Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

Коммерческие объекты подразделяются на: приносящие доход и создающие условия для его извлечения.

К объекты, приносящие доход, относятся:

- магазины и торговые центры

- гостиницы и развлекательные центры

- офисы

- гаражи и т.д.

1.Магазины и торговые центры. Торговое и общественное питание - наиболее интенсивно развивающаяся сфера экономики. Объекты этой отрасли первыми прошли приватизацию, что стимулировало их активное развитие.

Многофункциональный торговый комплекс – объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую или иную розничную деятельность, направленную на конечного покупателя самостоятельно, а передает площади, подготовленные для его осуществления множеству различных розничных операторов, среди которых могут быть организации торговли сервиса, общественного питания и сферы досуга.

Супермаркет - это магазин расположенный в отдельном здании или в составе многофункционального торгового центра, работающий по принципу самообслуживания, с автоматизированной системой торгового учета, площадью не менее 1.тыс кв.м и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс.товарных наименований.

Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс.кв.м, расположенный в отдельных зданиях, и ассортиментным наполнением не менее 10.тыс. товарных наименований в т.ч непродуктивного ряда.

Универмаг – торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилом здании, площадью не менее 1 тыс.кв.м., предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет кассовый узел.

Основной базовый принцип и правила, которые отличают многофункциональный торговый комплекс от других объектов, в которых также работают арендаторы торговых или иных розничных площадей:

1. передача арендаторам только подготовленных к эксплуатации площадей.

2. включение все расходов в арендную плату.

3. единая концепция дизайна помещений и методов представления товаров всеми арендаторами комплекса.

4. соблюдение арендаторами требований собственника к ассортименту, графику работы, качеству обслуживания и т.д.

5. единые системы безопасности и службы информации по комплексу

6. парковка для личного транспорта покупателей и клиентов.

Торговля – как сфера экономической деятельности наименее поддержана влиянию негативных социально – политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессии.

Главным показателем развития торгового сектора считается растущий спрос на функциональные торговые площади.

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости – классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально – техническому обеспечению, номенклатуре и качеству услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта- главный и решающий фактор, определяющих класс гостиниц. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. В настоящее время известно 30 систем классификаций гостиниц по уровню комфорта и наиболее распостраненнымы среди них:

- европейская (система звезд) (2*,3*,4*,5*)

- система букв(А,=4*В=3*,С=2*,)

- система корон (Великобритания)

- системе разрядов (бывший СССР).(люкс, высший А, высший В, 1,2,3,4)

По объектам недвижимости гостиничного типа относится:

• Отель-люкс – по вместительности относится к категории малых и средних предприятий, обычно расположенных в центре города.

• Гостиница среднего класса располагается в черте города или в центре. По вместимости от 400-2 тыс. мест.

• Гостиница – апартаменты. По вместимости до 400 мест. Характерна для крупного города с непостоянным населением.

Номера квартирного типа используются как временное жилье и функционирует по принципу самообслуживания.

• Отель - курорт – расположен в курортном месте, включает мед. обслуживание и диетическое питание.

• Мотель – простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, расположеные вне городской застройки вблизи автомагистралей.

• Отель – гарни – представляет ограниченные услуги, в частности размещение и завтрак.

• Пансион – представляет стандартный спектр услуг, предоставляет завтраки, обед и ужин для проживающих.

• Гостиный двор – отличается упрощенным стандартом обслуживания, меньшей вместительностью, отсутствует ряд общественных помещений и в его структуре обязательно наличие бара или ресторана.

• Ротель – передвижная гостиница, представляет собой вагон с 2-х местными отсеками, где расположены кресла, обязательно наличие отсека для переодевания, санузла и бытовой техники.

• Бодель – небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется специально оборудованное судно.

• Флотель – крупная гостиница на воде.

• Флайтель – аэрогостиница или летающий отель со связью.

3. Офисная недвижимость. При классификации бизнес – центров в каждом регионе учитываются различные факторы, по которым помещения относятся тому или иному классу:

- местоположению

- тип и технический уровень

- качество здания.

- качество менеджмента.

В мировой практике классификация бизнес – центра имеет категории А,Б,С.

4. Гаражи, стоянки как коммерческая недвижимость подразделяются на:

- индивидуально – типовые (ИТГ)

- встроеннно – пристроенные (ВПГ)

- паркинги.

ИТГ –отдельно стоящие или сгруппированы на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения для хранения автомобилей. Стандартный размер- 18 кв.м.

Паркинг – отдельно стоящие одно- или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, предназначеное только для парковки и хранения автомобилей.

ВПГ – встроенные в нижнем этаже жилого здания или пристроенные к жилому зданию помещения для парковки, и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей местами или боксами. ВПГ – это часть здания с иным общим функциональным назначением.

Автостоянка - специальная открытая площадка, предназначенная для размещения и хранения автомобильных средств.

По оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять 30-50% от стоимости автомобиля.