Студопедия.Орг Главная | Случайная страница | Контакты | Мы поможем в написании вашей работы!  
 

Специфические черты рынка недвижимости



Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, влияющими на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредствен­ным выражением этой специфики являются следующие особенности рынка недвижимости.

1. Взаимосвязь первичного и вторичного рынков.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Собственно говоря, в самом выделении первичного и вторичного рынков ничего специфического нет: точно также может быть подразделён рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров и т.д. Но на других рынках обращаются товары с иным сроком жизни, с другими возможностями по их перемещению в экономическом пространстве.

Суть проблемы в том, каковы экономические последствия сосуществования и взаимодействия этих двух рынков. Являясь двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынок недвижимости взаимовлияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Если цена такова, что она не обеспечивает возврат вкладываемых средств и не приносит необходимую прибыль при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.

Вторичный рынок недвижимости, в свою очередь, испытывает на себе влияние первичного рынка.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Если растут затраты на строительство, то, очевидно, что это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь, ведёт, при прочих равных условиях, к повышению спроса и, соответственно, цен на вторичном рынке. Для того, чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный рынок необходимо добиваться качественных преимуществ объектов, предлагаемых на первичном рынке, по сравнению с объектами, уже имеющимися на вторичном рынке. Безусловно, что эти качественные преимущества должны быть соразмерны и возможностям покупательского спроса.

2. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Благодаря целому ряду факторов (привязка недвижимости к конкретному местоположению, определенное время на производство строительных работ, относительная долговечность зданий и сооружений) в краткосрочном плане имеет место низкая эластичность предложения объектов недвижимости. Например, если даже спрос на конкретный вид объекта возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество требуемой недвижимости на данном рынке. В то же время в случае избытка недвижимости цены, как показывает практика, могут оставаться прежними (т. е. низкими для данной ситуации) в течение нескольких лет до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.

Например, в связи с ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость (D-D*) (рис. 2.4.). Очевидно, что первой реакцией рынка на этот рост при невозможности увеличения предложения должен быть рост цен на недвижимое имущество, что в свою очередь делает привлекательным новое строительство. Значит, через определенный период (его срок определяется длительностью инвестиционно-строительного цикла) на рынок будет выброшено дополнительное количество объектов недвижимости (S-S*). Нетрудно предположить, что при неизменности спроса это должно привести к падению цен на рынке.

Рис. 2.4. Изменение цен на рынке недвижимости
в связи с низкой эластичностью предложения

Как нетрудно заметить, длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерна для рынка вновь создаваемых объектов недвижимости и в меньшей мере – для рынка уже созданных объектов, что является одним из оснований выделения в структуре рынка недвижимости первичного и вторичного рынков.

Стоит заметить, что на вторичном рынке недвижимости в развитых странах эластичность предложения также довольна низка, поскольку фонд недвижимости распределен между группами населения в соответствии с их уровнем доходов, социальным статусом и пр. В России, где такое распределение еще не сложилось и процессы перераспределения не завершены, на вторичном рынке эластичность предложения существенно выше, чем на структурированном рынке, т. е. с ростом цен может достаточно быстро возрасти и предложение на рынке.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым. Возможна ситуация, при которой открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, школ, дошкольных учреждений, больниц, торговых предприятий, зданий и сооружений досуга, автозаправочных станций и т. д. Однако недостаток средств для кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Так, исследования, проведенные в США в 80-е гг., показали, что эластичность спроса по цене на рынке жилья составляет примерно 0,6, т. е. при снижении цены на 1 %, спрос увеличивается только на 0,6 % (или, наоборот, при повышении цены на 1 %, спрос падает только на 0,6 %).

Те же исследования показывают, что эластичность спроса по доходу также весьма невысока (0,3-0,5), иначе говоря, рост дохода даже на 100 % может привести к росту спроса лишь на 30-50 %.

3. Рынок локализован.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты неподвижны. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Например, рынок недвижимости в Москве отличается от такового в Санкт-Петербурге или Иркутске.

Это значит, что величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется различными факторами, определяющими социально-экономическое развитие как страны в це­лом, так и отдельных регионов, и факторами, определяющими политичес­кую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде рисунка, получившего название «рыбья кость» (рис.2.5.), где:

Рис. 2.5. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости [3]

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недви­жимостью;

1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудо­способного населения;

2.4. - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населе­ния;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие ре­гиона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капита­ла в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в ре­гионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно из рис.3.4., решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэко­номическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономиче­скими факторами.

4. Рынок сегментирован.

Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом. Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:

· по функциональному назначению:

В структуре вторичного рынка аренды нежилого фонда исходя из функций использования объектов недвижимости можно выделить:

- рынок торговой недвижимости, объединяющей все типы возможного использования недвижимости, ориентированные на поток клиентов - от чистой торговли до общепита и центров развлечений;

- рынок офисной недвижимости, объединяющий все типы возможного использования недвижимости, предусматривающие получение доходов от использования собственно человеческого потенциала, которое может выражаться как в создании интеллектуальной собственности, предоставлении консультационных, финансовых, медицинских и пр. услуг, так и в обслуживании функций администрирования или управления организациями. Существенным отличием от объектов торговой недвижимости является то, что бизнес функционирующих в офисных помещениях предприятий не находится в прямой зависимости от проходящего вблизи объекта потока потенциальных клиентов. Как правило, клиенты этих организаций приходят не случайным образом (мимоходом), а целенаправленно;

- рынок складской недвижимости, объединяющий помещения, предназначенные для хранения и обработки различных грузов;

- рынок производственной недвижимости, объединяющий помещения, приспособленные (имеющие возможность быть приспособленными) для размещения машин и механизмов, используемых в процессе производства. В состав производственных помещений могут входить необходимые для осуществления производственного процесса офисные (административные) и складские помещения.

Исходя из специфики объектов недвижимости указанные выше группы объектов, в свою очередь, разделяются на сектора. В общем виде структуру рынка аренды по функциям использования можно представить следующим образом:

Рынок торговой недвижимости:

- Рынок аренды нестационарных торговых объектов

- Рынок аренды площадей в торговых комплексах

- Рынок аренды встроенно-пристроенных помещений и отдельно стоящих торговых зданий.

Рынок офисной недвижимости:

- Рынок отдельных встроенных офисных помещений и офисных зданий

- Рынок аренды помещений в офисных центрах

- Бизнес-центры класса А

- Бизнес-центры класса В

- Бизнес центры класса C

- Бизнес центры класса D





Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 1242 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!



studopedia.org - Студопедия.Орг - 2014-2024 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.013 с)...