Основные организационные формы капитального строительства

В связи со значительным количеством субъектов капитального строительства большое значение имеет выбор организационных форм строительства. Основными организационными формами являются два способа строительства - хозяйственный и подрядный.

Хозяйственный способ строительства предполагает совмещение в пределах одного хозяйственного органа строительной организации и организации-заказчика.

Средства на выполнение строительных работ выделяет само предприятие из своих фондов. Строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора. Для этого у заказчика создается строительное подразделение, которое осуществляет комплексное строительство объектов, При хозяйственном способе требуется небольшое количество рабочих, обладающих широким спектром специальностей. Этот способ применяют при реконструкции, расширении, техническом перевооружении, капитальном ремонте действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории существующего предприятия, т. е. когда приходится выполнять небольшие по масштабам объемы работ различного профиля с неритмичной загрузкой рабочих. При этом требуется относительно небольшое количество рабочих владеющих широким спектром специальностей.

Преимуществом хозяйственного способа строительства является то, что при данном способе нет необходимости в различных согласованиях, связанных с привлечением подрядчиков, усиливается заинтересованность коллектива строительного подразделения в быстром и качественном осуществлении проводимых работ.

Недостатки хозяйственного способа:

• слабая оснащенность предприятия высокопроизводительной специализированной техникой;

• относительно небольшая численность рабочих;

• невысокий уровень их квалификации;

• неритмичность производства;

• высокая текучесть кадров предприятия;

• низкий уровень производительности труда.

Подрядный способ работ предполагает заключение между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) договора.

При подрядном способе строительство объектов осуществляется постоянно действующими строительными и монтажными организациями (подрядчиками).

Заказчиками по капитальному строительству могут выступать инвесторы или на основании поручения инвестора отечественные и иностранные граждане и юридические лица. Заказчик предоставляет подрядчику площадку для строительства, своевременно передает ему утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает финансирование, поставляет оборудование, осуществляет технический надзор за ходом строительства, контроль соответствия фактических объемов, стоимости и качества выполняемых работ.

Подрядчиками могут быть строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия, а также отдельные юридические и физические лица (граждане), получившие в установленном порядке право на участие в осуществлении строительства, либо организации-посредники, принимающие на себя функции по координации работ и имеющие право вести предпринимательскую деятельность.

Подрядные организации имеют собственные материально-технические базы, высокопроизводительную технику, специализированные кадры высокой квалификации, что обеспечивает значительно более высокую производительность труда по сравнению с хозяйственным способом строительства. В связи с этим подрядный способ строительства является сегодня основным.

Все взаимоотношения между участниками простроительства регулируются Правилами о Договорах подряда на капитальное строительство, Правилами финансирования строительства и договорами подряда.

Вопросы заключения договоров подряда регулируются гл. 37 "Подряд" Гражданского кодекса РФ. В договоре оговариваются взаимные обязательства сторон и ответственность за их выполнение, порядок осуществления строительства, обеспечения материально-техническими ресурсами, регламентируются условия производства работ.

Предметом договора подряда могут быть:

- строительство и ввод в действие объектов;

- производство отдельных видов и комплексов СМР;

- пуско-наладочные работы;

- выполнение проектных и изыскательских, научно-исследовательских, опытно-конструкторских работ.

Может быть заключен и единый договор на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта.

Договора могут быть генеральные, прямые и субподрядные.

Генеральный договор заключается подрядной организацией с заказчиком на всю стоимость работ по стройке в целом. При этом строительно-монтажная организация должна иметь лицензию на осуществление функций генерального подрядчика. В развитие генерального договора стороны заключают дополнительные соглашения на год.

По согласованию с заказчиком генподрядчик может привлекать для выполнения специализированных работ другие организации - субподрядчиков, с которыми генподрядчик заключает субподрядные договора. При этом генподрядчик для субподрядчика является заказчиком и несет ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренного договором.

Прямой договор заключается подрядной организацией, непосредственно заказчиком на выполнение фиксированного объема СМР с поставкой или без поставки оборудования, строительство отдельных объектов. По прямому договору с заказчиком каждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком по своим прямым обязательствам за работы, предусмотренные прямым договором. Заказчик несет ответственность за своевременное предоставление фронта работ каждому подрядчику, координирует работы по генеральному договору и по прямым договорам.

Помимо договоров подряда, реализация инвестиционных проектов невозможна и без заключения договора (контракта) между инвестором и застройщиком, с которого и начинается процесс реализации.

В общем случае договорная документация состоит из договора и приложений, являющихся неотъемлемой его частью. Договор содержит согласованные сторонами условия сделки; приложения включают необходимые пояснения, уточнения, расшифровки, сметы, расчеты, техническую и иную документацию, а также другие материалы по усмотрению сторон. Условия договора по своему характеру разделяются на общие, дополнительные и особые.

Общие условия договора остаются принципиально неизменными для всех случаев, т. е. типовыми. Они определяются действующим законодательством. К таким условиям относятся, например, требования СНиПов, ГОСТов. Дополнительные условия могут предусматривать особенности конкретного предмета договора, сложившуюся практику сдачи подряда данным заказчиком, особенности работы подрядчика и т. п. Дополнительные условия не должны противоречить общим условиям договора. Особые условия отражают специальные требования, предоставления гарантий, в случае получения ущерба из-за наводнения, ураганного ветра и т. п.

Содержание договора строительного подряда по разделам:

1. Предмет договора. Требуемый заказчиком результат работы, выполняемый подрядчиком по его заданию: законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект либо выполненный комплекс или вид работ, необходимый для сооружения объекта или нужд действующего предприятия; его реконструкции, технического перевооружения, расширения или ремонта;

2.Стоимость предмета договора. Стоимость определяется договорной ценой (твердой, скользящей и т. п.);

3. Сроки выполнения работ. Указывается календарная сдача объекта или период времени от начала строительства до сдачи или выполнения работ;

4. Порядок и условия платежей. Определяются сторонами с учетом действующего законодательства (законов о банках и банковской деятельности, нормативных актов Центрального банка России и др.) полностью за объект, по этапам, конструктивным элементам, за выполненные отдельные работы и услуги;

5. Обязательства подрядчика. Возлагаются обязательства: выполнение всех работ в конкретные сроки и объеме, предусмотренные договором; поставка всех необходимых для выполнения работ, согласно проекту, материалов, конструкций, изделий, строительной техники; информирование заказчика о ходе проведения работ по строительству; обеспечение подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;

6. Обязательства заказчика. Возлагаются обязательства: обеспечение строительства проектно-сметной документацией; оформление документов на отвод земельных участков; получение разрешения на строительство- передача на условиях договора в распоряжение подрядчика строительной площадки; обеспечение подвода инженерных сетей, связи; оплата выполненных подрядчиком работ и т. п.;

7. Страхование;

8. Претензии. Одна из сторон может поставить вопрос о приостановке работ, вплоть до расторжения договора;

9.Гарантии. Предусматриваются гарантии по выполненным работам и

оговариваются условия вступления их в силу;

10.Санкции. Указываются меры экономического воздействия на нарушителей договора (неустойка, отказ от акцепта предъявленных к платежу документов, расторжение договора);

11. Арбитраж. На усмотрение арбитража выносятся любые разногласия, по которым стороны не могут принять решение путем переговоров;

12. Аннулирование договора;

13. Особые условия. В данном разделе договора обычно регламентируются отношения сторон, предметом которых являются разнообразные вопросы, которые стороны считают нужным выделять в самостоятельный раздел договора;

14. Вступление договора в силу;

15. Юридические адреса сторон;

16. Приложения. Указывается объем рабочей документации.