Цена: 1052-50руб. 18 страница

В-третьих, производится страхование послепусковых гарантийных обязательств.

В соответствии с гражданским законодательством подрядчик несет ответственность за выполнение своих договорных обязательств по контракту на протяжении гарантийного срока. Страхование послепусковых гарантийных обяза­тельств призвано сделать расходы подрядчика на исполнение этих обязательств заранее определенными и пригодными для включения в контрактную стоимость в виде затрат на страхование.

Действие договора начинается сразу после подписания акта приемки-сдачи объекта.

¹ По данным страховой компании «Спасские ворота».

Страхование послепусковых гарантийных обязательств является заверша­ющим элементом комплексной страховой защиты строительно-монтажных работ. Оно обеспечивает возмещение непредвиденных расходов подрядчика, обуслов­ленных его гарантийными обязательствами перед заказчиком, связаных с ремон­том, заменой, восстановлением построенного объекта в результате его поврежде­ния или гибели.

Ставки сравнительно невысоки — страховое вознаграждение (тариф) устанавливается в размере 0,3-1,5% от сметной стоимости работ. Причем страхование строительно-монтажных рисков и гарантийных обязательств оговаривается, как правило, в одном договоре.

Страхование профессиональной ответственности субподрядчика. Для предотвращения возможных убытков, возникающих при нанесении ущерба готовым частям объекта строительства субподрядными организациями, предлагается обязать данные организации страховать свою гражданскую ответственность. Гражданская ответственность — это материальная ответственность юридического лица, предусмотренная действующим законодательством РФ, за причинение вре­да третьим лицам, их имуществу в процессе или в результате строительной дея­тельности. В данном случае третьим лицом является заказчик. Страховым слу­чаем признается свершившееся событие, с наступлением которого возникает обязанность страхователя возместить ущерб, причиненный имущественным ин­тересам заказчика, который является следствием небрежности, ошибки или упу­щения при осуществлении строительной деятельности.

Страховая сумма устанавливается по согласованию сторон на основании планируемых объемов работ и услуг на срок действия договора страхования и чис­ленности работников субподрядчика. Договором страхования может быть преду­смотрено установление отдельных лимитов ответственности.

Страховой взнос составит от 0,1 до 0,5% страховой суммы или лимита ответственности.

Страхование гражданской и профессиональной ответственности проектиров­щика. Реализация процесса строительства объекта и его дальнейшая эксплуатация в большой степени зависят от правильности выполнения работ по архитектурно­му и строительному проектированию. Ошибки, допущенные проектировщиками, могут привести к срыву реализации программы строительства, потерям инвесто­рами своих вложений.

Страхователем выступает проектная организация. По условиям данного вида страхования страховая компания обеспечивает возмещение ущерба, нанесенного подрядчику или заказчику в период строительства или эксплуатации объекта в результате ошибок, допущенных в проекте строительства.

Страховой тариф составит от 0,5 до 1% страховой суммы (лимита ответствен­ности) в зависимости от ее величины.

В заключение отметим, что в странах с развитой рыночной экономикой страхо­вые компании не только принимают взносы, но и распоряжаются ими как инве­сторы нового строительства. В нашей стране страховые компании на законных основаниях не имеют права вести подобную деятельность.

Глава 20

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Управление недвижимостью (рис. 20.1) — это деятельность, осуществляемая за счет и в интересах потребителей и связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:

Рис. 20.1. Схема (принципы) управления недвижимостью

• программа наилучшего использования земельного участка (объекта недви­жимости, территории);

• проектирование как самого объекта недвижимости, так и неотделимых улуч­шений;

• инвестирование;

• изготовление (возведение, строительство, монтаж) как самого объекта не­движимости, так и неотделимых улучшений;

• оценка объекта;

• маркетинг;

• обращение (купля-продажа, аренда), лизинг, залог (ипотека), доверитель­ное управление, передача прав хозяйственного ведения и оперативного управ­ления, дарение и т. д.;

• употребление (сервис);

• техническое обслуживание, эксплуатация и ремонт (текущий, непредвиденный);

• капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

• перепрофилирование по функциональному назначению;

• утилизация (снос и захоронение).

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимального эффекта от использования объектов недвижимости в интересах собственника. В логической связи с основной задачей находится и повышение стоимости здания.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряже­ния объектами недвижимости.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управ­ления, представляющего комплекс технологически или функционально связан­ного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их ча­сти и пр.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными докумен­тами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.), т. е. управляющие воздействия формируются в самой управляемой системе, внутри нее. Орган управления, вырабатывающий управленческое воздействие, образует вместе с управленческой системой единый хозяйственный комплекс.

Внешнее управление недвижимостью — это деятельность государственных структур (или их уполномоченных) и саморегулируемых профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, а также контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Следует отметить, что мировые тенденции усиления внимания к аспектам управ­ления корпоративной недвижимостью характерны и для отечественных компа­ний. Стратегия управления (стратегия планирования, развития, использования) объектами недвижимости как основой пространства деловой активности орга­низации представляет собой установление стратегического соответствия между целями корпорации и ее персоналом. Таким образом, менеджеры по недвижимо­сти в определенном смысле интегрируют людей корпорации с ее целями и местом работы. В принципе, можно выделить две противоположные управленческие по­литики, которые обрамляют широкий спектр стратегических направлений дея­тельности в менеджменте недвижимости организации:

• доведение эксплуатации сложившейся структуры и состава имущественно­
го комплекса (недвижимости) организации до конца его жизненного цикла;

• скорейшая замена имущественного комплекса организации (в частности, через его ликвидацию и распродажу) на качественно новый комплекс, соот­ветствующий положениям новой стратегии организации.

Между этими крайними стратегиями находится потенциальное многообразие вариантов для формирования и реализации стратегий управления объектами не­движимости, включая такие, как: модернизация, перестройка, инновационные проекты, развитие объектов недвижимости и т. д. Выбор из этого множества про­изводится исходя из оценок осуществимости, показателей экономической и иной (социальной, экологической и т. д.) эффективности, меры соответствия критери­ям управления организацией в целом и качественному решению основных задач в ее бизнесе. Стратегический подход к управлению недвижимостью должен в из­вестном смысле предвосхищать и быть готовым эффективно обеспечивать новые потребности и новое качество инфраструктуры организации и пространства жизне­деятельности ее персонала.

20.1. Суть процесса управления и эксплуатации объектов недвижимости

Субъекты рынка осуществляют различные виды воздействия на объект недвижи­мости (рис. 20.2):

1. Государственное регулирование недвижимости:

• путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и по­ложений, регулирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требо­ваний при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; ре­гистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирова­ние предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;

• путем косвенного воздействия (экономические методы управления объ­ектами недвижимости), включая: налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-ком­мунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;

• путем комплексного решения вопросов землепользования и приватиза­ции, развития инженерной инфраструктуры и т. д.

2.Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные опе­рации с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.

3.Управление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.

4.

Рис. 20.2. Внешнее воздействие на объект недвижимости

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации: муни­ципальной недвижимостью; земельными ресурсами; лесным фондом; недви­жимостью в жилищной сфере;¹ нежилой недвижимостью.²

В правовом аспекте предусматривается создание государственной властью субъектов РФ системы законов и иных нормативно-правовых актов, регламенти­рующих принятие административных, организационных и технических решений в области управления объектами недвижимости и обеспечивающих эффективное использование в интересах собственника.

В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектно­го управления, который залючается в пообъектном разграничении (формирова­нии) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; пообъект­ной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.

¹ В качестве примера управления жилой недвижимостью можно привести создание Город­ского объединения домовладельцев (ГОД) в Санкт-Петербурге, которое должно стать единым органом, выполняющим функции заказчика на обслуживание жилья, находяще­гося в собственности ЖСК и ТСЖ. Обслуживанием государственного (муниципального) жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

- Системами государственной нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ. В Санкт-Петербурге более 20 тыс. зданий сдается в аренду и только 30 объектов находится в доверительном управлении (ДУ). Районные агентства КУГИ не в состоянии эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как минимум на 15% и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.

Под формированием объекта недвижимости понимаются его техническое и эко­номическое описание и юридическое обоснование, в результате которого объект получает технические и экономические характеристики и юридический статус, позволяющий идентифицировать его из других объектов. Формирование объек­та недвижимости состоит из его инвентаризации, сервитутов и регистрации.

Услуги по управлению недвижимостью в отношении объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации прав...», не оказываются.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имуществен­ными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяй­ственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т. д.

Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обще­стве, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспече­ния текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижи­мости требуется квалифицированное управление.

Профессиональные менеджеры готовы управлять любыми объектами: офис­ными и административными зданиями, нежилыми помещениями, жилыми дома­ми, объектами социальной сферы, предприятиями, земельным участком и др. Управляющая компания, берущая на себя ответственность за объект недвижимо­сти, осуществляет административно-управленческие функции на основе резуль­татов маркетинга. При этом любая работа по объекту начинается с выяснения целей собственника. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступить в роли консультанта, предложить различные варианты использования объекта недвижимости.

Предоставление информации о потребителе и оказанных ему услугах допуска­ется только в случаях: официального запроса уполномоченных органов государ­ственного управления или по решению суда; защиты управляющим своих прав и интересов в суде.

Деятельность управляющего объектами недвижимости предполагает эффек­тивное взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта (основными субъектами рынка недвижимости), но и с подрядными организация­ми, которые осуществляют уборку и ремонт объектов, поставляют энергоносите­ли, воду и тепло.

Управляющий подбирает штат в зависимости от целей, которые ставит соб­ственник, а также в соответствии с размером объекта недвижимости и масштабом предполагающихся объемов работ по его эксплуатации. Собственник может огра­ничиться наймом собственно профессионального управляющего, в обязанности которого будут входить общее руководство, выработка концепции, создание биз­нес-плана объекта недвижимости, переговоры, контроль за исполнением догово­ров третьими сторонами (арендаторами, сервисными службами и пр.) и отчеты соб­ственнику.

При более масштабных планах на то или иное здание или комплекс зданий управляющая компания может выделять группу специалистов, способных выпол­нить необходимый объем работ.

Реализуя контракт, управляющий преследует две основные цели: обеспечение текущей доходности объекта недвижимости и увеличение его капитальной стоимости. Для этого он определяет центры затрат и прибыли, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д.; в процессе развития. проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

Приступая к работе, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в его действиях. При этом используются разные методы: от объяснения людям целей и задач управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости — и увольнения (с согласия собственни­ка) активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким каче­ством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. Определить пути реорганизации предприятия с конкретным выделением направлений возмож­но только после обстоятельного анализа. Как показывает практика, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на треть­ем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Исходя из четко сформулированных целей управляющий разрабатывает биз­нес-план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.

Следующий этап — заключение собственником договора управления и регист­рация права оперативного управления объектом недвижимости. Для этого необ­ходимо подготовить и сдать в ГУ ФРС следующий пакет документов:

1.Заявление о государственной регистрации нрава оперативного управления (хозяйственного ведения).

2.Документ об уплате государственной пошлины.

3.Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении предста­вителя — документ, подтверждающий его полномочия, — доверенность.

4.Правоустанавливающий документ (свидетельство и выписка о внесении в реестр федерального имущества, либо свидетельство и выписка о внесении в реестр собственности Санкт-Петербурга с перечнем закрепленных объектов недвижимости, либо распоряжение уполномоченного органа государствен­ной власти о закреплении объекта недвижимости на праве хозяйственного ведения (оперативного управления)) — оригинал либо копия, заверенная органом, выдавшим документ. Если строительство объекта недвижимости завершено после 31.01.1998 г., — предоставляются документы, необходимые для государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты не­движимости.

5.Распорядительный акт о передаче государственного имущества (объекта недвижимости) на баланс государственного предприятия или государствен­ного учреждения или акт приема-передачи, в случае передачи его на праве хозяйственного ведения или оперативного управления правообладателю до вступления в силу первойчасти Гражданского кодекса РФ, т. е. до 01.01.1995 г.

6.Паспорт на квартиру, оформленный органами, осуществляющими техниче­ский учет объектов недвижимости (филиалами Городского управления ин­вентаризации и оценки недвижимости — проектно-инвентаризационными бюро), либо, для жилых домов и объектов нежилого фонда — план, объекта недвижимости, удостоверенный органом (организацией) по учету объектов недвижимого имущества с указанием кадастрового номера, — оригинал.

7.Опись, составленная заявителем, содержащая перечень документов, пред­ставляемых на государственную регистрацию, с указанием их наименова­ния, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявите­ля. В описи должны быть представлены:

• копии правоустанавливающих документов, указанных в п. 4, 5, заверен­ная нотариально либо органом, их выдавшим;

• копии паспорта на квартиру, плана объекта недвижимости, указанных в п. 5, заверенные нотариально, либо второй подлинный экземпляр;

• копия доверенности в случаях, если интересы юридического лица пред­ставляет доверенное лицо.

Следующий этап — заключение с собственником договора управления и работа по его реализации в соответствии с выбранным собственником вариантом исполь­зования здания и территории. Может планироваться с нуля или в виде улучше­ния уже существующей практики.

Управляющие объектами недвижимости:

• проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предло­жения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциаль­ных клиентов, и личные контакты;

• регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;

• ведут финансовую отчетность;

• подбирают профессиональный обслуживающий персонал;

• осуществляют страхование объекта недвижимости;

• проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;

• заключают любые необходимые договоры (по всему их спектру) по управле­нию техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя конт­роль за их исполнением, и т. д.

В российских условиях управление объектом недвижимости осуществляется по следующей схеме:

1. Управляющая компания¹ публично предоставляет информацию о себе: сви­детельство о государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки на оказание услуг; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей;

¹ В настоящее время создано более 20 таких компаний, где работают порядка 300 специ­алистов.

книгу жалоб и предложений; процедуру обжалования действий должност­ных лиц управляющей компании.

2.Между собственником и управляющей компанией заключается договор на управление объектами недвижимости, соответствующий требованиям ГК РФ. Договор заключается в письменном виде с четкими формулировками по срокам, условиям, обязанностям и обязательствам сторон. В договоре долж­ны быть указаны: стороны договора и его предмет; обязанности исполните­ля; обязанности потребителя; стоимость услуг и порядок расчета; срок дей­ствия договора¹ и условия его расторжения; ответственность сторон; порядок разрешения споров; юридические адреса и реквизиты сторон.

3.Управляющая компания является частной предпринимательской организа­цией любой организационно-правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в порядке, установленном руководящим органом по сертификации.

4.Управляющая компания за услуги по управлению объектами недвижимо­сти получает вознаграждение, размер и форма которого определены в дого­воре. Теоретически его размер может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблется в пределах от 8 до 50%, в зависимости от состояния и доходности объекта.

5.Управляющая компания предоставляет собственнику объекта недвижимо­сти гарантийное обеспечение договора в виде залога страхования или иных законных способов обеспечения обязательств.

6.Отбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществ­ляется на основе особого доверия управляющей компании (ее руководителю).

7.Собственник объекта недвижимости осуществляет контроль за качеством управления объектом.

8.Услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять следующим основным требованиям: конфиденциальности обслуживания; соответствию назначения; этичности обслуживания; полноте и своевременности исполне­ния; ответственности управляющего.

Отношения управляющего с собственником должны быть легитимны, про­зрачны и соответственно оформлены.

Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3-5 тыс. м²) офисно-административные, складские, торговые, про­изводственные помещения, независимо от формы собственности и степени заня­тости. Оптимальным для управления является наличие нескольких зданий раз­ной направленности (общей площадью до 100 тыс. м²).²

Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуют­ся собственники крупных объектов недвижимости (находящихся как в собствен­ности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие явный дискомфорт от неэф­фективного или недостаточно эффективного использования принадлежащих им

¹ Исходя из целесообразности реализации инвестиционных проектов договоры составляют на срок не менее 5 лет.

² Смирнов В. В., Пучкина Е. А. Менеджер по управлению недвижимостью. — М.: Издательский дом «Аудитор», 2000. — 124 с.

зданий и территорий. Среди них могут быть проектные, исследовательские и ком­мерческие организации, в распоряжении которых есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на условиях долгосроч­ной аренды или приватизированные, площади которых чрезмерны для сегодняш­них потребностей собственника. Государство по-прежнему является крупнейшим собственником недвижимости. Как правило, комитет по управлению государ­ственным (муниципальным) имуществом использует следующие схемы распоря­жения недвижимостью: сдачу в аренду, приватизацию, доверительное управление.¹ Однако управление госсобственностью остается прерогативой государственных унитарных предприятий (ГУП), хотя профессиональные управляющие смогли бы «извлечь» из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличе­нием их капитальной стоимости.

В рыночной экономике альтернативы профессиональному управлению госу­дарственной (муниципальной) собственностью нет.

В Санкт-Петербурге в середине 1990-х гг. ОАО «Ростро» стало создавать управляющие компании (УК), каждая из которых построила по 3-4 многоквар­тирных жилых здания. Идея управления построенными жилыми домами была реализована строительным объединением «ЛенСпецСМУ», ЗАО «Петротрест», ЗАО «Строймонтаж» и другими крупными строительными организациями.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится эффективно­му использованию вверенных ему объектов недвижимости.

В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:

• конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;

• консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;

• приемка объекта недвижимости в управление;

• физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;

• анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего использования объекта с учетом потребностей потребителя;

• разработка программы управления объектом и ее реализация с периодиче­ской корректировкой;

• представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;

• организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;

• ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализа­ции программы управления.

Услуга по управлению объектом недвижимости может оказываться одновре­менно с дополнительными услугами (брокерской, по эксплуатации, исполнению функций заказчика, рекламными, транспортными и т. п.). С точки зрения экс­плуатации и управления объектом недвижимости разницы между межгосудар­ственными проектами и нашей обычной действительностью нет.

¹ В 2006 г. КУГИ Санкт-Петербурга планировало передать в доверительное управление около 200 тыс. м² нежилого фонда, принадлежащего городу.

Полноценная эксплуатация объектов недвижимости в течение всего норматив­ного срока службы достигается при грамотном использовании технических норм и правил, методов исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Эксплуатация объектов недвижимости — понятие сложное и многогранное. В зависимости от жизненного цикла объекта недвижимости, его функционально­го назначения и т. п. разные субъекты рынка недвижимости: собственник, инве­стор, управляющая компания, бизнес-консультант и др. — понимают под ней со­вершенно разный состав работ. Для единообразного понимания сути термина уточним перечень услуг, относящихся к эксплуатации. Это мониторинг техниче­ского состояния объекта, нормативные мероприятия, клининг, технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование.

Цель эксплуатации — увеличение стоимости объектов недвижимости путем управления показателями физического износа, обеспечивающего текущую жиз­недеятельность объекта недвижимости.

Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 25-40% валово­го дохода объекта имущественного комплекса в зависимости от его особенностей.

Как посчитать затраты? Существует несколько способов планирования рас­ходов на эксплуатацию объектов недвижимости. Первый метод — доходный. Сум­ма валового дохода объекта недвижимости принимается за 100%, и на каждую статью расходов приходится строго определенный процент. Например, расходы на обслуживание бизнес-центров классов В и С будут распределяться так: экс­плуатация объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарпла­та персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т. п.) — 10-15% дохода; расходы на управление (вознаграждение УК) — 6-8; коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) — 5-7; обеспечение безопасности — 4-5%.

При расчете стоимости эксплуатации объекта недвижимости расходным мето­дом та или иная статья расходов определяется исходя из площади объекта недви­жимости и составляет фиксированную величину, принятую для бизнес-центра определенного класса (табл. 20.1). Она не зависит от его валового дохода.