ВВЕДЕНИЕ 3 страница. [155] Форма свидетельства и специальной регистрационной надписи, учиняемой на документе, выражающем содержание сделки

[155] Форма свидетельства и специальной регистрационной надписи, учиняемой на документе, выражающем содержание сделки, устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утв. постановлением Правительства РФ от! 8 февраля 1998 г.// СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416.

[156] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

[157] По справедливому замечанию О. М. Козырь, этот принцип реализован Законом о регистрации лишь частично, так как не обеспечена доступность любому лицу всей информации, содержащейся в реестре (см.: Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 1998. С. 295).

[158] ' СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1; № 25. Ст. 2956; 1999. № 22. Ст. 2612.

[159] См. п. 7 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС. 1998. № 1.

[160] Такие попытки предпринимались и ранее путем принятия подзаконных актов, в частности Указа Президента «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

[161] В юридической литературе изложенная точка зрения не бесспорна. Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей.» (см.: Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. М., 1995. С. 241). Такое же мнение высказано О.М.Козырь (См.: Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С. А. Хохлова. С. 276). В связи с этим отчуждение таких объектов они считают необходимым производить по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Хотя О. М. Козырь и пишет, что «с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом», она все же не отрицает возможности «законодательного решения, когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта» (Там же. С. 278).

[162] Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утв. постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 2004.

[163] Например, Водный кодекс РФ допускает оборот только «обособленных водных объектов», которые отнесены к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11,22). На водные объекты установлена исключительная государственная собственность (ст. 34,35) и введен запрет на совершение продажи, залога и Других сделок, которые влекут или могут повлечь их отчуждение (ст. 22). Некоторые нормы, ограничивающие оборотоспособность таких объектов недвижимости, как воздушные суда, содержатся в Воздушном кодексе РФ (СЗ РФ. 1997. № 12. Ст. 1383; 1999. № 28. Ст. 3483). Так, ст. 7 Воздушного кодекса РФ предусмотрено, что в собственности граждан РФ могут находиться только гражданские воздушные суда.

[164] До принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. порядок применения ст. 550 ПС устанавливался ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй ГК РФ» от 22 декабря 1995 г.

[165] Хотя на практике зачастую отождествляются все три регистрации: сделки, перехода права собственности, права собственности.

[166] Комментарий ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996. С. 125; Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997. С. 144.

[167] Пункт 7 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. // Вестник ВАС. 1998. № 1.

[168] Хотя на практике регистрирующие органы некоторых субъектов РФ толкуют нормы о регистрации сделок с недвижимостью расширительно, пытаясь применить требование о государственной регистрации и к сделкам купли-продажи нежилой недвижимости.

[169] В юридической литературе высказана и другая точка зрения, согласно которой обязательной регистрации подлежит любой договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности. Одни авторы выражают ее с большей степенью уверенности, другие с меньшей. Например, А. М. Эрделевский, справедливо отмечая крайне неудачное и противоречивое решение вопроса о разграничении регистрации сделки и регистрации права (перехода права) собственности и в ГК, и в Законе о регистрации, с одной стороны, из анализа ст. 551 ГК делает вывод об отсутствии требования специальной регистрации договора, а с другой, рекомендует «требовать регистрации и самого договора» (см.: Эрделевский А. М. Финансовые услуги, вексель, недвижимость. М., 1999. С.254—255).

Более аргументированную позицию высказали М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, которые утверждают, что «обязательной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом во всех случаях». Из анализа ст. 130 и 164 ГК, содержание которых «переплетается», делается вывод, что «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним» (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 1997. С.282).

[170] Этот вывод нашел подтверждение и в решениях арбитражного суда (п. 3 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21).

[171] Некоторые авторы не согласны с таким выводом. В частности, О. М. Козырь пишет, что «правило ГК о регистрации не договора, а перехода права на основании договора купли-продажи недвижимости неприменимо к случаям, когда объектом купли-продажи является жилое помещение». (См.: Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 1998. С. 293).

[172] СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2207.

[173] Российская газета. 1993. 6 окт.

[174]Там же; СЗ РФ. 1996. № 50. Ст. 5609.

[175] В настоящем параграфе они будут охарактеризованы только в той мере, в какой это необходимо для установления специфики договора продажи недвижимости.

[176] См. напр.: Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М., 1997. С. 20.

[177] СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. 4—3178

[178] См.: постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп. 1,3 и 4 ст. 32 и п. 3 ст. 49 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.

[179] Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485.

[180] Строго говоря, обязательства (пассивы) не могут быть предметом вклада в уставный капитал. Однако предприятие — это не комплект самостоятельных имуществ, а одна совокупная вещь. И, если эта вещь в конечном счете обладает определенной ценностью (т. е. активы превышают пассивы), она может выступать в качестве вклада.

[181] Статьи 10 и 11 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г.//СЗ РФ. 1997.№30. Ст. 3595; 1999.№2б. Ст. 3173; 2000.Xs32.CT. 3332.

[182] Способы проведения инвентаризации определяются Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утв. приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49 // Экономика и жизнь. 1995. № 29.

[183] См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993. С. 112—113.

[184] Г. Е. Авилов полагает, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника — юридическое лицо (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 135—136). Следовательно, по его мнению, фирменное наименование не может отчуждаться по договору продажи предприятия. Это мнение дискуссионно. Противоположная точка зрения обоснована А.П.Сергеевым (см.: Право интеллектуальной собственности в Российской Федерации. М., 1996. С. 525,537—538). Поскольку доктринальное понимание этой проблемы еще не сложилось, целесообразно следовать буквальному смыслу п. 2 ст. 559 ГК, включая фирму в предмет договора продажи предприятия.

[185] При продаже государственных предприятий порядок определения начальной цены (на аукционе или конкурсе) устанавливается программой приватизации в соответствии со ст. 17 Федерального закона РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г.

[186] На сей счет налоговые органы имеют особое мнение (см., напр.. Разъяснения Госналогслужбы РФ от 14 сентября 1993 г. № ВГ-4-01/145н по отдельным вопросам, связанным с применением налогового законодательства о налогообложении прибыли (дохода) юридических лиц // Российские вести. 1993. № 194).

[187] См.: ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

[188] Такое толкование, предложенное Г. Е. Авиловым, представляется вполне обоснованным. См.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 140.

[189] Здесь мы имеем дело с типичным ius in re aliena, которое имеет много общего с понятием эмфитевзиса по римскому праву. См.: Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1994. С. 215—218.

[190] На это обратил внимание Г.Е. Авилов (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 142), убедительно показавший бессмысленность правила п. 3 ст. 565 ГК.

[191] Противоположная точка зрения обосновывается Г.Е. Авиловым (см.:

Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под. ред. О. Н. Садикова. С. 13 8— 13 9). Он полагает, что кредитор должен выразить свое согласие на перевод долга, как правило, в письменной форме, что следует из ст. 389 и 391 ГК. Поэтому отсутствие письменного согласия, т. е. молчание, означает несогласие с переводом долга. Эта позиция небесспорна. Ведь несоблюдение простой письменной формы, по общему правилу, не лишает сделку юридической силы. Пункт 2 ст. 562 ГК можно рассматривать как норму, придающую молчанию стороны характер положительного волеизъявления (п. 3 ст. 158 ГК). Таким образом, неполучение ответа кредитора в течение трех месяцев можно рассматривать как его согласие на перевод долга.

[192] Кроме того, в современной России мена начинает активно использоваться предпринимателями при наступлении очередных банковских или бюджетных кризисов. Ведь договор мены часто позволяет избежать безналичных расчетов, а иногда и сэкономить на налогах.

[193] Вероятно, причина этого в том, что договор мены получил постоянную прописку в законодательстве значительно позже купли-продажи. Товарный обмен вообще подвергался значительно меньшему воздействию права, нежели металлическое денежное обращение (см.: Пашкус Ю. В. Деньги: прошлое и современность. Л., 1990. С. 8—13). Так, во II в. н.э., когда классическая система контрактов в римском праве уже сложилась, договор мены (permutatio) еще не нашел своего места в системе обязательств. Не случайно в средние века он попал в рубрику безымянных контрактов.

[194] В общем виде этот вопрос впервые поставили римские юристы классического периода. Сторонники сабиньянской школы считали такую сделку куплей-продажей и не признавали самостоятельного значения договора мены. Прокульянцы, напротив, считали такой договор меной независимо от наличия денежной доплаты (см.: Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1994. С. 423—424; Покровский И. А. История римского права. СПб., 1913. С. 200—203,433—435).

[195] В отношении внешнеторгового договора мены (бартерной сделки) распространена противоположная точка зрения (см., напр.: Болингер В.Ф. Внешнеторговый бартер (правовые аспекты). М., 1993, С. 12), опирающаяся на Указ Президента РФ «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок» от 18 августа 1996 г. № 1209 (СЗ РФ. 1996. № 35. Ст. 4141). В соответствии с этим Указом бартерная сделка обязательно должна быть эквивалентной и не может предусматривать никаких денежных доплат. Следовательно, по логике этого акта, обмен неравноценных товаров с соответствующей доплатой должен регулироваться нормами о купле-продаже, что противоречит п. 1 ст. 454 ГК. Обстоятельный анализ соотношения понятий «договор мены» и «бартерная сделка» дан В. В. Витрянским (см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 258—260).

[196] Разумеется, это положение неприменимо к договору мены имущественных прав.

[197] Противоположное мнение отстаивает В. В. Витрянский (см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 265—266).

[198] Принятие части второй ГК породило в сфере торговли недвижимостью споры о правовой природе договора, по которому производится обмен помещения, находящегося в собственности лица (например, приватизированного), на помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда. Фактически здесь речь идет об обмене вещи на право пользования помещением. Однако договор найма жилого помещения предусматривает не только права, но и обязанности нанимателя, возмездное отчуждение которых недопустимо. Поэтому такой обмен помещений не охватывается понятием договора мены и не регулируется главой 31 ГК.

[199] В отношении внешнеторгового договора мены законодатель придерживается противоположного мнения (см.: п. 1 Указа Президента РФ «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок» от 18 августа 1996 г. № 1209). Ошибочность такого подхода очевидна. Попытки в рамках договора мены (бартера) регулировать, например, встречное выполнение работ без помощи норм о подряде бесперспективны.

[200] Так, сторона договора мены не может предъявить требования о соразмерном уменьшении «покупной цены» товара, обладающего теми или иными недостатками. В противном случае это привело бы к изменению предмета договора.

[201] По ГК 1964 г. право собственности на обмениваемый товар переходило к приобретателю в момент его передачи. Следовательно, лицо, передавшее товар первым, лишалось права собственности без соответствующего встречного удовлетворения. Получатель товара мог с полным основанием распорядиться им и «забыть» о лежащей на нем обязанности, что ставило его контрагента в трудное положение.

[202] Передача товара, разумеется, предполагает не только его фактическое вручение покупателю, по и перенесение на него права собственности. Однако в договоре мены сторона, передавшая товар первой, по общему правилу, в принципе не может перенести на покупателя права собственности. Это происходит автоматически в момент встречной передачи второй вещи. Поэтому лицо, передавшее товар первым, должно считаться исполнившим свою обязанность по договору, хотя за ним и сохранилось право собственности на этот товар. Противоположная точка зрения породила бы логически порочный круг: сторона, получившая товар, могла бы отказываться от встречной передачи товара на том основании, что контрагент не исполнил своей обязанности (по ст. 328 ГК).

[203] По мнению В. В. Витрянского существование договора дарения в рамках гражданского права вообще не нуждается в подобных теоретических оправданиях, которые лишь намеренно примитивизируют и меркантилизируют субъектов имущественного оборота (см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 331). С этим утверждением, даже сделав поправку на его эмоциональность, трудно согласиться. Как известно, из всего круга имущественных отношений гражданское право регулирует лишь имущественно-стоимостные отношения, обусловленные использованием товарно-денежной формы. Тогда почему гражданское право все-таки регулирует имущественные отношения, вытекающие из договора дарения, непосредственно не обладающие стоимостным характером? Выше мы попытались ответить на этот вопрос. Отказ же от самой постановки этой проблемы (какими бы патетическими мотивами он ни обусловливался) представляется несерьезным.

[204] См.: Покровский И. А. История римского права. СПб., 1913. С. 447—448; Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1994. С. 499—501;Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву / Пер. с нем. СПб., 1875. С. 275—290.

[205] См.: Победоносцев К. Курс гражданского права. В 3 т. СПб., 1896. Т. 3. С. 364—366. Еще более широкий взгляд на дарение как основание возникновения любых (а не только вещных) прав представлен в работе: Русское гражданское право. Чтения Д. И. Мейера. / Под ред. А. И. Вицина. Петроград, 1915. С. 134—135.

[206] См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права(по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 336—337.

[207] Безвозмездность—отсутствие встречного удовлетворения—все же не следует понимать буквально. Так, вручение мелкой монеты в качестве «платы» за подаренный нож, разумеется, нельзя рассматривать в качестве встречного удовлетворения. И дело здесь даже не в явной несоразмерности стоимости передаваемых вещей. Такая плата — дань традиции, суеверие; ее назначение состоит лишь в том, чтобы отвести от одаряемого беду, а не в передаче дарителю некоего эквивалента подарка. Такое предоставление — не более чем символическое действие, не имеющее никакого юридического значения.

[208] Это суждение, конечно, уязвимо, поскольку в науке гражданского права взаимные договоры традиционно считаются возмездными, что неточно. Так, безвозмездный договор поручения является взаимным, поскольку обе стороны договора обладают как правами, так и обязанностями (ст. 974 и пп. 1—4 ст. 975 ГК). Таким образом, возмездный договор всегда взаимный, но не всякий взаимный договор возмезден.

[209] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 337—338; Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву / Пер. с нем. С. 275—277; Винавер М. Из области цивилистики. СПб., 1908. С. 99—101.

[210] Впрочем, такое широкое понимание предмета дарения опирается на классическую римскую правовую традицию и, следовательно, апробировано веками (см.: Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. С. 499). Более того, по римскому праву предметом дарения могли выступать вообще любые действия, служащие обогащению одаряемого, например освобождение его от бремени содержания своего имущества или устранение ограничений его права собственности. Поэтому в плане восприятия положений римского права резервы отечественного законодательства далеко еще не исчерпаны.

[211] Это суждение на первый взгляд противоречит формулировке абз. 1 п. 1 ст. 572 ГК, говорящей лишь о дарении прав требования. Однако из содержания пп. 2 и 3 ст. 216 ГК можно заключить, что некоторые вещные права могут отчуждаться как таковые, помимо отчуждения соответствующей вещи. Поэтому нет никаких оснований препятствовать безвозмездному отчуждению таких прав, т. е. их дарению.

[212] Поэтому нельзя согласиться с утверждением М. И. Брагинского о том, что дарение права всегда сопряжено с его уступкой. См.: Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Е. А. Суханов, К. Б. Ярошенко. М., 1996. С. 62.

[213] По действующему ГК вполне допустимо дарение права на определенный, даже очень короткий, срок. Это, например, имеет место, когда даритель уступает свое право в отношении третьего лица незадолго до прекращения соответствующего обязательства.

[214] Можно согласиться и с мнением В. В. Витрянского, который видит причину сужения предмета пожертвования в том, что «...жертвователь традиционно должен располагать правом обусловить свое пожертвование использованием дара по определенному назначению. Дарение путем освобождения от обязанностей... исключает такую возможность» (см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 356).

[215] В дореволюционном российском праве существовала такая разновидность дарения, как пожалование, т. е. дарение недвижимости частному лицу, совершавшееся Государем Императором от имени государства (См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 342).

В действующем законодательстве аналогичные виды дарения специально не регулируются в силу их большой редкости. Ведь одаривание лидеров иностранных государств выходит за рамки гражданского права, А внутри РФ в государственном аппарате преобладают неправовые способы передела казенного имущества.

[216] В связи с этим представляется ошибочным мнение М. Г. Масевич, полагающей, что несовершеннолетние «для приобретения по договору дарения имущества... должны получать согласие законных представителей» (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 148).

А вот в отношении малолетних право самостоятельно получать подарки выглядит действительно неразумным. Безвозмездность и выгодность дарения еще не означают отсутствия расходов и обременений, связанных с подарком. Также нельзя забывать и об обязанности родителей по воспитанию детей, предусмотренной нормами семейного права. В ряде случаев эта обязанность может вступить в противоречие с правом малолетних без согласия родителей получать подарки от посторонних лиц.

[217] Приведенные выше примеры В. В. Витрянский не склонен квалифицировать в качестве дарения, ибо в них «передача имущества... всегда имеет причинную обусловленность, что исключает возможность квалификации соответствующих отношений как дарение» (см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 356). На это можно возразить лишь, что отграничение дарения от иных правовых институтов по признаку его «беспричинности» вряд ли будет успешным. Ведь причинно обусловлены все юридически значимые действия любых субъектов гражданского права, даже ограниченно дееспособных (правда, причины их поступков нам не всегда ведомы).

[218] См.: ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

[219] Под движимым имуществом в ст. 574 ГК законодатель понимает не только вещи, но и имущественные права, а также освобождение от обязанностей (такой вывод опирается на распространительное толкование абз. 1 п. 2 ст. 574 ГК). Такая трактовка движимого имущества, разумеется, некорректна, но отчасти оправдана соображениями законодательной техники.

[220] Передачу дара М. Г. Масевич вполне обоснованно предлагает толковать распространительно. Ведь предметом дарения могут быть не только вещи, но и права, и освобождение от обязанности (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 149).

[221] Аналогичное основание отказа от исполнения договора в дореволюционном праве именовалось неблагодарностью одаряемого и носило более широкий характер (см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 339—340).

[222] Противоположная точка зрения не находит подтверждения в ГК. Если бы принятие дара было обязанностью одаряемого, ее неисполнение давало бы дарителю право требовать возмещения убытков во всех случаях, а не только применительно к письменным договорам (п. 3 ст. 573 ГК). Одаряемого также можно было бы понудить к исполнению обязанности в натуре, заставить принять дар помимо его воли, что выглядит и вовсе абсурдно.

[223] Изменение конкретных способов использования пожертвованного имущества допускается лишь с согласия жертвователя, а если он перестал существовать — то только по решению суда (п. 4 ст. 582 ГК).

[224] Подробнее об этом см.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 339.

[225] Дореволюционное конкурсное право было гораздо суровее к недобросовестным банкротам: срок, за который можно было отменить сделки банкрота, был равен сроку исковой давности и составлял 10 лет.

[226] Такого же мнения придерживается М. Г. Масевич (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996. С. 155).

[227] На предотвращение такой ситуации направлено требование о государственной регистрации договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества.

[228] См., напр.: Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М., 1996. С. 320.

[229] Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилыми помещениями. В дальнейшем термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» будут использоваться как тождественные.

[230] То, что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда.

[231] Вообще-то выбор между куплей-продажей и арендой зависит от того, что выгоднее. В определенные периоды, когда продажная цена вещи выше, чем совокупные арендные платежи за определенный период, скорректированные на существующую процентную ставку, интереснее эту вещь арендовать. Напротив, подчас арендная плата бывает столь велика, что суммарные арендные платежи оказываются намного выше покупной цены. Тогда выгоднее ту же самую вещь приобрести в собственность.

[232] Особенно часто этот вывод делают в отношении прав на жилые помещения, в частности в государственном или муниципальном жилом фонде (см., напр.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 18—19). Тем не менее обыкновенные права пользования, возникшие на основании договоров аренды, к вещным обычно не относят.

[233] Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). И тогда арендные платежи dejwe станут выкупными. Однако аренда с выкупом, в отличие от лизинга, не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть одновременно и выкупным. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК). Например, не могут быть выкуплены взятые в аренду участки лесного фонда.

[234] См. ст. 16—25 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости СССР. 1989. № 25. Ст. 481; 1991. № 12. Ст. 325.

[235] Выкуп арендованного имущества был допущен только по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до момента вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (Ведомости РФ. 1991. № 27. Ст. 927; 1992. № 28. Ст. 1654; № 34. Ст. 1966).

[236] Об арендных предприятиях подробнее см.: Теплов О.М., Глазырин В. В., Пугинский С. Б. Арендное предприятие (правовое регулирование учреждения и деятельности). М.,1993.

[237] См. ст. 26 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г.//СЗ РФ. 1997. №30, Ст. 3595; 1999.№26. Ст. 3173; 2000. Xs32.CT.3332.

[238] Разумеется, право выкупа не может быть установлено в отношении того сданного в аренду имущества, которое не подлежит приватизации.

[239] См. п. 15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (Ведомости РФ. 1992. № 3. Ст. 89; № 22. Ст. 1185; 1993. № 6. Ст. 191; № 32. Ст. 12б1).и п. 5 постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (Собрание актов РФ. 1994. № 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. № 6. Ст. 777; № 13. Ст. 1373).