Субъекты инвестиционной деятельности

Субъекты инвестиционно-строительной сферы - это отечественные и зару-бежные юридические лица и граждане, имеющие право на участие в ней в качестве собственников (распорядителей) инвестиций или исполнителей заказов (рис. 3.1).

Для достижения результата субъекты инвестиционно-строительной сферы вступают в договорные отношения, закрепленные договором, т. е. соглашением двух и более сторон, направленным на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.

К субъектам инвестиционно-строительной сферы относятся инвесторы участники ее. Инвесторы сами принимают решения о вложении средств имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться результатами инвестиций. Могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции других участников инвестиционно-строительной сферы. К участникам относятся заказчики, подрядчики, поставщики, банки, страховые общества, проектировщики, посредники, научно-консультативные фирмы, иностранные организации, которые по законодательству своей страны имеют право вести предпринимательскую деятельность.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, привлеченных или заемных средств в создание и воспроизводство основных средств. Инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций, разрабатывает условия контрактов на строительство объектов, определяет организационные формы строительства и по своему усмотрению привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиционного проекта, вступает в финансово-кредитные отношения с другими участниками инвестиционного процесса инвестиционной деятельности.

Застройщик

Заказчик

Генеральный подрядчик

Инвестор

Генеральный проектировщик

Субподрядчики

Изыскатель

Проектировщики (субподрядные)

Рис. 3.1. Схема взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности

Инвестор по договору передает застройщику право распоряжаться выделенными инвестициями. Как правило, инвестор не вмешивается в строительные вопросы и все права в распоряжении денежными средствами на строительство передаются заказчику.

В строительстве инвестором чаще всего выступает само государство, т. е. средства идут из федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации (республик, областей), но могут участвовать и внебюджетные фонды или спонсоры (юридические и физические лица), т. е. возможно смешанное финансирование, когда участвуют различные инвесторы. Объекты транспортного строительства преимущественно финансируются за счет централизованных источников, находятся на бюджетном финансировании. Автомобильные дороги и транспортные сооружения формально являются собственностью организаций - заказчиков Дорожного комплекса, которые обеспечивают обслуживание сооружений.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором на реализацию инвестиционного проекта. Заказчик принимает на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от стадии подготовки строительства до стадии реализации строительной продукции (ввода объекта в эксплуатацию). При этом заказчик не вмешивается ни в предпринимательскую, ни в какую-либо другую деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчик может одновременно являться инвестором, т. е. строительство ведется за счет средств самого заказчика, полученных им, например, в результате предшествующей коммерческой деятельности (может быть и несвязанной со строительством).

Застройщик - инвестор, а также иное юридическое или физическое лицо уполномоченное инвестором осуществлять реализацию инвестиционного проекта по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик (не инвестор), специализирующийся на организации строительства объектов, на основании договора с инвестором распоряжается его денежными средствами, передаваемыми для финансирования строительства объекта. Застройщик выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказ на ее разработку, проводит ее согласование, заключает договора строительного подряда на выполнение комплекса строительно-монтажных работ (СМР), осуществляет согласно договору частичную или полную поставку материалов и оборудования, выполняет работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемку законченных работ и подготовку объекта в эксплуатацию. Застройщик ведет бухгалтерский учет производимых при строительстве капитальных затрат. Возможны ситуации, когда застройщик может быть одновременно и заказчиком и инвестором.

Генеральный подрядчик - физические или юридические лица (организация, фирма), которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемые застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства, предусмотренным частью 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ. Генподрядчик выполняет по договору подряда на капитальное строительство (подрядный контракт) обязательство по строительству объектов, монтаж и наладку технологического оборудования и прочие связанные с ними работы и услуги. Он с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, оставаясь при этом ответственным лицом за выполнение работ субподрядчиками. Генеральный подрядчик участвует в сдаче заказчику объекта в целом.

Процесс перехода строительства на рыночные отношения обусловил формирование и развитие рынка подрядных работ. Рынок подрядных работ предполагает получение заказов со стороны подрядных организаций в процессе прямых переговоров с инвесторами (заказчиками, застройщиками) или участия в подрядных торгах.

Субподрядчики - строительные организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для выполнения специальных видов работ, например, земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.

Генеральный проектировщик - физические или юридические лица (проектная, проектно-изыскательская или научно-исследовательская фирма), которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим по договору или контракту с заказчиком (застройщиком) разработку проекта объекта строительства. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемые застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства, предусмотренным ст. 57 Градостроительного кодекса РФ Генпроектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений; осуществляет авторский надзор за соблюдением проектных решений. Он обычно сам формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы (по аналогии со строительным генподрядчиком).

Проектировщик (субподрядный) - организация, привлекаемая генеральным проектировщиком для выполнения той или иной части проекта «на правах субподряда» (т. е. является как бы исполнителем у исполнителя).

Изыскатель - организация, привлекаемая проектировщиком (генеральным или субподрядным), реже непосредственно заказчиком, для выполнения инженерных изысканий на территории строительства. Обычно изыскания выполняют специализированные (изыскательские) организации, реже изыскательские отделы крупных проектных организаций.

Все организации-участники работают на договорной (контрактной) основе. В договорах (или контрактах) организация, выполняющая работу, именуется «исполнитель», организация, заказывающая эту работу и оплачивающая ее, именуется «заказчик». Например, в договоре генподрядчика с субподрядчиком генподрядчик - «заказчик», а субподрядчик - «исполнитель». Таким образом, термин «заказчик» может употребляться на практике в двух смыслах.

Названия документов «договор» или «контракт» в строительной практике обычно употребляются как синонимы, хотя термин договор» имеет более свободную сферу использования. В частности, он может быть безденежным (например, договор о творческом сотрудничестве научных и производственных организаций региона). Контракт же - всегда денежный документ. При строительно-монтажных работах деньги выплачиваются заказчиком, как правило, ежемесячно, что фиксируется специальным документом – «актом приемки выполненных работ». Этот акт подписывается исполнителем и заказчиком. Общая сумма выплат должна точно соответствовать установленной при заключении контракта «договорной цене» (к контракту прилагается «Протокол согласования договорной цены»).

Наличие «генерального проектировщика» и «субподрядных проектировщиков» характерно лишь для больших строек. Для мелких объектов нет необходимости в субподрядчиках-строителях - все строительные работы выполняет одна организация.

В процессе строительства проектные организации часто ведут систематический контроль над реализацией своих проектов. Это называется «авторским надзором». Авторский надзор выполняется на основании специального договора с заказчиком, который решает вопрос о необходимости такого надзора.

Автор проекта, заключая такой договор, получает право полного контроля над выполнением строительных работ, но при этом принимает на себя ответственность за качество строительства.

Все изменения конструктивных решений, возникающие в ходе строительных работ, как по линии рационализации, так и по другим причинам, должны согласовываться с представителем авторского надзора.

Всесубъекты инвестиционной деятельности строят свои взаимоотношения на основании ряда конкретных принципов, основными из которых являются:

• государство не вмешивается в оперативную деятельность субъектов строительного рынка, в том числе в финансовые отношения;

• субъекты строительного рынка в процессе взаимоотношений вступают с надлежащими возможностями и максимально возможным уровнем информационной открытости;

• в составе сметных цен на строительную продукцию учитываются затраты инвестора на весь инвестиционный цикл (предпроектный, проектный периоды и период строительства) и затраты подрядчика за период строительства.