в том числе на наиболее доходные, рублевые депозиты. Задержка с их возвращением привела к падению платежеспособного спроса на рынке, его обесцениванию в валютном эквиваленте (за счет девальвации), а в ряде случаев к отсутствию клиентуры.

3. Третья фаза - выход из шока (конец сентября). Во второй половине сентября население начало понемногу извлекать свои сбережения из банков, но в условиях политической и экономической неопределенности покупатель не спешил возвращаться на рынок. Продавцы (прежде всего, риэлторские фирмы) поняли конъюнктуру рынка (сокращение спроса) и начали снижать долларовые цены предложения в Москве и др. городах для начала на 2 - 4 %, а затем и более.

Владельцы элитного жилья в условиях финансового кризиса своих компаний, резкого сокращения доходов начали распродавать свою недвижимость, снижая цены в 2 - 3 раза. Все это привело к некоторому оживлению рынка, увеличению числа сделок. В городах с рублевыми ценами их рост остановился на уровне 30 - 60 %. В результате многие продавцы квартир, ориентирующиеся в соотношениях валют и ценовой ситуации, начали снимать объекты с продажи. С одной стороны, это способствовало дальнейшему подъему цен, с другой - предложение уже не могло удовлетворить имевшийся ажиотажный спрос.

4. Четвертая фаза - временное успокоение (октябрь-ноябрь). В октябре-ноябре окончательно выявилось резкое расслоение рынка по признаку вида номинации цен на объекты недвижимости - рублевые или долларовые.

В городах с долларовыми ценами продолжается снижение цен, что способствует началу оживления рынка. Однако не везде продавцы и риэлторы смогли осуществлять осознанную политику снижения цен. В тех городах, где долларовые цены оставались замороженными, рынок продолжал находиться в состоянии стагнации.

В городах с преимущественно рублевыми ценами реакция на кризис рынков недвижимости выглядела иначе. Активность рынка и объем сделок увеличиваются при том, что рост рублевых цен продолжается, хотя и меньшими темпами. Продавцы приняли новую ценовую ситуацию и начали возвращаться на рынок. Таким образом, в городах с рублевой номинацией цен на недвижимость наблюдался резкий рост цен, но при этом - еще более резкое падение их долларового эквивалента. Активность рынка, как правило, выросла относительно сентября и стабилизировалась на новом уровне.

Пятая фаза - оживление рынка недвижимости (середина ноября -декабрь). В наиболее явном виде этот процесс происходил в Москве, где в декабре объем продаж вырос на вторичном рынке до 9 тыс., превысив июльский на 30 % и составив 75 % от декабря 1997 г. Средняя цена предложения 1 кв. м квартир составила в ноябре $ 900, декабре - $ 890, при этом темпы снижения цен составили в октябре и ноябре около 3 %, в декабре - 1 %. Резко повысилась ликвидность жилья: объем предлагаемых к продаже квартир в районах массовой застройки уменьшился на 40 %.

В других городах с долларовой номинацией цен замедление темпов снижения цен и повышение активности рынка были не столь заметными.

В городах с рублевой номинацией цен происходили несколько иные процессы: рост цен замедлился, снижение их долларового эквивалента прекратилось или замедлилось, объем сделок вырос или стабилизировался.

Основной причиной повышения активности рынка в конце года стал отложенный спрос. Дело в том, что инфляционные ожидания, опасения политической и экономической нестабильности заметно снизились, и население начало тратить свои придержанные в сентябре-октябре денежные средства. Другой причиной явилось начинавшееся оживление экономики. За счет фактора резкой девальвации рубля и повышения эффективности экспорта, возросли доходы предприятий-экспортеров и связанной с ними инфраструктуры. Повысились также доходы предприятий, выпускающих отечественные товары - невысокие (относительно девальвации рубля) темпы инфляции сделали их вполне конкурентоспособными на внутреннем рынке.

Сопутствующей причиной оживления рынка недвижимости явилась ситуация на валютно-финансовом и фондовом рынках. Там практически прекратили существование высокодоходные спекулятивные инструменты, и дополнительные доходы предприятий и банков от основной деятельности направились по сложившейся российской практике не на возврат задолженности по зарплате или на обновление основных фондов, а на рынок недвижимости. Дополнительным стимулом для его приобретения стало предполагавшееся вступления в силу с начала 1999 г. Закона «О государственном контроле над соответствием крупных расходов», которое в итоге не состоялось.

Таким образом, к концу 1998 г. в большинстве городов, как с долларовой, так и с рублевой номинацией цен четко отмечается повышение активности рынка жилья и уменьшение темпов снижения цен.

6. Общие итоги развития рынка недвижимости в 1998 году. 1998 год в новейшей истории российского рынка недвижимости займет особое место. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года состоит в том, что впервые в новейшей истории рыночных отношений в России (за 7 - 8 лет своего становления и развития) он отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились.

Ранее в периоды аналогичных кризисов («черный вторник» октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались. За все время наблюдений доля городов, в которых цены в годовом исчислении повышались, была не ниже 50%, а в 1998 г. она упала до нуля.

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья Москвы снизилась в декабре 1998 г. относительно декабря 1997 г. с $ 950 до $ 890 (- 6 %). В других городах с долларовой номинацией цен уровень цен снизился на 7 - 40 %. В городах, где цены на жилье на вторичном рынке в основном номинируются в рублях, долларовый эквивалент цены 1 кв. м упал на 43 - 67 % (т.е. в 1,7-3,1 раза). Сравнение данных о распределении обследованных в 1998 г. 29 городов по диапазонам средних цен на вторичном рынке жилья показывает, что основной массив городов перешел из диапазона $ 300 -500 за 1 кв. м в диапазон $ 100 - 300.

Первичные рынки муниципального жилья, которые во всех городах (в том числе в Москве), являются рублевыми, изменились аналогично вторичным рублевым рынкам: уровень цен в долларовом эквиваленте снизился в 2 - 3 раза.

На рынках аренды жилья и офисных помещений ставки в долларовом эквиваленте снизились также в 2 - 3 раза - они еще более чувствительны к экономическому спаду, чем рынок купли-продажи жилья.

Еще одним итогом 1998 г. для рынка жилья городов России является усиление расслоения городов по темпам снижения стоимости жилья вследствие увеличения разрыва в уровне платежеспособного спроса населения этих городов.

Но главным итогом 1998 г. можно считать то, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился. После недолгого обвала он активизировался на новом, более низком уровне номинальных цен, т.е. рынок недвижимости на финансовый кризис отреагировал как вполне рыночный институт в отличие от предшествовавших (в 1992 - 1995 гг.) кризисов, для которых были характерны явления, присущие переходной экономике.

7. Последствия финансового кризиса для участников рынка недвижимости. Рынок жилья после кризиса открыл новые возможности для продавцов и покупателей, инвесторов, риэлтеров.

В городах с долларовыми ценами выигрыш покупателей очевиден: они платят сниженную номинальную цену в долларах. При этом приобретаемая ими недвижимость обладает выросшей реальной стоимостью за счет роста покупательной способности доллара в России при использовании на внутреннем потребительском рынке страны валютной выручки, которая может быть получена от гипотетической продажи вновь купленного жилья. То же самое относится и к продавцам квартир, если вырученные ими доллары конвертируются в рубли и используются в России.

Инвесторы-застройщики и строители несут некоторые потери: снижение (в долларовом выражении) себестоимости строительства не всегда пропорционально снижению продажной цены квартир в новостройках. В то же время выигрывают инвесторы-спекулянты, перепродающие на вторичном рынке жилье, купленное на первичном рынке, где цены в долларовом эквиваленте упали более глубоко. Это обстоятельство облегчает положение получателя ипотечного кредита (инвестора): имеющееся у него жилье также приобретает большую стоимость относительно вновь покупаемого.

В городах с рублевой номинацией цен покупатели платят за покупку на рынке недвижимости в долларовом выражении значительно меньшую номинальную цену, чем должны были бы уплатить за этот объект до кризиса, но его стоимость, учитывая возможность использования на внутреннем потребительском рынке страны валютной выручки от гипотетической продажи вновь купленного жилья, снизилась еще больше.

Таким образом, если квартира приобреталась для жилья, то покупатель выиграл, если же предполагалась ее последующая продажа - проиграл. Продавцы квартир несут очевидные потери, поскольку рост цен на недвижимость не успевает за инфляцией, их потери в валютном исчислении еще более значительны, причем они не компенсируются ростом покупательной способности доллара в России.

Уникальная ситуация создалась для всех категорий потенциальных мигрантов, обладающих накоплениями в валюте - они могут приобрести жилье большего размера или лучшего качества, или в ранее недоступных для них регионах. У населения городов с долларовой номинацией цен появляется шанс реализовать свое жилье по высокой (в рублевом исчислении) цене и переселиться в города с рублевыми ценами, купив квартиру по значительно меньшей цене.