Классификация жилой недвижимости

Жилым помещениемпризнается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан и являющееся объектом недвижимости. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

З) комната.

Жилым домомпризнается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартиройпризнается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего
пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Комнатойпризнается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Любоймногоквартирный домкак объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Но с позиции использования для проживания данная конструкция является неоднородной.
В многоквартирном доме объекты недвижимости условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества.
Под помещением понимается единица объекта недвижимости, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, для жилых или иных целей.
Все помещения в многоквартирном доме разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Нежилые помещения имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания.

Общее имущество — части многоквартирного дома, предназначенные для совместного использования и доступа к помещениям, а также обслуживания. и тесно связанные с ним назначением.

Это:
• крыши:

• чердачные помещения;

• технические подвалы;

• коридоры;

• мусороуборочные камеры;

• внеквартирное инженерное оборудование: лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции;

• оборудование общего использования: сантехническое, светильники, инженерные соединения, выключатели;

• внутриквартирное оборудование, работа или состояние которого оказывают влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;
• придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.
Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией СниП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро технической документация) и действующим законодательством.
Таким образом, квартиры, принадлежащие на правах собственности, представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах в перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений, С позиция стоимости строительства это имущество составляет примерно 10—15% от стоимости строительства дома. Общее имущество, без которого не может существовать или использоваться по назначению обособленное (личное) имущество квартира (помещение), составляет примерно 85—90% от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения должен владеть одновременно правом (едино) личной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.
К общему имуществу относятся: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособленные виды недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка определяется в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

В зависимости от продолжительности и характера использования объекты жилой недвижимости могут подразделяться на:

- первичное жилье (место постоянного жилья)

- вторичное жилье – это загородное жилье использованное в течение ограниченного периода времени

- третичное жилье предназначено для кратковременного проживания (гостиницы).

В условиях крупных городов жилье принято подразделять по следующим характеристикам:

1. Элитное жилье – размещение в наиболее престижных районах города, принадлежность к старому фонду (полнометражные)

• общая площадь квартир не менее 70 кв.м.

2. Жилье повышенной комфортности

• наличие гостиной площадью не менее 18 кв.м.

• наличие кухонь от 8 до 12 кв.м.

• возможности размещения в различных районах города

3. Типовое жилье – размещение в любом районе города

• соответствие архитектурно – планировочных параметров современным строительным нормам и правилам

• по конструктивно – технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального и современного домостроениям.

4. Жилье низких потребительских качеств

• размещение в непрестижных районах

• удаленность от основных транспортных коммуникаций

• принадлежность к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальному ремонту и дома первого поколения индустриального домостроения.

Существует классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материалов наружных стен здания:

- дома с кирпичными стенами

- панельные дома

- деревянные дома

- дома смешанного типа

Признаки классификаций жилой недвижимости, послужившие основой для различных группировок не одинаковы, различается их мотивация, предназначения и условия платежеспособности.

На практике используются несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.