Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Как объект оценки | В определении Гражданского кодекса |
Земля как физический объект и все что с ней прочно связано | Обязательность государственной регистрации |
Земельные участки | Земельные участки |
Участки недр | Участки недр |
Обособленные водные объекты | Обособленные водные объекты |
Леса | Леса |
Многолетние насаждения | Многолетние насаждения |
Здания | Участки недр |
Сооружения | Сооружения |
Морские суда | |
Суда внутреннего плавания | |
Космические объекты |
Рис. 1. Понятие недвижимости как объекта оценки
и в определении Гражданского кодекса
Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Полезность - форма выражения потребительной стоимости.
Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.
Местоположение,которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.
Спрос и предложение.При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.
Нахождение в гражданском обороте – разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.
Таким образом, цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. и Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.
Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:
· федеральных стандартов оценки;
• международных стандартов оценки;
• перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;
• принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.
Стоимость в обменехарактеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.
Формы проявления стоимости в обмене:
· рыночная;
· ликвидационная;
· утилизованная
· кадастровая
Стоимость в пользованииобусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования.
Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.
Формы проявления стоимости в пользовании:
· инвестиционная;
Рыночная стоимостьопределяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки, утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется оценщиком для целей налогообложения.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.
В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Выделяются следующие сегменты рынка:
1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская и т.д.)
2. По различным регионам (регионы со стабильно высокой занятостью, циклической занятостью и т.д.)
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, ипотеки, собственного капитала, заемного капитала и т.д.)
Оценщику необходима классификация объектов по степени готовности:
1. Готовые объекты.
2. Объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта.
3. Незавершенные объекты.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 355 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!