Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости

Цель изучения данной темы - ознакомитьсяс содержанием, ролью и формами ипотечного кредитования, выяснить особенности и виды ипотечных рисков для кредитора и для заемщика, выяснить состояние и перспективы жилищного ипотечного кредитования в современной России.

Основные вопросы темы:

1. Сущность и особенности ипотечного кредитования;

2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости;

3. Риски кредитора и заемщика при ипотечном кредитовании;

4. Ипотечные ценные бумаги: их виды;

5. Ипотечное кредитование жилья: основные модели

6. Российская практика ипотечного жилищного кредитования.

Изучив данную тему необходимо:

- знать:

- определение ипотеки и ипотечного кредитования;

- нормативно-правовую базу ипотечного кредитования;

- кредитные инструменты финансирования недвижимости;

- основные виды рисков, связанных с ипотечным кредитованием;

- виды ипотечных ценных бумаг;

- содержание основных моделей ипотечного жилищного

кредитования;

- основные характеристики современного российского ипотечного

рынка;

- уметь:

- объяснить роль ипотечного кредитования для экономики и для

решения социально-экономических проблем;

- объяснить роль ипотечного кредитования как важнейшего

инструмента финансирования недвижимости;

- обосновать значение закона «Об ипотечных ценных бумагах» для

развития российского ипотечного рынка и для решения

жилищной проблемы.

При изучении темы 6 необходимо читать учебники:

Ø Лигай Г.А. «Рынок недвижимости и ипотека». –М.: МЭСИ, 2006 г., гл. 6;

Ø Экономика недвижимости. Уч. пособие. / Под ред. В.И.Ресина. – М.:Дело, 1999, тема 3.3 и тема 3.4.

Ø Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – С-Пт, Питер, 2000 г., гл. 12.

6.1. Сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости - получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями.

Россия к началу двадцатого века имела сформировавшуюся систему ипотечного кредитования. Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в «Псковской Судной грамоте» (1937г.). В 1754г. было положено начало формированию в России системы организованного ипотечного кредитования. Во второй половине XIX века уже существовала стройная система, в которую входили как государственные кредитные учреждения – Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк (1883г.), так и частные Акционерные земельные банки и Взаимно-общественные земельные банки. Кроме того ипотечными операциями занимались Городские кредитные общества и Городские сословные банки. К началу ХХ столетия Россия имела развитую успешно функционирующую систему ипотечного кредитования, доступную многим слоям населения. Достаточно сказать, что ссудно-сберегательные и ссудные товарищества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли 8 миллионов человек.

Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось только в девяностые годы.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Оно было введено еще в VI в. до н.э. Для информации всех заинтересованных лиц, что данный земельный участок служит обеспечением претензий на определенную сумму, на его границе ставился столб с надписью об этом. Такой столб и назвали ипотекой (по-гречески «hypotheca@ - подставка, подпорка).

♦ Ипотека (залог) непосредственно связана с кредитными отношениями. Это понятие используется в нескольких значениях:

· сдача в залог недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита;

· закладная – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог;

· долг по ипотечному кредиту

Наиболее общее определение ипотеки - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.

Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения должником обязательств перед кредитором, кредитор не имеет права присвоить это имущество в счет долга; оно обязательно должно быть реализовано с аукциона, и только из вырученной суммы кредитор получает удовлетворение своего интереса.[15] Если у заемщика существуют еще и другие обязательства, то при реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами. Остаток выручки получает собственник реализованной недвижимости.

♦ Нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в РФ составляют значительное количество законодательных актов, основными из которых являются:

· Гражданский Кодекс РФ, ч. 1, 2;

· закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ с несколькими последовавшими поправками;

· закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ;

· закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным способом: предприятие как имущественный комплекс, земельный участок, жилое или нежилое строение, разного рода имущественные права. Согласно поправкам, внесенным в ФЗ «Об ипотеке», ипотека может быть установлена и на объекты не завершенного строительства.

Разновидностью залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем недвижимость находится в распоряжении кредитора, которую он может предоставить в пользование заемщику на правах аренды. Для банка преимущество заклада перед залогом заключается в том, что в случае невыполнения заемщиком основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права.

♦ Ипотечный кредит оформляется кредитным договором, в котором оговариваются условия кредитования (сумма, срок, процентная ставка, схема погашения и пр.), и договором об ипотеке. Последний подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации. Требовавшееся ранее нотариальное удостоверение договора об ипотеке в настоящее время не является обязательным. Если соглашение об ипотеке включается в кредитный договор, тогда в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Заемщик, получивший кредит под залог принадлежащего ему недвижимого имущества, называется залогодателем, а кредитор – залогодержателем.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая составляется залогодателем. Залогодателем может быть не обязательно сам должник, им может быть третье лицо. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации.

Кредитор может осуществить переуступку прав требований по закладной вместе с передачей самой закладной. В этом случае на закладной делается передаточная надпись. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе. Закладная может иметь приложения.

♦ Вся система ипотечных кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, образует ипотечный рынок. Он представляет собой часть финансового рынка. Как и любой рынок, он характеризуется: товаром, ценой, спросом и предложением.

Товаром (услугой)на рынке является кредит, предоставляемый на приобретение объекта недвижимости под его залог. Ипотечные кредиты являются одним из видов долгосрочных кредитов, но они, несмотря на существенные различия систем ипотечного кредитования в различных странах, имеют свои существенные, только им присущие особенности, основной из которых является обеспечение кредита залогом недвижимости. Кроме этого можно отметить следующие черты:

· длительный срок кредита, обычно от 10 до 30 лет;

· крупная сумма кредита;

· целевое назначение кредита для приобретения недвижимости;

· как правило, процентная ставка по ипотечным кредитам ниже рыночной процентной ставки коммерческих банков;

· обязательное страхование предмета залога, а иногда и залогодателя;

· участие в системе ипотечного кредитования, наряду с заемщиком и кредитором, посредников, инвесторов и государства.

Для получения ипотечной ссуды заемщик обращается с кредитной заявкой в банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На этапе рассмотрения заявки банк осуществляет комплексный анализ заемщика: проверяет его финансовое положение, оценивает смету строительства или рыночную стоимость приобретаемой недвижимости и пр. на основании полученных данных банк проводит андеррайтинг кредита, то есть оценивает кредитоспособность заемщика.

Основные критерии андеррайтинга:

1. отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика, многие банки требуют, чтобы он не превышал 0,30 - 0,35;

2. отношение суммы кредита к рыночной (оценочной) стоимости залога, обычно 0,75 – 0,80;

3. наличие у заемщика других активов;

4. наличие у заемщика кредитной истории.

Цену ипотечного кредита как товара на ипотечном рынке представляет процентная ставка. Она, как правило, ниже, чем по другим видам кредитов. Это обусловлено своеобразным механизмом формирования относительно дешевых кредитных ресурсов для ипотечного кредитования (подробно он будет рассмотрен ниже), а также целенаправленной политикой государственного регулирования ипотеки.

Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домохозяйств, приобретающих потребительскую недвижимость, и со стороны хозяйствующих субъектов и инвесторов, приобретающих коммерческую недвижимость. Спрос со стороны домохозяйств непосредственно связан с несколькими факторами:

· потребностью населения в жилье;

· соотношением уровня доходов населения и цен на жилье;

· доступностью ипотечных кредитов (уровень процентной ставки, доля первоначального взноса, размер периодических платежей по обслуживанию долга и др.)

Спрос со стороны фирм на ипотечные кредиты для приобретения или строительства недвижимости (офисных, торговых, складских и производственных помещений) зависит от общего состояния экономики, уровня деловой активности, инвестиционного климата, налоговой политики государства и многих других.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные) и иные финансовые организации. Объем предложения ипотечных кредитов в основном определяется развитостью финансовой системы страны, ее способностью привлекать «длинные» деньги на ипотечный рынок.

♦ Развитие ипотечного рынка имеет существенное значение для решения экономических и социальных проблем, а также непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности финансового сектора. Ипотека обладает огромными возможностями в обеспечении долговременной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка, а также делает доступным приобретение жилья населением, способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве.

Роль государства на ипотечном рынке – особенно на рынке жилищных ипотечных кредитов - значительно шире, чем на других сегментах финансового рынка. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, а также защиты интересов кредиторов, проводит налоговую политику, стимулирующую развитие ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Ипотечный рынок подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых создает это право.

Выпуск ценных бумаг как средство повышения ликвидности кредитной организации, снижения рисков и снижения трансакционных издержек называется секьюритизацией.

6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости

♦ Если приобретение недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием, то способы его амортизации (возврата основной суммы кредита вместе с процентами) можно считать инструментами финансирования инвестиции. Дело в том, что в недвижимости, приобретенной с помощью ипотеки, доля собственного капитала инвестора составляет незначительную величину. По мере амортизации кредита эта доля повышается, то есть инвестор как бы постепенно выкупает собственность.

Привлечение заемных средств для осуществления инвестиционного проекта называется финансовым левереджем (Leverage). Левередж буквально переводится как рычаг. Использование заемных средств (кредита) является рычагом, обеспечивающим повышение доходности собственных денежных средств, инвестируемых в недвижимость, но только при условии, что процентная ставка по кредиту ниже, чем доходность от недвижимости. В странах с развитой рыночной системой почти все сделки с недвижимостью совершаются с использованием левереджа, то есть с привлечением ипотечного кредита.

Если ставка ежегодного чистого дохода от использования недвижимости превышает процентную ставку по кредиту, то левередж называется положительным, если наоборот - то отрицательным. Если ставка дохода равна кредитной ставке, то левередж нейтральный.

Выгоды использования левереджа для инвестора:

§ повышение доходности собственного капитала инвестора;

§ возможность реализовать инвестиционный проект, если не хватает собственного капитала для инвестиции;

§ снижается предпринимательский риск, если собственный капитал распределяется по нескольким инвестиционным проектом, в каждом из которых составляет лишь часть общей инвестиции, вместо того, чтобы целиком "вложиться" в один проект (принцип "не класть яйца в одну корзину");

§ можно получить существенный выигрыш на налогах, так как уплата процентов по кредиту вычитается из налогооблагаемого дохода;

§ позволяет укрупнить инвестиционный проект и получить выигрыш на масштабах.

Недостаток: в случае невозможности продолжать выполнять кредитные условия инвестор может лишиться заложенной недвижимости.

Риски, связанные с привлечением заемных средств в качестве источника финансирования, — это риски ошибок в расчетах эффективности такого привлечения. Риск состоит в том, что если прибыль от заемного капитала ниже цены кредита, инвестор несет тем больше потерь, чем больше величина заемных средств, т. к. разница между ценой кредита и прибылью, полученной в результате его использования, — это уже его убыток. Если дохода от собственного капитала, вложенного в недвижимость, не хватает для платежей кредитору, то заемщик должен либо производить выплаты из других источников, либо его собственность будет реализована с аукциона.

С целью уменьшения риска заемщика при заключении кредитного договора в него можно включить пункт об отказе от права оборота. Это так называемое "оправдывающее обстоятельство", означающее, что в случае неплатежеспособности заемщика кредитор может рассчитывать только на заложенный объект, и ни на что больше. Естественно, в случае включения в договор «оправдывающего обстоятельства" повышается риск кредитора, и он стремится либо снизить уровень левереджа, либо повысить процентную ставку.

Имеется много видов ипотечных кредитов, используемых для финансирования недвижимости.

По способам амортизации различают кредиты:

· с постоянными выплатами (его также называют постоянным ипотечным кредитом, или аннуитетным, или самоамортизирующимся, или стандартным, или классическим);

· кредит с переменными выплатами долговых обязательств. В практике кредитования чаще используется первый способ.