Понятие и сущность девелопмента

Выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности является одним из наиболее ярких проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства. Термины "девелопмент" и "девелопер" относительно новые для российской экономики, в то время как в странах с развитыми рынками недвижимости девелопер является одной из ведущих фигур на рынке.

Понятие "девелопмент" имеет два взаимосвязанных значения:

1. Как материальный процесс:

Девелопмент - это выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности земли, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий и участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия девелопмента, не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания [9].

2. Девелопмент как профессиональная деятельность, связанная с организацией и управлением инвестиционным проектом в сфере недвижимости.

Развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов (аспектов ):

· Любое развитие недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Изменения могут быть как кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), так и не очень заметными внешне (перевод из одного функционального использования в другое, например, из жилого фонда в нежилой). Физические изменения являются обязательным признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

· Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта вследствие произведенных физических изменений. При этом рост ценности объекта обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка. Таким образом, прирост ценности объекта обеспечивается, в первую очередь, не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается проект девелопмента.

· Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, т.к. только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Цель девелопмента – получение дохода за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности покупателей (арендаторов).

Участники процесса девелопмента:

- Собственник объекта развития (объекта недвижимости – незастроенного земельного участка, существующего здания и др.).

- Девелопер - физическое или юридическое лицо, взявшее на себя ответственность за руководство и обеспечение проекта девелопмента.

- Государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства и эксплуатации недвижимости.

- Инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта девелопмента (банки, негосударственные инвестиционные фонды и др.).

- Подрядчики – проектные и строительные организации, обеспечивающие проектирование, выполнение строительных и пусконаладочных работ.

- Профессиональные советники – инжиниринговые компании, консультанты по планированию, экономике, налогам и бухучету, архитектуре и строительству, сметчики, агенты по недвижимости, оценщики, специалисты по отдельным секторам рынка недвижимости и др.

- Объекты воздействия (оппоненты) - те, кто может повлиять на скорость исполнения работ и даже в целом на результаты проекта: собственники соседних объектов, различные общественные организации (защитники окружающей среды, активисты охраны памятников и т.п.).

- Потребители - покупатели, арендаторы и пр.

Девелопер является ключевой фигурой процесса девелопмента и выполняет следующие функции:

- Выбор экономически эффективного проекта.

- Получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти.

- Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата, поиск и привлечение инвесторов.

- Отбор подрядчиков (проектных и строительно-монтажных организаций), финансирование их деятельности, контроль за их работой.

- Реализация созданного объекта или передача его в эксплуатацию, возврат средств инвесторов.

Таким образом, содержание деятельности девелопера состоит не в осуществлении материальных изменений в объектах недвижимости, а в их организации. Девелопер привлекает других участников девелопмента, координирует их деятельность, принимает на себя все основные риски проекта. От девелопера требуется принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и других участников девелопмента.

Важнейшие аспекты деятельности девелопера:

· Девелопер должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, т.к. только такое знание позволяет выбрать именно тот проект, который будет востребован. Принципиальное значение имеет грамотный выбор местоположения объекта в зависимости от его назначения.

· Одной из основных задач девелопера является организация финансирования проекта, поэтому девелопер должен тщательно проработать такие вопросы, как возможные источники финансирования (кредиты банков, средства инвестиционных и пенсионных фондов, частных инвесторов, будущих пользователей и др.), инструменты привлечения финансовых ресурсов (кредитные соглашения, инвестиционные договоры, договоры долевого участия, выпуск ценных бумаг и др.), варианты возврата привлеченных и заемных ресурсов (предоставление доли в собственности на объект, возврат средств и дохода по ним в денежной форме и др.).

· Управление рисками при реализации проекта. Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять возможные меры для их минимизации, предусмотреть варианты действий при появлении рисков.

Выделяют три разновидности девелоперов:

1. Девелоперы-инвесторы, вкладывающие значительную часть средств в собственные проекты.

2. Девелоперы, инвестирующие только небольшую долю (порядка 10%) стоимости проекта – смешанный девелопмент.

3. Fee-девелоперы прорабатывают и развивают проект без собственных финансовых вложений – чистый девелопмент.