Цена: 1052-50руб. 13 страница

Завод «Русский дизель», комбинаты «Красный маяк», «Красная нить», «Петербургский текстиль», завод им. Климова планируется либо переместить в промышленные зоны на окраине города, либо продавать площади. На освободившемся пространстве будут размещены бизнес-центры, рестораны, фитнес-клубы, торговые комплексы и т. д.

В последнее время в Санкт-Петербурге создаются новые агентства развития территорий, которые будут разрабатывать концепции развития вверенных им участков. В концепциях должны быть отражены: принципиальные направления инвестиционного развития территории; комплекс мероприятий, необходимых для реализации концепций; этапы и сроки проведения мероприятий; предполага­емые источники финансирования; технико-экономическое обоснование; пере­чень объектов инвестирования объектов недвижимости, расположенных в грани­цах территории.

Объекты для финансирования будут предоставляться инвесторам в порядке, установленном законодательством, при условии соблюдения архитектурно-градостроительных требований и ограничений. Объектами инвестирования могут быть: земельные участки, предоставляемые под новое строительство; здания, со­оружения, подлежащие реконструкции, а также отдельно расположенные ча­сти вышеуказанных зданий и сооружений; объекты незавершенного строи­тельства.

Подготовка территории — выполнение комплекса мероприятий по оборудова­нию места возведения объекта или комплекса объектов с целью создания необ­ходимых условий для выполнения строительно-монтажных работ. Подготовка территории включает мероприятия по разработке инвестиционно-тендерной документации на объекты инвестирования и в случае необходимости — градостроительной документации по территории. Кроме того, подготовка территории может включать в себя следующие мероприятия: разработку предпроектной документации по объектам инвестирования, инженерную подготовку территории и иные мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности территории.

Основными задачами агентств являются:

• активизация процесса развития территорий города в целях повышения их стоимости;

• стимулирование инвестиционной деятельности;

• привлечение внебюджетных средств в развитие объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга;

• создание новых рабочих мест;

• улучшение экологической обстановки в Санкт-Петербурге;

• повышение доходности объектов городской недвижимости.

Рабочим инструментом, позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски, является мастер-план.

Этот термин, пришедший к нам из-за границы, можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных Олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах, реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция. В ней заложена генеральная идея развития территории на 5-15 лет. На ее основе разрабатываются проекты планировки и межевания (рис. 18.2).

Рис. 18.2. Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет: сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; иметь возможность быстрого реагирования на изменения конъюнктуры рынка недвижимости, При помощи мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития по разным типам функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него нужно время от времени вносить изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, что­бы при необходимости продать обособленные части этого участка.

Над мастер-планом работает целая команда специалистов: их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты маркетологи, финансисты, ин­женеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, по транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных про­странств и пр.

Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он действительно содержит предложения по строительству зданий на выбран­ном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и за­строенных площадей, по формированию ключевых элементов проекта, по базо­вым инженерно-техническим решениям, по организации движения, по основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике.

Но в широком понимании — это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п.

По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

• первый — уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

• второй — макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана осознать положение этого участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с существующими аналогами;

• третий — концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включающая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Действительность свидетельствует о том, что в настоящее время все большее значение имеют эффективные комбинации функций, погруженных в благоприятную для потребителя среду, независимо, бизнес-центр это, или логистический терминал, или жилье. Комфортное окружение должно быть обязательно.

На это направлено мастер-планирование. Особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках; трансформации депрессивных, прежде всего промышленных зон; создании намывных территорий; в крупных проектах, реализуемых общими усилиями нескольких собственников недвижимости.

Российский рынок девелопмента сформировался за последние 10-12 лет и охватывает большой круг участников: частные и институциональные инвесторы, девелоперы, банки, страховые компании, земельные консультанты, архитекторы и проектировщики, строительные подрядчики, оценщики, юридические и финансовые консультанты, агентства по недвижимости, владельцы недвижимости и фирм, эксплуатирующих недвижимость, арендаторы недвижимости, муниципальные организации, в том числе земельные и имущественные комитеты, департаменты развития и планирования мэрий и администраций городов и областей, архитектурно-планировочные управления.

3. Содержание и основные направления риелторской деятельности

Риелторская деятельность — деятельность юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Первые риелторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появи­лись в 1991 г. после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. В последние годы рынок недвижимости развивался стремительно.¹ Однако становление единой идеоло­гии работы фирм на этом рынке было затруднено ввиду отсутствия законодатель­ной и нормативной базы.

Существуют различные направления деятельности риелторов (рис. 3). Основным из них принято считать брокерскую, которая представляет собой деятель

Рис. 3. Функции риелторов в рамках их деятельности

' По данным различных независимых источников, на начало 1996 г. в Санкт-Петербур­ге на рынке недвижимости работало около 250 специализированных фирм, в 2006 г. — более 600 риелторских фирм.

ность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с из­менением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Брокерские услуги оказывают риелторские организации, имеющие статус юри­дического лица, а также индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном на территории РФ порядке. При этом риелторские организации обязаны оформить с брокером трудовые отношения в соответствии с требования­ми трудового законодательства РФ и наделить его правом подписи договоров на оказание брокерских услуг.

Брокерская деятельность включает следующие основные услуги:

• консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

• подбор и организация показов объектов недвижимости;

• сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления сделки;

• оценка планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;

• содействие в организации взаиморасчетов сторон сделки;

• документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Для сделок, подлежащих государственной регистрации, в состав брокерских услуг входит регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости риел­торской организации, если иное не предусмотрено в договоре.

Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости за­ключается в предоставлении объективной полной информации и проведении анализа цен на рынке недвижимости региона, что позволяет заинтересованным лицам сделать вывод о возможностях и процедуре оказания брокерских услуг в данной риелторской организации.

Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляются в соот­ветствии с письменной заявкой заинтересованного лица — правоприобретателя. Количество подбираемых вариантов, порядок их показов определяются в дого­воре. Все предлагаемые варианты объектов недвижимости должны иметь описание, необходимое для получения наиболее полного представления о них. При этом риелторская организация информирует письменно заинтересованных лиц об из­вестных недостатках объектов недвижимости.

Но в соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер мо­жет и не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степе­нью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестицион­ным проектом.

Соглашение о поиске квартиры, как правило, заключается на срок от месяца до полугода. За это время агентство обязуется предоставить покупателю определен­ное число вариантов для просмотра — обычно 4-8 (как правило, этого вполне достаточно, чтобы определиться с выбором). Покупатель вносит в компанию от $200 до $ 1000 (если цена квартиры высока, то и больше). После завершения сдел­ки аванс вычитается из комиссионных. Агенту документ дает уверенность в том, что клиент действительно заинтересован в покупке жилья.

Пока нет единого стандарта расчетов по поисковому договору (и вряд ли он появится в обозримом будущем). Некоторые компании заключают поисковый договор ($300) когда подбирается подходящий вариант, с клиентом заключается еще один договор — уже как с покупателем, в котором в том числе оговариваются комиссионные (это еще 4-5% от стоимости жилья).

В России агентства недвижимости строят свою работу «иод продавца», хотя во всем мире уже давно ориентируются в первую очередь на покупателя.

Поэтому операторы рынка уверены, что поисковые договоры должны широко внедряться в практику работы с клиентами.

Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок их получения утверждаются риелторской организацией. Документы могут готовить­ся риелторской организацией на основании доверенности, выданной заинтересо­ванным лицом.

При оценке планируемой сделки на предмет ее оспоримости риелторская орга­низация определяет круг лиц, обладающих правами на объект недвижимости (сособственники, залогодержатели и др.), а также круг лиц, возникновение прав которых на объект недвижимости носит вероятностный характер. В ходе осуществления сделки необходимо своевременно письменно информировать заинтересованное лицо обо всех известных обстоятельствах и фактах, относящихся к правам на предмет сделки, способных впоследствии привести к признанию данной сделки недействительной или обременению прав заинтересованного лица.

По желанию заинтересованного лица риелторская организация может офор­мить расчеты по сделке или через специализированные финансовые учреждения или используя иные законные формы.

В случае оказания брокерской услуги по передаче объекта недвижимости риел­торская организация должна организовать процесс освобождения и передачи объекта.

Брокерская деятельность на российском рынке недвижимости регламентиру­ется требованиями национальных стандартов профессиональной деятельности «Социально-ответственный бизнес. Риелторская деятельность. Услуги брокер­ские на рынке недвижимости. Общие требования».¹

Для улучшения своего имиджа риелторская организация должна предоставить следующую информацию всем заинтересованным лицам:

• свидетельство о государственной регистрации;

• документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги;

• сертификат соответствия оказываемых организацией брокерских услуг стандарту и законодательным или иным требованиям;

• документы, подтверждающие членство в профессиональных объединениях;

• тарифы и расценки на оказание брокерских услуг;

• книгу жалоб и предложений — пронумерованную и прошнурованную, заве­ренную печатью;

• описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий;

• полис страхования профессиональной ответственности или документ, удо­стоверяющий использование иных способов обеспечения обязательств пе­ред заинтересованными лицами.

¹ Стандарт разработан НП «Российская гильдия риелторов». Принят и утвержден реше­нием Национального совета РГР от 07.02.2002 г. Введен в действие с 11.02.2002 г.

По первому требованию любых государственных органов руководство риел­торской организации должно предоставить: документы, подтверждающие квали­фикацию брокеров и их полномочия (приказ или доверенность) на право подпи­си договоров от имени риелторской организации; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей и других документов, используемых при оказании брокерских услуг.

После августовского кризиса (1998 г.) риелторские компании стремятся к ди­версификации деятельности. Принято считать, что предоставление услуг во всех секторах рынка недвижимости делает бизнес более надежным и доходным. Одна­ко практика показывает, что «экстенсивные» инвестиции обычно оказываются малоэффективными. Некоторые предприниматели извлекают значительные до­ходы из работы на смежных рынках, а для других такие попытки нередко закан­чиваются убытками.

Только инвестиции в создание отделов коммерческой недвижимости окупают­ся достаточно быстро. Другие направления — обмен квартир, управление соб­ственностью — требуют не одного года.

Последнее время риелторские организации все чаще пытаются расширить дея­тельность за счет управления недвижимостью. Однако, чтобы выйти на очень консервативный рынок управления, необходимы солидные рекомендации, кото­рые можно получить, например, через сотрудничество со специализированными компаниями, работающими в этой сфере. На первых порах риелторы выполняют чисто агентские функции (сдача помещения в аренду), и только накопив доста­точный опыт, можно перейти к выполнению управленческих функций.¹

В настоящее время девелопмент риелторской фирмы направлен на создание новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятель­ность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями, Как правило, риелторская фирма работает на вторичном рынке не­движимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риелторских компаний, продающих жилье на первичном рынке. Возможна также деятельность по созданию отдельного объекта недвижимости с целью последующей продажи путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущест­венного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоуста­навливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования. В таком случае специалисты проводят полный комплекс работ: от консалтинга до оформления прав собственности на земельный участок.

Выступая в качестве специалиста по информационным технологиям, риел­торская организация предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки, консультационные и услуги по оформлению документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам. В на­стоящее время данная функция риелторских организаций проявляется при со­здании в регионах России механизмов обмена информацией между фирмами — так называемых мультилистинговых систем (МЛС).

Главная идея МЛС состоит в следующем: фирмы, представляющие интересы продавца, помещают в единую базу данных все предлагаемые к продаже или сда-

¹ Таким путем шла риелторская фирма «Бекар» (Санкт-Петербург).

ющиеся в аренду объекты недвижимости. Если предложением заинтересовался клиент другой компании, риелторы должны поделить причитающиеся комисси­онные. При этом сокращается размер премиальных, но возрастает скорость реа­лизации объекта.

Системы обмена информацией между риелторами о выставленных на продажу объектах появилась в США в конце XIX в. К 1920 г. мультилистинговая система стала общепринятой в Америке. Региональная ассоциация риелторов собирает данные по объектам, выставляющимся на продажу или аренду, и предоставляет их фирмам-пользователям. Одновременно они поступают на общенациональный интернет-сайт Realtor.com, на котором можно ознакомиться с 95% информации об объектах недвижимости США.

Инициатором создания МЛС в России стала Российская гильдия риелторов, разработавшая проект Российской мультилистинговой системы (РМЛС). Она функционирует до сих пор, однако конкуренция не позволила ей развиться в пол­ноценную национальную базу данных. В настоящее время МЛС активно использу­ется в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске.

Риелтор может заключать договор с потребителем услуг на выполнение опре­деленных юридических действий в отношении объектов недвижимости от своего имени, или за счет потребителя, или от имени и за счет потребителя.

Напомним, широко распространенные услуги по оценке недвижимости, со­гласно нормативным документам, риелторской деятельностью не являются.

Риелторская деятельность чаще всего проявляется при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также свя­занных с инвестиционной деятельностью.

В последнее время, в связи с предполагаемым окончанием бесплатной прива­тизации, возобновились услуги риелторских фирм по приватизации жилья.

Стоимость этой услуги через риелторскую организацию варьируется в зави­симости от сложности конкретного случая: например, если человек часто менял место жительства, нужно по каждому адресу получить справку о том, что доку­менты на приватизацию он не подавал. Обычно услуга обходится около 8 тыс. руб., из которых 5,5 тыс. руб. агентства берут за свои услуги.

От граждан требуется принести лишь паспорт и ордер на жилье. В среднем оформление документов занимает 2-3 месяца. Если сократить срок до 1,5 меся­цев, то заплатить придется уже порядка 20 тыс. руб. Дополнительные проблемы возникают с квартирами, в которых сделали незаконную перепланировку. В этом случае придется сначала разработать проект и узаконить перепланировку.

В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Обыч­но фирмы, занимающиеся арендой, не являются управляющими недвижимостью, а сводят арендатора и арендодателя. В этом случае фирма должна проверить права арендодателя на объект, соответствие документов и личность арендатора. Квар­тира передается по договору, заключаемому между арендодателем и арендатором, с прилагаемой описью имущества. Стоимость услуг риелторской организации в этом случае составляет обычно одну месячную арендную ставку по сдаваемому в аренду объекту недвижимости.

Сложилась следующая практика делового оборота (купля-продажа) объектов недвижимости:

договор с покупателем объекта оформляется после заключения договора с продавцом. При заключении договора покупатель вносит в фирму залог, размер которого обычно соответствует размерам комиссионных, получае­мых риелторской фирмой (как правило, от 4 до 8-10%);

• до нотариального оформления сделки покупатель вносит полную стоимость объекта недвижимости в риелторскую фирму;

• после проведения нотариата и государственной регистрации сделки прода­вец получает половину стоимости объекта. Вторую половину он получает после снятия с регистрационного учета (выписки) всех зарегистрированных на проданной площади жильцов и ее освобождения.

Подавляющее большинство риелторских операций с жильем — это «прямая про­дажа» квартир, не связанная с условиями покупки других объектов недвижимости.

В настоящее время многие семьи не располагают суммой, достаточной для по­купки новой квартиры, но могут улучшить жилищные условия, продав свою квартиру и купив другую с доплатой.

Как правило, такого рода обмен проводится через куплю-продажу объектов недвижимости. Это связано с тем, что возможность подобрать необходимые объ­екты среди выставленных на продажу значительно больше вероятность совпаде­ния требований сторон при простом натуральном обмене.

При проведении операций по продаже объекта недвижимости, связанных со встречной покупкой другого объекта, обычно применяется следующая схема. Продавец заключает договор с риелторской фирмой на предмет поиска необходи­мого объекта недвижимости. В договоре оговариваются все характеристики тре­буемого жилья и размер доплаты. Фирма подбирает клиенту необходимый объ­ект и одновременно подыскивает покупателя на его объект недвижимости. Для фирмы наиболее сложным является стыковка во времени моментов покупки и про­дажи объектов недвижимости, увязанных в одну сделку.

Расселение коммунальных квартир¹ является наиболее значимым в социаль­ном плане направлением риелторской деятельности. Бум операций по расселе­нию пришелся на 1992-1994 гг. В этот период экономическая эффективность рас­селений составляла от 50 до 200%. В настоящее время количество коммунальных квартир, представляющих интерес для инвесторов из-за расположения в пре­стижном месте, красивого вида из окон и наличия раритетных элементов инте­рьера (лепнины, расписных плафонов, каминов и пр.), существенно сократилось.

Однако интерес покупателей к апартаментам в историческом центре города не снижается. Поэтому для многих фирм расселение остается экономически эффек­тивной операцией. Обычно стоимость услуг фирмы по расселению квартиры со­ставляет 6-12% от рыночной цены объекта.

Работа по расселению является наиболее доходным и наиболее сложным на­правлением риелторской деятельности. Общая схема расселения коммунальных

¹ Центральные районы Санкт-Петербурга застроены в основном зданиями XVIII-XIX вв. После 1917 г. большие «барские» квартиры площадью 100-300 м² были заселены семьями с рабочих окраин и из деревень. Каждая семья получала обычно одну комнату из 8-10 комнат, имевшихся в квартире, в результате образовались коммунальные квартиры. В настоящее время в центральных районах города около 70% жилого фонда — коммунальные квартиры.

квартир сводится к следующему. Из имеющейся информации о коммунальных квартирах специалисты выбирают наиболее привлекательные варианты. Затем проводят предварительные переговоры, уточняют запросы жильцов относитель­но альтернативного жилья; наличие в квартире всех жильцов, зарегистрирован­ных на данной площади или имеющих право па регистрацию; количество несо­вершеннолетних.

Анализ запросов жильцов и сопоставление общей расчетной стоимости квар­тиры с ценовой ситуацией и спросом на рынке позволяют определить эконо­мическую реальность и целесообразность расселения. Если результаты предва­рительной оценки положительные, риелторская фирма заключает с жильцами квартиры договор, в котором отражаются все их требования и согласие каждого из них на расселение. После этого подыскивается покупатель (инвестор расселе­ния) на эту квартиру, с которым также заключается договор.

Затем квартира приватизируется и для жильцов подбирают варианты альтер­нативной жилплощади. При согласии жильцов на конкретный вариант с ними подписывают документ, в котором с максимальной точностью отражены все ха­рактеристики подобранного для каждого жильца объекта.

Подобранные таким образом объекты недвижимости оформляют обычно в соб­ственность инвестора и переоформляют па жильцов только на конечном этапе расселения. Это позволяет защитить интересы инвестора при недобросовестных действиях расселяемых жильцов.

Основные этапы технологии оказании риелторских услуг (рис. 18.4) показыва­ют типичную схему отношений между риелторской организацией и заинтересо­ванным лицом. При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг. Заказчик, в свою очередь, должен четко определить содержание и результат предоставляемой услуги. Недооценка особенностей восприятия заказчиком со­держания риелторской услуги может привести к потере потребителей.

Период формирования и роста риелторской организации можно условно раз­делить на три основных этапа: организационно-правовой, организационно-тех­нический, организационно-политический.

Основной задачей организационно-правового этапа является формирование правовой базы. Решение этой задачи связано с определением перспективного сектора деятельности на рынке недвижимости, разработкой схемы функциони­рования фирмы и подбором квалифицированных специалистов.

Уставы риелторских организаций схожи по форме и содержанию, однако для успешного функционирования фирма должна утвердить собственные, присущие только ей направления деятельности и приемы работы. В соответствии с этим разрабатываются специфические схемы взаимодействия с клиентами и базовые документы, включая договоры, контракты с агентами и другими сотрудниками, должностные инструкции и т. д.

Важным моментом в деятельности фирмы является принятый порядок расче­тов между клиентами. Это могут быть:

• наличные расчеты между клиентами через банковскую ячейку;

• расчеты через банковский аккредитив;

• расчеты через банк с использованием вексельной схемы.

Рис. 18.4. Технология оказания риелторских услуг

Первый вариант расчета по сделкам с объектами недвижимости — расчеты на­личными через ячейку (в банках или расчетных центрах) — в практике встречает­ся наиболее часто: девять из десяти клиентов риелторской фирмы проводят рас­четы именно таким образом.

Безопасность работы с ячейками повышается, если в расчетах с покупателем участвует три лица: продавец, покупатель и независимый наблюдатель (предста­витель руководства агентства или сотрудник расчетного центра). Но все же риск пропажи денег есть. В договорах с банком (расчетным центром) закладываемая сумма не прописана и за пропажу ее содержимого держателя ячейки к ответствен­ности привлечь невозможно.

Наиболее безопасный вариант расчетов — через банковский аккредитив или бессрочный вексель.

К расчетам векселями сегодня прибегают очень редко: если юридическое лицо покупает объект недвижимости у физического.

Можно также прибегнуть к услугам нотариуса.

Схема расчета через банковский аккредитив предполагает, что покупатель от­крывает в банке счет, на который кладет необходимую сумму. После этого счет блокируется банком до предоставления необходимых документов (свидетельство о регистрации и т. д.). Затем деньги переводят на счет продавца.

Такие расчеты дороже, чем банковские ячейки, и к тому же многие клиенты считают эту схему сложной и не очень понятной.

Клиенты традиционно опасаются банковских переводов, предпочитая налич­ные. У продавцов, которые приватизировали квартиру, добавляются свои про­блемы: показывая полную стоимость сделки в договоре, они должны заплатить налог. Часто не горят желанием «светить» полную сумму и те, кому налог не гро­зит, — просто на всякий случай. Впрочем, с увеличением количества сделок с ипо­течными деньгами реальные суммы в договорах (это обязательное условие займа) будут встречаться все чаще. А в настоящее время доля аккредитивов в крупных риелторских компаниях не превышает 1-3%.

Одним из наиболее сложных на первом этапе является вопрос подбора кадров. Для начала успешной деятельности необходима группа профессионально подго­товленных инициативных людей, заинтересованных в развитии фирмы. Дефи­цит высокопрофессиональных агентов на рынке труда поставил перед фирмами вопрос о самостоятельной подготовке агентов и постоянном совершенствовании их практических навыков.