Российская практика финансирования строительства жилья

Развитие недвижимости в России наиболее быстро происходит в сфере жилья. С одной стороны, потребность в жилье была и остается очень острой, а с другой стороны, бюджетное финансирование строительства жилья почти полностью прекратилось, так что рынок стал основным средством улучшения жилищных условий населения.

Во всем мире жилищная проблема решается с использованием ипотечного кредитования. Однако для этого нужны определенные условия, которые в России пока что не сложились.

В условиях нестабильности финансовой системы, отсутствия "длинных" денег у банков и низких доходов населения основными формами привлечения финансовых ресурсов для жилищного строительства в России стали следующие:

§ Финансирование индивидуальными и институциональными инвесторами. Этот источник финансирования постепенно становится основным.[13]

§ Различные варианты долевого участия будущих собственников в строительстве жилья;[14]

§ Выпуск ценных бумаг государственными и частными институтами (жилищных облигаций и сертификатов);

§ Краткосрочные банковские кредиты,

§ В некоторой мере используется и ипотечное кредитование на стадии строительства - через кредитование покупателей будущего жилья под залог прав долевого участия или гарантии застройщика.

В этом случае система ипотеки обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Хотя в настоящее время ипотека еще не сложилась, но она стала заметным явлением рынка недвижимости, и неизбежно будет развиваться дальше. Подробнее проблема ипотечного кредитования рассматривается в следующем разделе.

4.4. Риски инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость по сравнению с инвестициями в другие виды активов имеют определенные особенности как положительного, так и отрицательного характера.

К положительным сторонам инвестиций в недвижимость можно отнести следующее:

§ Потоки доходов от недвижимости более стабильны, чем от корпоративных ценных бумаг, так как базируются на арендных договорах и поступают в виде систематических равных платежей.

§ Ставка текущего дохода от недвижимости, как правило, выше, чем от других активов, так как включает возмещение авансированного капитала, и эта часть текущего дохода может использоваться для инвестирования в другие активы, дающие в данный момент времени достаточно высокую доходность.

§ Кроме того, использование более дешевого ипотечного кредита повышает доходность на собственный капитал.

§ Использование заемного капитала под залог недвижимости позволяет уменьшить налоговые платежи из получаемых доходов, поскольку выплата процентов по ипотеке вычитается из налогооблагаемого дохода.

§ Ипотечный кредит позволяет, имея относительно небольшой размер собственного капитала, управлять крупным инвестиционным проектом.

Отрицательной стороной инвестиций в недвижимость являются специфические риски, обусловленные низкой ликвидностью этого актива и большой продолжительностью его жизненного цикла.

Риск - это неопределенность получения дохода. Чем неопределенее доход от инвестиции в недвижимость, тем более высокую ставку доходности следует закладывать для инвестиционно-ипотечного анализа.

Кроме неопределенности получения текущих доходов, связанных с операционными доходами и расходами, следует учесть и неопределенность выручки при перепродаже, возможность утраты прав собственности, ошибки при заключении договоров и контрактов, наличие невыявленных при покупке обременений и др.

Важное значение для эффективной организации девелоперской деятельности имеет хорошее знание административных процедур, связанных с реализацией инвестиционных проектов. Особенно сложным в настоящее время является получение землеотвода под строительство. По некоторым данным, для получения земельного участка для строительства (прав аренды или в собственность) требуется несколько десятков согласований.

Все риски инвестирования в недвижимость можно подразделить на три группы:

1. Систематические риски; к ним относятся риски, не зависящие ни от типа недвижимости, ни от ее местоположения, то есть они относятся к рынку недвижимости в целом. Эти риски могут быть связаны с возможными изменениями в законодательной сфере (например, в налогообложении), с изменениями спроса и предложения на рынке недвижимости, с инфляцией и другими общеэкономическими факторами. Иначе говоря, это неуправляемые риски, на снижение которых инвестор не может повлиять.

2. Несистематические риски; это риски, которые присущи только отдельным типам недвижимости или отдельным регионам. Например, введение чрезвычайного положения в отдельно взятом городе может резко снизить заполняемость гостиниц и привести к потери значительной части потенциального дохода..

Риски этого типа можно снизить. Диверсифицируя портфель недвижимости, то есть инвестируя в разные виды недвижимости и в разных регионах, можно свести уровень риска к среднерыночному. Существует своеобразное правило: создавать портфель недвижимости, дающей максимальные ставки доходности при данном уровне риска, или, наоборот, минимальный риск при данных ставках дохода.

3. Случайные риски; эти риски касаются только отдельно взятого объекта недвижимости и связаны с некачественным управлением недвижимостью (условия арендного договора, уровень операционного и финансового менеджмента, функциональный износ и т.п). Например, девелопер приобрел участок земли и застроил его коттеджами, но место застройки оказалось по каким-либо причинам непривлекательным для покупателей жилья, и он не смог выручить ту сумму, на которую рассчитывал.

Невозможно полностью исключить риски при сделках с недвижимостью (как при инвестировании капитала в доходную недвижимость, так и в случае приобретения потребительской недвижимости), но можно снизить их уровень. Эту задачу решает управление рисками. Можно выделить следующие элементы управления рисками:

§ выявление рисков, характерных для данного вида недвижимости;

§ качественный и количественный их анализ;

§ определение возможностей и способов снижения уровня риска.

Наиболее сложной проблемой анализа рисков при принятии инвестиционных решений является определение их уровня. Можно воспользоваться стандартными приемами анализа. Прежде всего анализируются систематические риски. Анализ уровня риска проводится в три этапа на основе базы доступных статистических данных за определенный ретроспективный период:

1). Определяется частота распределения ставок доходности, на основе которой рассчитывается средневзвешенная ставка дохода, мода (наиболее часто встречающаяся ставка) и медиана (ставка, находящаяся в середине ряда). Ожидаемая ставка дохода

Е(R) = ∑ R i · P(R i), где

R i -ожидаемая ставка дохода,