Аренда. Общие положения. Аренда объекта недвижимости - давно известный вид договорных отношений, который детально описан в нормах ГК РФ (ст.606 - 655)

Общие положения. Аренда объекта недвижимости - давно известный вид договорных отношений, который детально описан в нормах ГК РФ (ст.606 - 655).

Особо необходимо отметить положения, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды - договор аренды на срок более года, a если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в любом случае, кроме договоров аренды нежилых зданий на срок менее одного года.

Если в договоре аренды не оговорен срок, на который он заключен, договор считается заключённым на неопределенный срок (ст. 610 п.2. ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счёт арендной платы;

· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае проведения капитального ремонта, по согласованию сторон, арендатор вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счёт арендной платы.

В определённых случаях арендованное имущество может быть сдано в субаренду,при этом срок субаренды не может превышать срокасамого договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды путём обращения в суд в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор также вправе потребовать расторжения договора в случае, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или
назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не
были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

На основании РаспоряженияГоскомимущества РФ от 28 декабря 1995 г. № 1903-р «О страховании имущества, передаваемого в аренду», имущество, находящееся в государственной собственности, в целях обеспечения внебюджетной компенсации ущерба, нанесённого объектам государственной собственности, подлежит обязательному страхованию. Страховые организации, имеющие право участия в реализации программы обеспечения страховой защиты гoсударственного имущества, переданного в аренду, определяются по условиям конкурса.