Финансирование строительства с использованием векселей

Вексель – это ценная бумага, оформленная в строгом соответствии с требованиями закона содержащая абстрактное денежное обязательство, выданное одной стороной векселедателем, другой стороне векселедержателю.

Споры по обязательствам, вытекающим из векселя, рассматривается на основе социального вексельного права, а не общего гражданского права, в случае не платежа векселедержатель может совершить у нотариуса протест, и акт протеста будет иметь силу судебного решения.

По схеме выпуска и обращения векселя могут быть простыми (соло) и переводными (тратта).

Простой вексель – это ценная бумага, отвечающая по форме требования закона и содержащая ничем не обусловленные обязательства векселедателя уплатить по требованию или в определенное время в будущем и обозначенную на векселе сумму денег другому лицу.

Переводной вексель- это ценная бумага, составленная по установленной законом форме, который содержится ничем не обусловленное предложение (приказ) одного лица векселедателя (трассанта) другому лицу плательщику трассанту уплатить по требованию или в определенное время в будущем обозначенную на векселе сумму денег третьему лицу - первому держателю векселя (ремитенту). Согласие на оплату по переводному векселю трассант выражает в форме акцепта (письменное согласие на оплату). При формировании строительства жилых объектов возможно применение схем с использованием простого и переводного векселя. В операциях с применением простого векселя для проведения взаиморасчетов по строительству жилья используются векселя банков транспортной, металлургической и других отраслей продукции или услуги которых достаточно ликвидны.

Применение простого векселя для кредитования строительства жилья заключается в том, что заемщик получает кредит в банке не денежными средствами, а векселями, т.е. долговыми обязательствами. При этом банку нет необходимости предварительно привлекать денежные средства и платить за их привлечение, благодаря чему вексельный кредит может выдаваться под более низкие проценты, чем обычные денежные ссуды. Банк выдает кредит строительным организациям в виде пакета собственных векселей. И организация использует векселя банка, как средство платежа для расчета, с субподрядчиками и поставщиками, которые рассчитываются векселями банка со своими партнерами. При наступлении срока платежа векселедержатели предъявляют векселя в банк для оплаты деньгами. Банк выплачивает по векселям денежные средства за счет поступлений средств от заказчика строительной продукции. Деньги переводятся на расчетный счет строительной организации за выполненные объемы работ.

Договор с использованием векселей должен быть заключен в письменной форме. Применение простого векселя для привлечения средств на строительство объекта недвижимости, используется банками, строительными организациями. Использование переводного векселя для финансирования строительства жилья применяется банками и строительными организациями.

Заказчик согласен оплатить строительно-монтажные работы организации только после их полного закрепления. Строительная организация нуждалась в средствах для проведения работ получает кредит в банке и трассирует переводной вексель на заказчика предлагается ему уплатить банку в определенный срок, сумму взятого кредита. Переводной вексель акцептируется заказчиком, который после этого становится прямым должником по векселю. Переводной вексель передается строительной организации в банк, в случае согласия принять его банк переводят на счет строительной организации сумму меньшую, чем вексельная разница составляет доход банка.

Финансирование за счет привлеченных средств (долевое строительство)

В настоящее время строительные организации предлагают разнообразные схемы долевого участи, позволяющие снизить единовременные расходы покупателя (оплату по мере строительства объекта, оплату с зачетом имеющегося жилья).

Схема предполагает наличие следующих участников: застройщик (инвестор), подрядчики и дольщики.

Застройщиком является лицо, которому предоставлен земельный участок для строительства жилых домов в соответствии с распоряжением Главы региона, с решением инвестиционно-тендерной комиссии, администрации района, инвестиционным договором с соответствующим комитетом.

Участок, предоставляется застройщику по договору аренды земельного участка.

Застройщик может совмещать функции инвестора и подрядчика. Основными застройщиками являются физические лица. Все участники вправе привлекать заемные средства для осуществления строительства и приобретения квартир. Застройщик принимает на себя обязательство по финансированию жилищного строительства на всех этапах, обеспечением завершения строительства к определенному сроку и передаче дольщикам квартир в соответствии с договором в течении определенного периода времени с момента подписания акта государственной приемной комиссии.

Взаимоотношения участников долевого строительства регулируется не законом, а договором, вопрос правовой основы договора долевого участия в строительстве каждый разрешается судом при возникновении конфликтных ситуаций, т.е. договор является принципиально важным и обязательным документом, который регламентирует отношения между участниками схемы финансирования недвижимости. Без него невозможно оформить право собственности на квартиру.

Договор включает следующие данные:

1. подробное описание квартиры с указанием строительного адреса, этажа, условного номера.

2. стартовая стоимость квартиры на момент заключения договора.

3. график платежей с указанием конкретных сумм.

4. срок передачи квартиры дольщику по договору

5. срок окончания строительства жилого дома

6. варианты расторжения договора в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения условий договора обеими сторонами.

7. условия выплаты рыночной стоимости квартиры при условии расторжения договора

8. меры ответственности за нарушение условий договора

Виды заключения договоров долевого участия в строительстве:

1. заключение договора с застройщиком.

При данной схеме, надо выяснить какой договор подряда заключался для строительства жилого дома. По договору строительного подряда с организацией застройщики часто обязуются передать подрядчику в счет оплаты выполненных строительных работ определенную площадь построенного дома при сдаче в эксплуатацию. Нужно определить, что квартира по договору с дольщиком не входит в число продаваемых подрядчику.

2. заключение договора с подрядчиком.

Подрядчику предоставляется право привлечения денежных средств инвесторов для финансирования строительного ряда квартир. По отношению к первой схеме необходимо определить, что предлагаемая дольщику квартира входит в число переданных подрядчику.

3. заключение договора с инвестором.

К участию в строительстве застройщик может привлекать другие юридические лица, такие инвесторы в свою очередь привлекают к участию в строительстве физических лиц по договорам долевого участия.

Преимущество долевого строительства:

1.поэтажная оплата;

2.индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;

3.затраты на приобретение жилья при долевом участии ниже рыночной стоимости, готового жилья на 10-20%.

Недостатки долевого строительства:

1.потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключивший с покупателем договор долевого участия в строительстве

2.получение квартиры не того качества как ожидалось.

На российском рынке развитие недвижимости выделяется два основных варианта долевого участия в строительстве:

1. Долевое участие с поэтапной платой:

а) за дольщиком закрепляется конкретная квартира с указанием площади местоположения;

б) утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

в) в оговоренные сроки с момента подписания договора 1 м² оплачивается первый взнос;

г) оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтажно графику;

д) по окончании строительства производится окончательный расчет исходя из действительной площади передаваемой дольщику квартиры.

2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья;

а) за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием площади и местоположения;

б) устанавливается какое количество м² общей площади новой квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет качестве части взноса м² общей площади дольщик платит деньгами поэтапно в течении срока строительства.

При этом возможны два варианта зачета старых квартир:

1.квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику, и квартира поступает в реализацию.

2.дольщик проживает в своей квартире в течении срока строительства до момента предоставления ему новой квартиры и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру

Таким образом, при приобретении квартир по договору долевого участия строительстве выделяют четыре этапа:

1 этап: заключения договора

2 этап: сопровождение сделки

3 этап: передача квартиры по акту приемки-передачи

4 этап: процедура государственной регистрации права собственности на квартиру

В договоре о долевом участии утверждается положение кто и за чей счет производит регистрацию права собственности на квартиру.