Цена: 1052-50руб. 20 страница

Объекты недвижимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам, могут быть переданы в доверительное управление (за исключением объектов, при­надлежащих унитарным государственным, муниципальным и казенным предпри­ятиям). Единоличный доверительный управляющий объектом недвижимости является индивидуальным предпринимателем.

20.3. Управление жилыми объектами недвижимости

Каждый собственник квартиры не вправе, а обязан самостоятельно нести бремя своей собственности, в том числе участвовать в совместном управлении эксплуа­тацией дома, именно обязан. Это право заключается в том, что совместно с други­ми собственниками он обязан принимать участие в общем собрании собствен­ников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание является органом управления, к компетентности которого относятся:

¹ Организаторами Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышлен­ной недвижимости выступили компании «Бекар», «VMB-Траст», «Питер» и «Stanley-Property». Общественная организация объединяет в своих рядах только юридических лиц. Членство в Гильдии может быть как действительным, так и ассоциированным. Дей­ствительное членство предусмотрено для независимых профессиональных управляющих компаний, специализирующихся на управлении, продаже, инвестировании и развитии объ­ектов коммерческой и промышленной недвижимости. Ассоциированное членство преду­смотрено для организаций, являющихся партнерами управляющих компаний (консалтин­говых фирм, риелторских и строительных компаний, архитектурных мастерских и др.).

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе и его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных по­строек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

1)принятие решений о пределах использования земельного участка, на кото­ром расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

2)принятие решений о передаче в пользование общего имущества в много­квартирном доме;

3)выбор способа управления многоквартирным домом;

4)другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания, принятие решений и порядок голосова­ния регламентирован ЖК РФ.¹

Управление многоквартирным домом это деятельность, обеспечивающая благо­приятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.² Это деятельность должна отвечать критериям, указанным в кодексе неза­висимо от выбранного собственниками способа управления домом.

Управление многоквартирным домом — это процесс, растянутый во времени, а временные рамки управления конкретным домом зависят от его жизненного цикла.

Объект управления — многоквартирный дом, управление которым может под­разделяться на деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица (управление жилищ­ным фондом) и управление общим имуществом в доме, осуществляется собствен­никами помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Субъект управления — лицо, группа лиц (общее собрание), специально создан­ный орган (ТСЖ, ЖСК, ЖК) воздействующие на управляемый объект в целях обеспечения его технической эксплуатации и эффективного использования.

Техническая эксплуатация — это комплекс взаимоувязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов, систем и оборудования много­квартирного дома в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие бизнес-процес­сы³ (рис. 20.3⁴):

• техническое обслуживание — соблюдение нормативных режимов и парамет­ров, наладка инженерного оборудования и систем, технические осмотры зда­ний и конструкций;

¹ Ст. 45-48 ЖК РФ.

² Ст. 161 ЖК РФ.

³ Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

⁴ Иванов В. В., Хан О. К. Управление недвижимостью. — М.: ИНФА-М. 2007. С. 135.

• санитарное содержание — уборка помещений и здания, прилегающей терри­тории;

• коммунальное обслуживание объекта — водо-, электро-, теплоснабжение и т. д.;

• планово-предупредительный ремонт — аварийный, текущий и капитальный.

Генеральная цель управления этими направлениями технической эксплуата­ции многоквартирного дома — поддержание эксплуатационных, инженерных и технических характеристик управляемого объекта в состоянии, максимально удовлетворяющем потребности и ожидания клиентов (жильцов, покупателей и арендаторов) с минимальными временными, финансовыми и трудовыми затра­тами. Основными средствами ее достижения являются целевые программы и пла­ны технической эксплуатации, на основе которых осуществляются планирование и контроль сроков исполнения мероприятий, объемов расходования ресурсов, прогнозирование и упреждение аварийных ситуаций.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в этом доме (первичный субъект), или лица, при­влеченные собственником для управления домом (опосредованный субъект). Субъектом управления многоквартирным домом могут быть и органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управ­ления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного само­управления).

Управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содер­жания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользова­ния общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражда­нам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом осуществляется только на основе еди­ных условий, согласованных собственниками. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомо-ченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями (УК).

Управление многоквартирным домом — это согласованная деятельность соб­ственников помещений в доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обес­печение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользо­вания общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражда­нам, проживающим в таком доме.

Организационно-правовое управление многоквартирным домом может быть организовано в форме жилищного или жилищно-строительного кооператива, яв­ляющегося потребительским кооперативом,' или товарищества собственников жилья,² являющегося некоммерческой организацией.

¹ Раздел V ЖК РФ.

² Раздел VI ЖК РФ.

Жилищный кооператив (ЖК) — организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник обще­го имущества в виде кооператива. Раздел имущества между разными собственни­ками не антагонистичны, поскольку кооператив — это объединение тех же самых собственников жилья, объединившихся с целью управления жилыми и нежилы­ми помещениями в кооперативном доме. Порядок создания и деятельности ЖК, правовое положение их членов определяются Жилищным кодексом РФ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственни­ков жилья в многоквартирном доме, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество). Они при­вносят в организацию свою долю участия в управлении общим имуществом. В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорцио­нальным площади его обособленного жилья.

Следует иметь в виду, что договором нельзя ограничить право собственника помещений свободно выходить из состава участников ТСЖ. Поэтому, решая проб­лемы по созданию и обеспечению эффективной (в будущем) деятельности ТСЖ, необходимо исходить из общих норм гражданского права. Долевые участ­ники строительства могут предварительно установить свои будущие обязатель­ства на момент создания ТСЖ и последующего совместного управления общедомовым имуществом таким образом, что выходить из ТСЖ будет возможно, но крайне невыгодно для лица, стремящегося выйти из ТСЖ. Более того, можно и нужно договорные правила устанавливать таким образом, чтобы выход любого домовладельца из ТСЖ экономически, управленчески и психологически, на спра­ведливой основе для всех участников ТСЖ, был выгоден для тех, кто останется в составе ТСЖ.

Необходимо подчеркнуть, что объединение собственников помещений в орга­низацию для совместного управления многоквартирным домом, обеспечения эк­сплуатации имущественного комплекса, владения, пользования и в установлен­ных законодательством пределах распоряжаться общим имуществом является объективно обусловленным, а не общественно-добровольным.

Цель создания ТСЖ — обеспечение наиболее эффективных методов управле­ния жилым объектом (дом, группа зданий) как целостным имущественным комп­лексом и улучшение качества коммунально-бытовых услуг, оказываемых жиль­цам со стороны различных служб и организаций.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников жилья. Оно может быть созвано по инициативе любого собственника. Очень важно помнить, что не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания все соб­ственники помещений должны быть оповещены о его проведении, знать, что вхо­дит в повестку мероприятия, кто его инициировал, когда и где оно состоится. Обя­зательно нужно выбрать председателя собрания (им может быть его инициатор) и секретаря для ведения протокола. Голосование по вопросу создания товарище­ства собственников жилья производится путем открытого голосования. Причем каждый домовладелец обладает количеством голосов пропорционально доле принадлежащей ему площади в общей площади дома. То есть если доля площади составляет 5,71%, то количество голосов, принадлежащих собственнику, также равно 5,71%. Если большинство собственников помещений проголосовали за со­здание товарищества, поздравьте друг друга — вы приняли правильное решение. Потом необходимо принять устав, выбрать правление и ревизионную комиссию. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава предсе­дателя. Решение о виде и размере заработной платы председателя ТСЖ и правле­ния принимается на общем собрании. Это может быть как ежемесячное денежное вознаграждение, так и освобождение от оплаты жилищных услуг. Товарищество собственников жилья должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица. Для этого в регистрирующий орган предоставляются следующие документы:

• заявление, подписанное председателем общего собрания;

• выписка из протокола общего собрания с решением о создании ТСЖ;

• устав ТСЖ;

• копии правоустанавливающих документов всех собственников помещений в многоквартирном доме;

• учредительные документы юридических лиц — собственников помещений (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• описание общего имущества комплекса недвижимого имущества много­квартирного дома (технический паспорт, кадастровый план);

• документ об уплате государственной пошлины (2 тыс. руб.).

После регистрации товариществу будет необходимо открыть счет в банке, по­лучить печать и встать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюд­жетных социальных фондах.

Часто председателем ТСЖ избирают из жильцов дома, скажем, того, кто наи­более активен и проявил инициативу для проведения общего собрания. А потом выясняется, что человек далек от понимания проблем, которые возникают в про­цессе управления зданием. Безусловно, выбор управляющего жилым домом — прерогатива правления и общего собрания ТСЖ. Однако, как показывает практи­ка, эффективнее нанимать руководителя (управляющего) по контракту из числа специалистов, имеющих профессиональные знания и опыт работы в сфере недви­жимости. Договор на управление объектом собственнику лучше всего заключать еще при его проектировании. К сожалению, многие владельцы жилой недвижимо­сти не рассматривают собственные здания как актив, хорошее состояние которо­го требуется поддерживать не один десяток лет. Если они и прибегают к услугам специализированных компаний, то только после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате это приводит к убыткам. Только профессионалы могут определить, например, какие материалы при строительстве лучше не использовать, чтобы из­бежать огромных затрат при дальнейшем обслуживании. Зачастую проектиров­щики забывают зарезервировать на объекте место для технико-эксплуатацион­ных служб. Вследствие чего подсобные помещения приходится выкраивать из арендопригодных площадей.

Наиболее важные, принципиальные вопросы «общедомовой» жизни хозяева квартир в этом случае решают лично — на общем собрании членов товарищества, например утверждение годового бюджета. А «текучкой» занимается правление ТСЖ, избранное из членов товарищества на общем собрании. Председатель прав­ления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание здания оплачивают жильцы, которые совместно определяют бюджет дома. Правление и его председатель работают под контролем жителей дома: не реже раза в год фи­нансовую деятельность «управленцев» проверяет ревизионная комиссия, сфор­мированная из собственников квартир на общем собрании. ТСЖ может форми­ровать свой штат рабочих, который утверждается на общем собрании, исходя из потребностей. В этом заключается плюс ТСЖ, так как в жилищных конторах штат нормирован.

ТСЖ, ЖСК, ЖК, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, — это неком­мерческие организации. Но на сегодняшний день много споров вызывают вопро­сы: оказывают ли товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы услуги в рамках своей неуставной (пред­принимательской) деятельности или не оказывают коммерческие услуги; явля­ются ли коммунальные платежи, поступающие на расчетные счета ТСЖ, ЖСК, ЖК, доходами или нет. Все это сводится к одному: осуществляет ли ТСЖ факти­чески предпринимательскую деятельность или все-таки остается в чистом виде некоммерческой организацией и в результате следует ли облагать ее налогами. Объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество, а обязанно­стями, определяющими данную уставную деятельность ТСЖ, — управление общим имуществом, его содержание. Таким образом, ТСЖ имеет права и обязан­ности. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указа­ны в учредительных документах и соответствуют целям его создания.

Деятельность ТСЖ почти полностью прописана и урегулирована в Жилищ­ном кодексе РФ. В соответствии с данным законом ТСЖ вправе заключать дого­воры управления многоквартирным домом, на содержание и ремонт мест общего пользования, на оказание коммунальных услуг и иные договора в интересах чле­нов товарищества. Также ТСЖ может заключать сделки, но лишь в рамках уста­новленных целей и задач товарищества. ТСЖ вправе нанимать работников для обслуживания дома и увольнять их.

В соответствии с нормами ГК РФ оказание услуг, относится к предпринима­тельской деятельности. Одним из обязательных атрибутов услуги является ее реализация. Но уставная деятельность ТСЖ никак не может включать в себя ре­ализацию услуг, так как оказание услуг влечет появление выручки и прибыли, что противоречит самому определению некоммерческой организации. Это дока­зывает и тот факт, что целевые поступления на содержание некоммерческой орга­низации и ее уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль, т. е. не считаются прибылью от реализации. От услуги можно отказаться, но в отноше­нии уставной деятельности ТСЖ этого сделать нельзя.

Таким образом, ТСЖ в рамках своей уставной деятельности никому никаких услуг не оказывают. Осуществляются не услуги, а уставные обязанности, нося­щие некоммерческий характер. Если техобслуживание общего имущества многоквартирного дома выполняют штатные работники ТСЖ, то это уставная деятель­ность товарищества, а не услуга. Если техобслуживание, согласно заключенному договору с ТСЖ, выполняет сторонняя организация, то для нее это услуга, а для ТСЖ — это также уставная деятельность. Специалисты считают, что признать уставную деятельность ТСЖ услугой — значит признать эту деятельность в каче­стве объекта обложения НДС и налогом на прибыль.

Товарищество собственников жилья вправе заниматься продажей объектов не­движимости, входящих в состав многоквартирного дома и находящихся в соб­ственности товарищества. Договоры от имени товарищества заключает его прав­ление.

Опыт показывает, что муниципальная система управления жильем не может быть эффективной. Она слишком громоздка и далека от реального потребителя. Необходимо восстановить связь человека со своим домом. Ведь только сами жильцы сумеют правильно определить, какое именно соотношение цены и каче­ства коммунальных услуг для них оптимально, а также проконтролировать, на что израсходованы деньги, полученные в качестве коммунальных платежей.

Дом — это такой хозяйственный объект, который требует постоянного внима­ния собственника, ответственного за состояние своего имущества. А состояние собственности зависит в первую очередь от того, насколько эффективно владе­лец ею управляет и распоряжается. Конечно, распоряжение своей собственно­стью предполагает наличие ответственного отношения жильцов к своему дому, т. е. некоторую социальную активность жильцов. На помощь им приходят специ­алисты. И даже вопросы текущего управления жилым домом допустимо пере­адресовывать специализированной управляющей компании, заключив с ней соответствующий договор. Правление вправе привлечь к этому делу единую об­служивающую дом организацию (например, ту же ДЭЗ), но договориться с ней об оплате оказанных услуг в отдельном договоре. Подобные меры, конечно, об­легчат жизнь правлению ТСЖ, но несколько увеличат затраты на организацию деятельности ТСЖ. Впрочем, чем эффективнее работает ТСЖ, тем больше выгод от его создания и деятельности в итоге получают жители.

Следующим этапом является выбор управляющей компании, что можно сде­лать самостоятельно или по конкурсу. Сегодняшние конкурсы — это выбор гене­рального подрядчика на оказание комплекса жилищных услуг. Петербург — пер­вый регион РФ, который столь масштабно приступил к реализации положений нового Жилищного кодекса. В Москве, например, конкурсы проводятся только на подряды по отдельным видам работ.

Сегодня на российском рынке уже работает как минимум несколько десятков управляющих компаний¹ — как исконно российские, так и подразделения круп­ных мировых корпораций. Ведущими среди них являются «Стакс», «Прокси», «СУ-31», «РЭС ТСВ». Компании готовы заниматься и жильем, и любыми нежи­лыми помещениями. Спектр предлагаемых услуг также очень широк — от про­стой технической эксплуатации (ежедневная уборка, мелкий текущий ремонт и т. д.) до полной сдачи объекта в управление. Разработать концепцию управле-

' В ЖКХ управление жилой недвижимостью не признается профессиональной деятельно­стью. А значит, и привлечь к ответственности за нарушения в этой сфере крайне сложно.

ния недвижимостью (на первом этаже разместить отделение банка, на втором — фитнес-центр, а в левом флигеле — кафе), найти арендаторов, заключить с ними договоры — все это становится заботой управляющего. Собственник может пере­дать управляющей компании право сдачи в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установлен­ной договором (дополнительным соглашением).

Как правило, когда речь идет об управлении, имеется в виду дорогая жилая и нежилая недвижимость, что определенным образом характеризует состояние нашего рынка — пока лишь богатые собственники стремятся пользоваться ею ра­ционально и готовы платить за это. Главная проблема — контингент: собствен­ники квартир часто не понимают, что качественное обслуживание «за копейки» невозможно. Есть не желающие платить за услуги. А рычагов воздействия на злостных неплательщиков, откровенно говоря, нет. По закону, конечно, можно подать на них в суд, добиться отчуждения квартиры и предоставления другой, меньших размеров, но на практике ни о какой массовости тут речь не идет — еди­ничные же случаи уже имеются.

Для получения приемлемой рентабельности коммерческой фирме необходимо заниматься управлением 10-15 домов.

Тогда появится пространство для маневра. А если в управлении всего один та­кой дом с одним расчетным счетом, то денег не останется ни на что. Большие тер­ритории требуют больших инвестиций, которые частные управляющие компа­нии, за редкими исключениями, предложить не в состоянии.

За последние 2-3 года значительно ужесточились требования жильцов к об­служиванию своих домов. В частности, у собственников квартир и у созданных ими ТСЖ по новому законодательству появилась возможность расторгнуть конт­ракт с управляющей компанией и сформировать собственную управляющую компанию. Кроме того, законодательно такой формы профессиональной деятель­ности, как управление жильем, не предусмотрено, а договоры с управляющими компаниями должны быть подписаны всеми собственниками, а не председателем правления ТСЖ. Все это может привести к злоупотреблениям в этой сфере дея­тельности.

Сегодня на рынке управляющих компаний в дорогом секторе жилья существу­ет ряд парадоксов. Основной из них заключается в том, что в отличие от относи­тельно высоких доходов, получаемых девелоперами от строительства и продажи дорогих квартир, управление приносит им гораздо меньшую прибыль — тем не менее львиная доля управленцев «элитой» приходится как раз на девелоперов. Другой парадокс в том, что управляющие компании в элитных домах практиче­ски бесприбыльны, а вот управленцы в домах бизнес-класса получают от своей деятельности существенный доход за счет большего количества квартир и соот­ветственно увеличенного оборота. Доходность управления в элитных жилых объ­ектах редко доходит до 10-15%, поэтому такие структуры и создаются в основ­ном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов.

Сегодня трудно оценить доли рынка независимых управленцев и управляю­щих структур, созданных девелоперами. Во многих случаях границы этих групп выделены нечетко. Но можно сказать с уверенностью, что доля профессиональных управляющих компаний, созданных на принципах современного европейского подхода к управлению недвижимостью, растет с каждым годом. Впрочем, пока ры­нок занят дочерними структурами застройщиков. Сейчас баланс между профессио­нальными управленцами и «управленцами от девелоперов» составляет 20 к 80.

Управляющая организация забирает на свой баланс муниципальный жилищ­ный фонд и по заключенному заранее контракту с местными органами власти ве­дет оперативное управление объектами недвижимости.¹

Задачи управляющей компании: улучшать жилищно-коммунальное обслужи­вание жителей подведомственных домов; предоставлять населению жилых домов и комплексов все оговоренные услуги, проводить ремонт; вести строгий контроль за расходованием денежных средств населения (квартплаты) и выделенных бюд­жетных финансов с учетом разницы в тарифах на коммунальные услуги.

Надо заметить, что управляющие организации не имеют права повышать тари­фы на услуги.² Кроме средств, собираемых с жильцов,³ на счета компаний будут поступать бюджетные деньги — субсидии и компенсации льготным категориям граждан.

Единственная область, где управляющим позволено диктовать условия, — это определение стоимости дополнительных услуг. К ним относится, например, ре­монт сантехники и электропроводки внутри квартир. Стоимость дополнительных услуг не регулируется государством, но она регулируется конъюнктурой. Жилец вправе отказать «своему» сантехнику и пригласить «чужого», требующего мень­шую плату.

На рынке жилищно-коммунальных услуг управляющая компания выступает заказчиком, например, озеленения придомовой территории, уборки и вывоза му­сора, установки домофонов и систем видеонаблюдения, а также ремонта квартир и бытовой техники на основании заявок жильцов и т. д.

Управляющая компания может значительно расширить перечень услуг (плат­ных и бесплатных) для жильцов дома, создавая современный сервис. Завоевав высокое доверие и авторитет в доме, она сможет выполнять различные индивиду­альные заказы от жильцов: установку телефона, ремонт сантехники, доставку на дом продуктов, лекарств, присмотр за квартирой во время отпуска и т. п. В Моск­ве есть даже такие примеры, когда сотрудники управляющей компании, обслу­живающие жилой дом, совершенно бесплатно отвозят детей в садик, а вечером забирают их, если родители (или одинокая мать) еще не вернулись с работы.

Управление жилыми домами и коммерческое обслуживание их жителей по­средством управляющих компаний будет способствовать реформированию ЖКХ в интересах той части населения, которая способна оплачивать данные услуги.

¹ В Санкт-Петербурге около 25% жилья обслуживают фирмы, победившие в соответствующих конкурсах. Из 48 конкурсов 9 выиграли частные управляющие компании, остальные - государственные ОАО «Жилкомсервис» и ГУПы.

² Размер платы установлен Законом Санкт-Петербурга «О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов».

³ Единого механизма расчета жилищно-коммунальных платежей Жилищный кодекс не прописал.

С 1 марта 2005 г, в силу вступил новый Жилищный Кодекс РФ, положения которого коренным образом изменили жилищную политику в стране. Так, в соот­ветствии со ст. 161 ЖК РФ жильцы должны выбрать одну из трех форм управле­ния общим имуществом и придомовой территорией (табл. 20.2). Первый вариант — не создавая юридического лица, заключить договоры с поставщиками услуг — под­ходит в основном для частных домовладений. Второй вариант — создать ТСЖ, которое самостоятельно выбирает подрядчиков на оказание услуг по эксплуата­ции многоквартирного дома или делегирует все права выбранной им управляю­щей компании. И третий путь — это ничего не предпринимать, тогда местные вла­сти после 1 января 2008 г. выберут управляющую компанию, выставив право обслуживания многоквартирного дома на торги.

Таблица 20.2 Сравнение форм управления собственностью

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организа­ции есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквар-тирные приборы учета и т. д. (табл. 20.3).

Таблица 20.3 Основные критерии выбора способа управления домом

Продолжение табл. 20.3

Окончание табл. 20.3

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от кон­кретной ситуации.

В сфере управления рынком жилья получили распространение две схемы до­говорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартир­ном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 20.4, 20.5).

Рис. 20.4. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

Рис. 20.5. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей компанией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заклю­чения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу соб­ственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заклю­чения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу соб­ственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей компанией, кото­рая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от име­ни товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).