Этапы развития рынка недвижимости в России

Становление рынка.

Основное содержание процессов, происходящих в сфере недвижимости в период становления рынка – перераспределение имеющегося фонда недвижимости.

Перераспределение имеющегося фонда недвижимости отражает общее направление переходных процессов в стране – перераспределение ресурсов и благ между различными слоями общества.

Перераспределение фонда недвижимости происходит:

- между различными слоями населения;

- между различными отраслями;

- между различными вариантами функционального назначения.

Каждый из этих процессов по-своему отражает закономерности развития рыночной экономики:

- через перераспределение жилищного фонда реализуется общий принцип соответствия объёма потребления получаемым доходам;

- через перераспределение коммерческой недвижимости проявляется соотношение сил и роли между различными отраслями экономики в условиях современного рынка;

- через перераспределение существующего фонда недвижимости по его функциональному назначению реализуется принцип наиболее эффективного использования недвижимости.

Перераспределение жилищного фонда.

В советский период российской истории сложилось равномерное распределение жилищного фонда города между жителями. В результате экономических преобразований 80 — 90-х гг. резко усилилась дифференциация населения по уровню доходов. Распределение жилищного фонда пришло в противоречие с распределением совокупного дохода всего населения города между его отдельными слоями - у части населения уровень его доходов оказался ниже, чем уровень их жилищной обеспеченности, у части – наоборот, уровень доходов стал выше, чем уровень обеспечения жильём. В условиях формирования экономической системы начинается процесс перераспределения жилищного фонда.

Приводимый ниже рисунок наглядно иллюстрирует эту ситуацию (см. рис. 2.7.).

	Кривая распределения доходов

Кривая распределения жилья

H/J

Q₀ Q₁Q₂ Q₃ Q

Рис. 2.7. Взаимосвязь доходов населения и обеспеченности жильем

H -уровень обеспечения жильём;

J – доходы населения;

Q - население города;

Q₀,-Q₁ - уровень обеспечения жильём выше уровня доходов;

Q₁-Q₂ - уровень обеспечения жильём совпадает с уровнем доходов;

Q₂-Q₃ - уровень обеспечения жильём ниже уровня доходов;

В условиях, когда у большинства населения уровень доходов оказывается ниже уровня их обеспеченности жильём, этот слой населения будет активно использовать этот, фактически единственный имеющийся у него ресурс для повышения своего благосостояния. И чем выше цена, тем большая его часть будет выходить на рынок в качестве продавца. Так сверхвысокие темпы роста цен в начальный период становления
рынка становятся фактором, способным резко увеличитьпредложение на рынке.

По существу, часть населения, у которой уровень жилищной обеспеченности выше их уровня текущих доходов (на рисунке Q₀ – Q₁) представляет собой потенциальных продавцов на рынке недвижимости. Увеличение или уменьшение её зависит от двух факторов – динамики их доходов и динамики затрат по содержанию жилья.

· Перераспределение фонда недвижимости на основе принципа наиболее эффективного использования недвижимости.

Непосредственным проявлением этого процесса является, например, происходящий в массовом порядке перевод помещений из жилого фонда в «нежилой».

В Санкт-Петербурге этот процесс регламентирован Постановлением правительства от 31 августа 2005 г. №1272, что обеспечивает возможность выведения объекта из неэффективного использования в более эффективное в соответствии с рыночными критериями, т.е. обеспечивает максимальную доходность.

· Перераспределение коммерческой недвижимости между отраслями.

«Новые» капиталы, принадлежащие, как правило, к т.н. третичному и четвертичному секторам экономики (сфере услуг и финансовому рынку) уже в период приватизации
активно участвовали в переделе имущества. Через трудовые коллективы, через скупку приватизационных чеков и чековые аукционы, наконец, через денежную приватизацию
они стремились взять под свой контроль приватизированные предприятия, самыми существенными активами которых зачастую были лишь здания и земельные участки.

Процессы перераспределения недвижимого имущества делают подчас весьма сложным понимание того, что стоит за той или иной сделкой, серьёзно затрудняют анализ рынка.

Например, куда должна быть отнесена т.н. «сделкарасселения»? На первый взгляд, к жилищному рынку. Однако, вполне может оказаться, чтов её результате бывшая жилая квартира стала офисом. Или иной пример. Известно, что банк «X» приобрёл пакет акций фирмы «У». Но, что стоит за этой сделкой - желание взять под свой контроль производство в этой фирме или разместиться в здании, которая она занимает в центре города?

Таким образом, на становление рынка недвижимости, оказывали влияние общие социально-экономические факторы:

-политическая нестабильность;

-сверхвысокие темпы инфляции;

-резкая дифференциация в доходах;

-неразвитость и нестабильность финансовой системы;

-недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Кроме того, для рынка недвижимости имели важное значение и специфические факторы. Среди них:

Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

Рынок потребительских товаров начинает легально развиваться в России ещё в конце 80-х годов, рынок товаров производственно-технического назначения - на рубеже 80-90-х годов, даже финансовый рынок развивается с 1990 года (в этом году был принят закон РФ «О банках и банковской деятельности»), - только за этот год было создано в стране около 1300 банков.

Рынок недвижимости начинает свой легальный путь лишь после принятия Законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда» летом 1991 года, т.е. фактически с конца 1991- начала 1992 гг.

Основным сегментом рынка в период его становленияявляется рынок жилья, а в качестве основных мотивов приобретения недвижимости выступают потребительские (улучшение жилищных условий лицами, создавшими необходимые накопления в других секторах рынка) испекулятивные (перепродажа приобретаемой недвижимости в условиях быстрого роста цен давала возможность получить за полгода 50-процентную, а за год - даже 100-процентную прибыль).

Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур.

Отсутствие законодательных актов, определяющих порядок сделок с недвижимостью, необходимые гарантии приобретателям, процедуры отчуждения недвижимости и т.д., привело к ряду следствий, прямо влияющих на состояние рынка:

- первоначальная легкость проведения сделок, что способствовало быстрому росту их числа, особенно на рынке жилой недвижимости;

- возможность нарушения прав потенциальных пользователей недвижимости, отсутствие механизмов защиты их интересов при проведении сделок, что в последующем приводило к судебным искам, арестам недвижимости, запрещением сделок с ней и пр.;

- проведение сделок с недвижимостью под прикрытием сделок с ценными бумагами, долями, паями предприятий (прежде всего прошедших через процедуры приватизации);

· Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений.

Рынок жилой недвижимости начинает развиваться с 1992 года, рынок помещений нежилого назначения - с 1993-1994 г. (особенно после принятия решения о возможности выкупа приватизированными предприятиями занимаемых ими на условиях аренды помещений), а рынок городских земель – с 1995года.

Такой вариант развития рынка означает отсутствие у собственников квартир и встроенных помещений, прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено. Ущербность прав собственности становится по мере развития рынка препятствием для его поступательного движения.

· Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

Отсутствие развитой инфраструктуры рынка порождает следующие следствия:

- ограниченность спроса на рынке недвижимости, необходимость достаточно длительного процесса накопления средств для приобретения недвижимости;

- повышенный уровень рисков в связи с отсутствием таких элементов рыночной инфраструктуры как консультанты по недвижимости, страховые компании, ипотечные банки и др.

Современное состояние рынка может быть охарактеризовано как завершение процесса становления рынка и начало его развития как явления уже сформирован­ного.

Однако завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных с рынком. Это лишь подтверждение того, что рынок начинает развиваться как сформировавшееся явле­ние. То есть:

o можно выделить тенденции развития рынка;

o выявилась структура рынка;

o сложилась профессиональная среда рынка;

o сформировались основные элементы инфраструктуры рынка.

Очевидными направлениями этого развития могут быть сле­дующие:

Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает, по большо­му счету, проблему перехода к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечива­ющие формирование нового качества среды обитания,— кварталы малоэтаж­ной застройки, коттеджные поселки и др.

Возрастание дифференциации между объектами недвижимости как по ка­честву, так и по цене. Очевидно, что на рынке будут востребо­ваны объекты элитного класса, соответствующего мировым стандартам. С другой стороны, будет происходить и сниже­ние цен на типовое жилье и жилье низкого качества.

Расширение спектра объектов на рынке торговой и офисной недвижимости, появление многофункциональных торгово-развлекательных центров, обеспе­чивающих потребителям необходимую комплексность и качество услуг. Раз­витие сегмента торговой недвижимости связано как с общим недостатком торговых площадей по сравнению с мировыми стандартами (даже с учетом разницы в доходах), так и с практическим отсутствием сегодня возможности получить не только товар, но и качественное обслуживание, разнообразные услуги.

Появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижи­мости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого сегмента рынка.

Дифференциация фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости. Оче­видно, будет происходить выделение крупных фирм, связанных с банковской сферой и выполняющих такие операций на рынке как строительство, реконструкция, управление недвижимостью, бро­керские услуги, а также малых фирм, в основном, занятых брокерской деятельностью.

Трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера (и его имени) в ведущее лицо на рынке по­среднических услуг при операциях с недвижимостью. Можно предвидеть пре­вращение ведущих агентов в брокеров, привлекающих и руководящих груп­пами агентов и строящих свои отношения с фирмами на основе принципов партнерства и взаимного оказания услуг.

Продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих и уп­равляющих процессами развития недвижимости.

Снижение рисков на рынке недвижимости в силу следующих обстоятельств:

- отказ брокерских фирм от несвойственных им функ­ций, прежде всего связанных с движением средств по сделкам;

- развитие как отдельного бизнеса оказания эскро-услуг (услуг по проведению расчетов при сделках);

- появление и развитие государственных и частных организаций, ока­зывающих информационные услуги на рынке;

- развитие систем регистрации и страхования прав на недвижимость.

Развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, марке­тинговые услуги на рынке недвижимости. Повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инве­стировании в недвижимостьявляется следствием роста конкурентной борьбы между профессио­нальными участниками рынка.

Итак, мы перечислили основные этапы становления отечественного рынка недвижимости и тенденции его развития в ближайшем будущем при благоприятной экономической ситуации в стране.

Вопросы для самопроверки

1. Какие отношения регулирует рынок недвижимости?

2. Назовите основные группы объектов рынка недвижимости.

3. Назовите основных институциональных участников рынка недвижимости.

4. Назовите основных неинституциональных участников рынка недвижимости.

5. Назовите основные специфические черты рынка недвижимости.

6. В чем состоят особенности спроса и предложения на рынке недвижимости?

7. Назовите признаки сегментации рынка недвижимости.

8. Каковы причины несовершенства рынка недвижимости?

9. В чем выражается взаимосвязь рынка недвижимости с другими видами рынков?

10. Назовите основные этапы развития рынка недвижимости в России.

Глава 3