Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
- Рынок аренды площадей специализированных складских объектов
- Рынок специализированных производственных объектов
- Рынок производственно-складских объектов без специализации.
· по географическому фактору: каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой – другие (например, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе);
· по цене недвижимости: сегментация по этому признаку обусловлена различиями в покупательной способности различных слоев населения и действием фактора социальной однородности при выборе объекта;
· по качеству недвижимости: сегментация по качеству связана с сегментацией рынка по цене, поскольку более дорогие объекты, как правило, обладают и лучшими потребительскими свойствами. Например, бизнес-центры по комплексу предоставляемых услуг подразделяются на классы A, B, C, D;
· по типу прав на объект недвижимости: сегменты рынка различаются типами прав на собственность. Например, можно выделить рынок прав аренды, объектов, сдаваемых в доверительное управление (бизнес-центры), прав на участие в товариществах собственников жилья (ТСЖ) и др. – для каждого вида прав существуют различные рынки.
· по виду операций на рынке: купля-продажа, аренда, доверительное управление, лизинг, бессрочное пользование, пожизненное наследственное владение и т.д.
5. Высокий уровень трансакционных (операционных) издержек на рынке недвижимости.
“Трансакционные издержки” (издержки сделок) - понятие, предложенное Р.Коузом для обозначения издержек, которые несут покупатели и продавцы по заключению сделок.
Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от таких факторов, как:
· полнота и достоверность рыночной информации (прежде всего, информации об уровне действительных цен на рынке);
· наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок;
· степень стандартизации условий сделок, возможность использования стандартных контрактов, количество возможных вариантов расчётов;
· система государственного регулирования рыночных отношений:
- наличие специального налогообложения отдельных видов сделок;
- необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение;
- ограничения при допуске на тот или иной рынок и пр.
Развёрнутая классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек:
1. Издержки поиска информации - затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.
2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.
3. Издержки измерения - затраты на проведение оценки предмета сделки.
4. Издержки спецификации и защиты прав собственности - затраты на определение объёма передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.
5. Издержки оппортунистического поведения - потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.
По всем этим параметрам рынок недвижимости существенно отличается от иных рынков более сложными условиями осуществления сделок, поэтому трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках.
Например, для операции купли-продажи квартиры все операции, которые необходимо совершить, составят следующий список действий, каждое из которых требует затрат времени и денег:
· поиск подходящего объекта сделки,
· получение информации о правовом статусе объекта, его физических характеристиках, правообладателе,
· проверка (даже минимальная) полученной информации,
· проведение предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчётов, порядок передачи объекта),
· заключение договора (и, возможно, его нотариальное удостоверение),
· осуществление государственной регистрации сделки,
· оплата консультаций, выплата комиссионных брокерской фирме,
· проведение расчётов,
· приём-передача объекта и т.д.
Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 7-8 и более %.
Как показывает опыт формирования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью составляет сегодня в денежном выражении до 10% от цены объекта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, с упорядочиванием системы тарифов на услуги, оказываемые государственными и муниципальными учреждениями эта величина имеет некоторую тенденцию к снижению, прежде всего, в связи с снижением уровня комиссионного процента (с 8-10% до 5-7%, а иногда и менее) и тем не менее она останется в будущем весьма существенной величиной.
Очевидно, основополагающая причина обращения к услугам посредников состоит в том, что самостоятельно занимаясь проведением сделки, продавец или покупатель не только тратит деньги, и самое главное, время, но и подвергается целому ряду рисков (безопасности, ошибки в оценке спроса и предложения, качества объекта, а, следовательно, и в цене), основа которых - собственная некомпетентность.
Обращение к профессионалу - способ снижения рисков и издержек при совершении операций с недвижимостью.
При сделках с коммерческой недвижимостью относительная величина издержек, связанных с проведением сделки, ниже, чем при сделках на рынке жилой недвижимости, так как значительная часть трансакционных издержек относится к категории постоянных затрат, мало связанных с величиной цены объекта. Однако в абсолютном выражении затраты выше, чем на рынке жилья.
6. Наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с нeдвижимым имуществом.
Собственность, традиционно определяемая как власть человека над вещью и проявляющаяся в правах владения, распоряжения и пользования, по отношению к недвижимости никогда не бывает полной и абсолютной. Собственник недвижимости обязан соизмерять свои действия с теми требованиями и ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.
Частная собственность вовсе не означает «что хочу, то и ворочу». Государство вправе и даже обязано ограничить права собственника, но ограничить разумно, с соблюдением и интересов владельца земли, и интересов общества. Такие ограничения есть практически повсюду в современном мире. Например, в Германии право преимущественной покупки сельскохозяйственных земель - за теми, кто живёт и работает на земле, и для приобретения сельскохозяйственной земли нужно разрешение власти; во Франции земельный участок не может быть предметом купли-продажи в течение 12 лет после приобретения и прежде чем купить землю, нужно быть её арендатором и взять на себя обязательство в течение 9 лет заниматься сельским хозяйством, и т.д.
По существу, речь идёт о том, что государство, осуществляя от имени общества в целом роль верховного арбитра, выделяет недвижимость в особый вид имущества и устанавливает специальный контроль за режимом его использования и порядком экономико-правового оборота через:
· государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью;
· налогообложение недвижимости;
· налогообложение сделок с недвижимостью.
7. Высокий уровень рисков на рынке недвижимости.
Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми в начале. На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определённость), высокой зависимостью от состояния региональной экономики проблема рисков приобретает особое значение.
В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости, причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы – юридические, градостроительные, административные, экономические, технологические. Соответственно этому можно выделить следующие виды рисков:
· юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.);
· технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.)
· административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.)
· экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики, - ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор не соответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.).
В конечном счёте, все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.
В то же время можно выделить собственно финансовые риски, которые могут быть разделены на несколько групп:
1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций;
2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования деятельности компании, уровнем проработки финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, т.к. предполагает жёсткий график погашения основного долга и выплаты процентов, чего нет при эмиссии акций. В то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточного объёма привлечения финансовых ресурсов;
3. Риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчётов, например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком-либо этапе проекта. Это потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или может привести к несостоятельности проекта в целом.
В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту.
Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие экономического и финансового планирования может привести к гораздо более серьёзным последствиям, чем в ситуации его стабильности или, тем более, роста.
Весьма существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и характернее.
В значительной мере такое положение связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок на первичном и вторичном рынках. Если на
первичном рынке в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами, то на вторичном рынке, где основные субъекты - физические лица, юридические просчёты возможны в наибольшей степени.
8. Ограниченные возможности саморегулирования рынка с помощью ценового механизма.
Эффективно работающий в других секторах рыночной экономики этот механизм даёт существенные сбои на рынке недвижимости. Главный элемент этого механизма - связка "спрос-цена-предложение" - здесь оказывается недостаточно эффективным для приведения рынка в состояние равновесия.
Мировой опыт показывает, что сбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости явление почти исключительное. Напротив, неравновесное состояние рынка является здесь почти правилом.
Неравновесность спроса и предложения на рынке недвижимости, недостаточность ценового механизма как информационной системы, становится одной из главных причин, ведущих к появлению профессиональной деятельности на рынке недвижимости. С макроэкономической точки зрения одно из главных направлений этой деятельности - приведение в соответствие спроса и предложения на рынке, с
микроэкономической - обеспечение принятия участниками рынка экономически рациональных решений.
9. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции. На основании анализа вышеназванных особенностей рынка недвижимости можно сформулировать главную специфическую черту рынка недвижимости: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики (табл.2.1.).
Таблица 2.1.
Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции[4]
Рынок совершенной конкуренции | Рынок несовершенной конкуренции |
1. Однородные и делимые товары | 1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален |
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен | 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта |
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация | 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках |
4. Централизованное ведение сделок | 4. Децентрализованные торги |
5. Низкие операционные издержки | 5. Высокие операционные издержки |
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нём выполняются следующие условия:
· спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;
· присутствует много независимых друг от друга продавцов и покупателей;
· покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;
· спрос и предложение эластичны по цене;
· издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;
· рынок доступен для вхождения в него новых участников;
· товары обладают высокой ликвидностью;
В отличие от этого на рынке недвижимости:
· спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
- присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;
- информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;
- издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;
- предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;
- вхождение на рынок новых участников затруднено;
- для товаров характерна низкая ликвидность.
10. Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг.
Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:
- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;
- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;
- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.
Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.
Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:
-неотделимостью от производителя;
-неосязаемостью;
-несохраняемостью;
-непостоянством качества.
При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.
Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.
Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.
С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.
Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг (рис. 2.6.). Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально
Рис. 2.6. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками [5]
выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 979 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!