Структура и функции рынка недвижимости

С началом перехода от централизованной к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР»признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне её сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, опреде­лимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Это определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыноч­ных отношений тех, чьи интересы в первую очередь связаны с недвижимым имуще­ством, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере­сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования»[1].

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использо­вания.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и уп­равлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы мно­гих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интере­суют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохо­да от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объек­та недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости[2].

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:

- в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

- в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

- в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенности рынка недвижимости.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому ниже приведённое определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведённым определением, структура рынка включает:

- объекты недвижимости

- субъекты рынка

- процессы функционирования рынка

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

· эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

· отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

· свободное формирование цен на объекты и услуги;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.