Наследование

Собственник жилого помещения вправе завещать принадлежащее ему имущество, В случае отсутствия завещания, наследники определяются в соответствии с нормами Гражданского Кодекса.

Наследники по закону. При наследовании по закону наследниками в равных долях являются:

· в первую очередь - дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;

· во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Существуют лица, которым должнабыть выделена обязательная доля в наследстве: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

В самом упрощенном виде распределение правомочий может быть представлено на следующем примере. Собственник недвижимого имущества передаёт его в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает его в аренду. Очевидно, право распоряжения в данном случае принадлежит собственнику имущества, доверительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном управлении), права владения и пользования будут распределены между доверительным управляющим и арендатором. Конкретное распределение этих прав будет содержаться в соответствующих договорах.

В современных концепциях прав собственности рассматривается «пучок» правомочий, который представляет собой совокупность 11 элементов:

· право владения (исключительный физический контроль над вещью);

· право пользования;

· право управления (распоряжения);

· право на доход;

· право на капитальную стоимость (права на отчуждение, потребление, уничтожение);

· право на безопасность (от экспроприации);

· право на наследование;

· право на бессрочность;

· запрет на вредное использование;

· право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);

· право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Простейшей иллюстрацией этого положения может быть следующая ситуация. Являясь собственником лесного участка, Вы можете передать право пользования этим участком одному лицу - арендатору, который заинтересован только в вырубке деревьев на этом участке, а можете трем разным лицам - одному передав право сбора грибов, другому - ягод, третьему - вырубку деревьев. Очевидно, что при прочих равных условиях совокупная плата за передачу этих прав будет во втором случае выше, чем в первом.

Аналогичный пример может быть приведен и в случае, если Вы являетесь собственником здания, в котором есть помещения, которые могут использоваться и как учебный класс, и как зал для заседаний, проведения встреч и пр. Разделяя права пользования этими помещениями во времени между рядом арендаторов, Вы можете максимизировать свои доходы и, следовательно, общую ценность имущества.

Это примеры простейшего распределения правомочий, входящих в «пучок» прав. Но возможности различного комбинирования правомочий гораздо шире. По некоторым оценкам, количество таких комбинаций, возможных и имеющих реальное экономическое содержание, составляет около 1,5 тысяч.

Рациональное распределение прав на недвижимое имущество является способом повышения совокупной ценности имущества. Это, в частности, находит своё отражение в существовании такого принципа оценки недвижимости как принцип экономического разделения. По сути, следование этому принципу означает, что при определении стоимости недвижимости оценщик должен исходить из наиболее рационального распределения прав при использовании недвижимого имущества (что входит в понятие наилучшего использования).

Определение права собственности как пакета правомочий важно и с иной точки зрения. По сути дела оно показывает, что в каждой конкретной экономической ситуации вовсе не обязательно располагать всем «пучком» прав.

Объём правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально её использовать. Избыток правомочий по сравнению с этим объёмом снижает и эффективность использования субъектом собственных ресурсов и эффективность использования недвижимого имущества.

Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника в каждом случае, независимо от ситуации – расточительство.

В простейшем виде этот тезис может быть проиллюстрирован на примере выбора между арендой и покупкой недвижимости. Аренда жилья для семьи, которая намерена лишь некоторое время проживать в данном городе, предпочтительнее, чем приобретение его в собственность как для семьи, так и для рынка в целом (семья экономит средства, на рынке снижаются трансакционные издержки). Аналогично: расточительно приобретать в собственность помещения фирмой, деятельность которой связана с быстрой сменой места бизнеса, предполагает высокую динамику смены его направлений. К такого рода фирмам можно отнести практически все, относящиеся к сфере услуг.

Помимо рассмотренных выше физической, правовой и финансовой сторон понятия недвижимости, существуют особенности недвижимости, которые требуют специального изучения.

1.3. Недвижимость как важнейший экономический ресурс

В системе управления экономикой можно выделить следующие виды ресурсов:

1) финансовые;

2) материальные:

- неперемещаемые (природные ресурсы, недвижимость, включая земельные ресурсы и объекты инфраструктуры и т.п.);

- мобильные (оборудова­ние, технологии и т.п.);

3) человеческие.

Экономический ресурс - это то, что затрачивается на производство товаров и услуг. Ресурсы, участвующие в производстве товаров и услуг называются факторами производства. Если рассматривать недвижимость как экономический ресурс, то необходимо отметить следующие его особенности:

1. Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства любой страны.

Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства. Так, земельный фонд Российской Федерации составляет примерно 1709,8 миллиона гектаров. Из них в государственной собственности находится 1580,8 миллиона гектаров (92,4 %), а в частной собственности — 129 миллионов гектаров (7,6 %).

В едином банке данных реестра федерального имущества находится около 1100000 федеральных объектов недвижимости (здания, сооружения), в собственности субъектов Российской Федерации находится более 338 000 зданий, сооружений; в муниципальной собственности — более 1,5 миллиона таких объектов недвижимости. В собственности юридических лиц находится более 2,5 миллиона зданий, сооружений различного функционального назначения. Однако эти сведения не отражают стоимость объектов, которая сопоставима с объёмом ВВП страны.

Если рассматривать землю как самостоятельный природный ресурс, то это ресурс ограниченный, невосполнимый и долговечный.

2. Недвижимость - пространственная среда.

Земля (недвижимость) является необходимым условием всякой экономической и социальной деятельности, выступает в качестве той пространственной основы, на которой разворачивается вся жизнь общества.

3. Недвижимость — объект отношений собственности.

В зависимости от сложившегося общественно-экономического типа государства по поводу недвижимого имущества складывается особая сфера экономических отношений. В условиях абсолютного господства государственной собственности недвижимость, как и практически все факторы производственно-хозяйственной деятельности, выступала объектом прямого государственного управления. С формированием в стране системы частной собственности,с появлением самостоятельных, автономных и от государства и друг от друга собственников недвижимого имущества сфера недвижимости становится одним из секторов рыночной экономики, но обладающим существенными отличиями от иных секторов рынка.

В то же время недвижимое имущество является объектом собственности (или иных вещных прав). Отсюда следует, что, с одной стороны, права собственника (обладателя иных прав) недвижимости должны быть надёжно защищены, с другой, способ использования недвижимости её собственником (владельцем, пользователем) не безразличен иным лицам, обществу в целом.