Оценка эффективности привлечения заемных средств

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как:

• процентная ставка по кредиту;

• срок займа;

• порядок погашения;

• сумма ипотечного кредита;

• финансовый левередж;

• особые условия кредитования.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погаше­ния воздействуют на величину ипотечной постоянной. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага).

Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по об­служиванию долга является денежными поступлениями,отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД-РОД,

где ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

С = ИК + СК, где:

С_н – стоимость недвижимости; ИК – ипотечный кредит; СК – собственный капитал инвестора.

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рассчи­тываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости не­движимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала ин­вестора:

ЧОД

R=-----------

С

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отно­шение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложен­ного инвестором в недвижимость

ЧОД-РОД

R=-----------------

СК

Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходно­сти недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инве­стора R _н = R _ск. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R _и >R_ск. Финансовый левередж является положительным и характе­ризует эффективное использование заемных средств, если R _н < R_ск.

Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход – 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала – по 4000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расхо­ды по обслуживанию долга составят: по объекту № 1 – 700; по объекту №2-1000.

Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходнос­ти.

Объект № 1 Объект № 2

1500: 10000 = 15% 1500: 10000 = 15%

Ставка доходности недвижимости	Ставка доходности собственного капитала
1500-700: 4000 = 20%	1500 -1000: 4000 = 12,5%

Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцени­ваться положительно, а по объекту № 2 – отрицательно.

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оце­нивая финансовый левередж.

Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доход­ности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ стро­ится с учетом коэффициента ипотечной задолженности.

Оценку финансового левереджа можно осуществить без использова­ния стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Со­четание двух источников финансирования (собственного капитала и ипо­течного кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.

Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамор­тизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств используется ипотечная постоянная.

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточ­ности величины прогнозного чистого операционного дохода для дости­жения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сум­ма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требо­ваниям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого опера­ционного дохода.

Пример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, состав­ляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит пре­доставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рас­считывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.

1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал –

15000-16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию

долга - 35000 • 0,1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого операционного дохода –

2400 + 5551 = 7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит тре­буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпол­нения обязательств перед банком.

Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыноч­ную стоимость недвижимости, предполагает:

• проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредито­ра и заемщика на досрочное погашение займа;

• наличие оправдывающих обязательств;

• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

• определение принципа субординации.

Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заем­щиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме­щение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем при­надлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на по­гашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. В не­которых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запреща­ющий досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает воз­можность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) не­зависимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Воз­можная дата досрочного погашения устанавливается в момент заклю­чения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчи­тывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно ком­мерческому банку.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолжен­ности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному поку­пателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет ис­ключительную ответственность, если новый собственник получил оправ­дывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приори­тета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возмож­ность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижи­мости