К оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на инфор­мации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравне­нии оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен­ке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не­достаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает ис­ключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оцен­ки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь­зуется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке не­движимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости ана­логичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижи­мости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивае­мым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-анало­гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срав­нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи­ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостави­мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-анало­гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• назначению использования;

• качеству;

• передаваемым правам;

• местоположению;

• физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• платежеспособности;

• возможностям финансирования;

• инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке окупаемости;

• независимости субъектов сделки;

• инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офис­ных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке зна­чительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рын­ка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использо­ваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компа­нии;

• имеют иную взаимозависимость взаимозаинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества умерших лиц;

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного

имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием

объектов;

• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может ис­пользоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотива­цией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.