Основные закономерности и факторы развития рынка жилья

Стремительный рост цен в ходе радикальных рыночных реформ затронул и сектор недвижимости, причем наблюдаемые на нем процессы не могут быть убедительно объяснены только воздействием факторов номинальной рублевой инфляции и изменения покупательной способности доллара. Более того, эти инфляционные явления на рынке недвижимости находились в противоречии с известными закономерностями функционирования развитого рыночного хозяйства, в котором негативные изменения основных макроэкономических показателей сопровождаются, как правило, снижением цен на жилую недвижимость.

Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночных экономик является тот факт, что и в 1994 - 1997 гг. после начала финансовой стабилизации цены росли в 50 - 70 % городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэлторов (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2 - 6 % городов выборки (в 1992 - 1994 гг. рост цен в более чем 50% обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение).

Анализ рынка жилищной недвижимости в 1992 - 1998 гг. в России позволил выявить общую для развивающихся рынков различных российских городов закономерность изменения стоимости жилья.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой цены на недвижимость (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом.

1. В начале первой (стартовой) стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены выросли в 3 - 5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200 - 400 %).

2. Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год).

3. На третьей стадии (складывающегося рынка), рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации.

4. На четвертой стадии (стабильного рынка) рынок недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

В Москве стартовая стадия началась в середине 1990 г. В других городах ее начало совпадает с общим началом экономической реформы в стране (1992 г.). Отдельные регионы лишь в 1993 - 1995 гг. вступили в стартовую стадию рынка жилья (хотя по отдельным параметрам предпосылки запуска рынка все же возникали под влиянием общей экономической ситуации и развития нормативно-юридической базы в стране). Переход к другим стадиям также осуществляется в различные сроки, а продолжительность каждой стадии колеблется от 1 года до 3 - 5 лет.

Переход к стадии стабилизации возможен в рамках двух сценариев: «с перебегом», когда цены вначале стремительно растут и переходят за разумные пределы, а затем несколько снижаются и после одного - двух колебаний устанавливаются на более низком уровне, и «с доползанием», когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. К 1998 г. рынок жилья во всё большем числе городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992 - 93 гг. таких городов было 4 - 5 % из 50, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30 % городов, а на 1998 г. эта величина прогнозировалась на уровне 60 -70 %.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города уровня, соответствующего его специфическим особенностям. Эта динамика является общей для всех регионов. Однако ее фактическая реализация имеет свои особенности в различных регионах и городах России. Темпы развития рынка (сроки начала и продолжительность стадий, а также конкретные темпы роста цен) могут быть различны и во многом зависят от целого ряда других факторов.

В основе неравномерности развития рынка жилья в различных городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные между собой факторы, такие как:

- административный статус и масштаб города, характер его социально-экономического развития;

- структура и состояние недвижимого фонда города;

- удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств;

- наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;

- природно-климатические условия;

- качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку).

Естественным следствием произошедшего в России в 90-х гг. перехода к рыночному хозяйству стала концентрация капиталов в крупных городах, где произошло достаточно быстрое приспособление экономики к новым рыночным условиям хозяйствования. Интенсивное развитие негосударственного сектора в столицах, ряде региональных и промышленных (при наличии экспортоориентированных, конкурентоспособных производств) центров с большими объемами финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами обеспечило появление достаточно многочисленных высокодоходных групп населения, имеющих соответствующую планку потребностей. В этих условиях рынок недвижимости достаточно быстро развивается, а цены на нее со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне.

На другом полюсе находится большинство малых городов, где экономика в дореформенный период имела моноотраслевой характер и с началом рыночных реформ попала в состояние глубокой депрессии. Отсутствовали и объективные предпосылки для развития рыночной экономики, характерные для крупных центров (близость к столицам и зарубежью, развитая инфраструктура, вовлеченность во внешнеэкономические связи). В отличие от них там, по существу, не вызрел новый, сколько-нибудь значительный, конкурентоспособный сектор хозяйства. Под давлением низких денежных доходов населения рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а цены со временем стабилизируются на низком уровне.

Между этими крайними типами городских поселений находится множество других, находящихся в промежуточном состоянии, для которых характерен неспешный темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации. Кроме того, изучение рынка конкретных городов показало, что в условиях переходной экономики и высокой степени нормотворческой самостоятельности субъектов Федерации, важными факторами, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, являются политическая ориентация местных властей и степень их активности на рынке. В свою очередь, от них зависит состояние ряда других факторов, влияющих на уровень цен на жилье: развитие инфраструктуры, направленность нормативно-правовой базы, степень криминализации рынка и т.д.

Энергичная политика региональных и городских администраций, развивающая по-настоящему цивилизованные рыночные отношения, в сочетании с высокими доходами значительной части населения, достаточными для формирования относительно многочисленного среднего класса с его бурной деловой активностью, в т. ч. в инвестиционно-строительном секторе, способствует росту спроса и предложения на объекты недвижимости, в результате чего цены на нее быстро растут, а затем стабилизируются на достаточно высоком уровне. Напротив, нерыночная ориентация местных властей, отсутствие благоприятных условий для развития бизнеса и предпринимательства, инвестиционная пассивность, консервируемые, как правило, низким уровнем доходов населения и миграционным оттоком, имеют своим следствием низкий уровень предложения и спроса на объекты недвижимости, сдерживают рост цен на них. В своей крайней форме данный вариант может превратиться в явную политику противодействия развитию рынка недвижимости на локальном уровне, что может привести к замедлению темпов его становления, стагнации цен на низком уровне, снижению доходности и увеличению риска инвестиций в жилье.

В российских реалиях переходного периода можно наблюдать самые различные сочетания взаимного влияния объективно обусловленных экономических факторов и вариантов политики региональных властей, что привело к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости, к асинхронности их развития.

Так, в Москве в 1992 - 94 гг. проводилась активная политика по развитию рыночных отношений. Вместе с другими факторами и присущими мегаполису преимуществами она способствовало быстрому становлению рынка и бурному росту цен на жилье. В дальнейшем, в 1995 -96 гг. всё больше стали проявляться тенденции к замещению конкурентной среды регулированием на основе комбинировании административных и рыночных интересов.

В Санкт-Петербурге, благодаря своевременному появлению в 1992 г. нормативно-правового обеспечения механизмов функционирования рынка жилья, стабилизация по сценарию «с доползанием» была достигнута в 1994 -1995 гг., т. е. на 2 года раньше, чем в Москве. Однако усилившееся с 1996 г. регулирующее воздействие властных структур привело к накоплению столь значительного негативного потенциала, что кризисные явления на рынке Петербурга проявились еще до наступления финансового кризиса.

Характерным для России примером зависимости рынка недвижимости от конкретной социально-экономической ситуации является Ульяновск. Вопреки устоявшемуся мнению о принадлежности региона к «красному поясу» в этом городе сложился один из первых удачных региональных рынков жилья (как вторичный, так и первичный).

На фоне проводившейся до 1996 г. администрацией области политики по регулированию цен на основные продукты питания и весьма умеренной приватизации местные энтузиасты-профессионалы при отсутствии правового регулирования на региональном уровне (как разрешительного, так и запретительного характера) сумели наладить механизмы рынка, создать его инфраструктуру и обеспечить к 1994 г. стабилизацию цен на вторичном и первичном рынке на уровне $ 350. Сформировавшиеся к этому времени заказы на строительные работы предприятиям, находящимся все еще в государственной собственности, налоговые поступления в местный бюджет послужили надежной защитой частных застройщиков и риэлтеров от возможных санкций властей.

Новая волна депрессии, выразившаяся в длительных простоях основных градообразующих предприятий областного центра в сочетании с отпуском ранее регулировавшихся цен на продовольственном рынке, в 1996 г. привела к стагнации цен на рынке недвижимости, но уже к концу 1997 г. начался их рост до уровня, соответствующего, по оценке РГР, специфике этого города ($ 400 -450).

Тем не менее, несмотря на асинхронный характер развития в различных городах и регионах, состояние рынка недвижимости по России в целом к осени 1997 г. может быть охарактеризовано, как трудно достигнутая стабильность. С середины 1995 г. в условиях финансовой стабилизации и укрепления курса рубля происходил осторожный, прерываемый важными политическими событиями (прежде всего, парламентскими выборами в декабре 1995 г. и президентскими в июне 1996 г.) процесс дедолларизации рынка. В результате в 1997 г. лишь в 20 % обследованных городов использовались только долларовые цены (в конце 1994 г. - 40 %), в 30 % - смешанные (в конце 1994 г. - 35 %) и в 50 % - только рублевые (в конце 1994 г. - 25 %).

Однако в последние три месяца 1997 г., когда в российской экономике стало ощущаться влияние мирового финансового кризиса, произошло существенное повышение активности рынка жилья в ряде городов России: рост спроса, увеличение числа сделок и повышение долларовых цен на 10 -30%.

Резкое повышение Центробанком РФ учетной ставки, проводимые им крупномасштабные валютные интервенции с целью поддержания обменного курса рубля, значительный рост доходности государственных ценных бумаг, пессимистические прогнозы в ряде средств массовой информации, растущее недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства сформировали соответствующее поведение участников рынка жилья. Покупатель в ожидании девальвации рубля стал конвертировать рублевые накопления в доллары с целью приобретения на них жилья, пусть менее качественного или меньшего размера, чем он мог бы это сделать ранее в спокойной обстановке. Продавец также становится уступчивым в надежде на увеличение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных долларов. В итоге рынок активизировался, а цены на нем стали расти.

Существенные коррективы в динамику рынка недвижимости внес финансовый кризис августа 1998 г.

Рынок недвижимости и финансовый кризис 1998 г.: