Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора.
Эффективность использования заемного капитала. Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:
• заемщику:
а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать размер собственного капитала;
б) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля путем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита;
в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;
г) получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управлении капиталом;
• кредитору:
а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности;
б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов;
в) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;
г) гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;
д) оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.
В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в форме ипотечного кредита.
Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество, поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным для:
• погашения основного долга;
• уплаты начисленных процентов;
• уплаты налогов, страховых взносов;
• проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;
• получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.
Виды кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам:
• характеру участия в инвестиционном процессе;
• стабильности процентной ставки по кредиту;
• стабильности величины взноса в погашение обязательств;
• участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости – капитала инвестора;
• способу финансирования перепродажи;
• порядку погашения долга и уплаты процентов;
• назначению кредитуемого объекта.
Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода.
Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.
Кредиты с постоянными платежами – самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.
Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).
1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относят кредиты:
• по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;
• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровый» платеж;
• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга:
• с постоянным пропорциональным погашением долга;
* в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:
• в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
• в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.
Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;
• пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).
В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают первую, завершающую и принятую ипотеки.
Первая ипотека – кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.
Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.
Завершающаяся, или младшая, ипотека – кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала. Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.
Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводят к существованию различных условий финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и уплачиваемую сумму процентов.
Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, то этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.
Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 314 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!