Экспертиза проекта девелопмента

В процессе оценки проекта выделяются две стадии:

· Оценка возможностей и целесообразности реализации проекта (качественная экспертиза).

· Расчет экономических показателей, характеризующих проект (количественная оценка).

Под экспертизой проекта понимается оценка предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической осуществимости, правовой допустимости, финансовой целесообразности и доступности и экономической эффективности.

Оценка физической осуществимости проекта предполагает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом местоположения объекта недвижимости, его пространственных параметров, состояния инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей (материалов, технологий, мощностей) и влияния этих условий на параметры проекта, затраты, сроки реализации.

Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования (например, требованиям зонального регламента); согласование проекта органами государственного управления и контроля, получение разрешения на производство работ; разрешение правовых вопросов в отношениях с представителями инфраструктуры (дорожниками, осветителями и т.п.), перспективы юридических споров с оппонентами.

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости проекта предполагает определение потенциальной выручки от реализации проекта, возможного уровня доходности проекта, периодов поступления и оттока денежных средств и на этой основе достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект; возможностей привлечения внешних источников финансирования проекта (наличия заинтересованных инвесторов с учетом требуемой ими нормы доходности); соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физических, правовых и финансовых аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами – иными возможностями использования земельного участка или местами реализации задуманного проекта.

Особое значение при экспертизе и отборе проектов в силу специфики недвижимости придается анализу местоположения проекта. В отличие от большинства инвестиционных проектов, для которых местоположение – это главным образом фактор издержек, для проектов девелопмента – это фактор, который влияет на издержки, но что еще важнее – на доходы, которые может привести создаваемый объект.

Различают географическое и экономическое местоположение объекта. Географическое местоположение – это привязанность объекта к определенным топографическим характеристикам. Экономическое местоположение - это расположение объекта относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки, а потому влияют на его ценность и стоимость.

Удачное местоположение – фактор повышения стоимости объекта. Поиск подходящего места в процессе девелопмента подразумевает знание географических особенностей, градостроительных требований, социальных, политических и финансовых проблем пространства, окружающего этот участок.

Практически местоположение оказывает влияние на две характеристики, в которых в итоге и реализуются предпочтения потребителей:

· Количество потенциальных приобретателей недвижимости

· Цена, которую приобретатель готов заплатить за объект

Анализ местоположения осуществляется с учетом влияния местоположения:

· на ценность создаваемого объекта с точки зрения его потребителя;

· на издержки создания объекта;

· на эксплуатационные издержки.

Приступая к реализации проекта, девелопер должен оценить, какие характеристики местоположения существенно влияют на перспективы доходности проекта и насколько предполагаемое местоположение соответствует им.

Факторы местоположения, влияющие на доходность коммерческой недвижимости (на примере торговой недвижимости):

· доступность: соответствие проекта ландшафту, транспортные сети, доступные покупателям, достаточный пешеходный поток ("проходимость");

· конкуренция: текущий уровень обеспечения торговыми площадями, прямые конкуренты, доля покупателей, которую можно отобрать у конкурентов;

· потенциал: численность населения, отношение местных властей к развитию торгового проекта, наличие других проектов, "зона притяжения" (территория, население которой полностью или частично полагается на магазин, чтобы с его помощью удовлетворить свои потребности в тех или иных товарах);

· наличие рабочих мест, структура занятости и их перспективы: принадлежность занятых к определенным социальным группам по уровню доходов, роду занятий, половозрастным признакам.

Местоположение оказывает влияние и на издержки по созданию объектов. Наиболее часто это связано с дополнительными затратами, которые возникают со строительством объектов в новых районах застройки, где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Увеличение издержек может быть связано также с высокой плотностью застройки в районе расположения объекта, что может сделать сложным использование техники, организацию подъездов к строительной площадке, складирование строительных материалов и пр.

Следует обратить внимание на то, что на выбор местоположения, безусловно, оказывают влияние и нормативные требования, прежде всего к жилой застройке: необходимость соблюдать требования по расстоянию между жилой застройкой и промышленными предприятиями, ориентации объекта в соответствии с розой ветров.

Местоположение – не единственная характеристика земельного участка, существенная для реализации проекта. Важное значение имеют:

· правовые аспекты (передаваемый состав прав, имеющиеся ограничения и обременения);

· технические характеристики (уровень инженерной подготовки, возможности для электро-, водо-, газоснабжения, канализации, телефонизации, подъезды и пр.);

· наличие каких-либо строений;

· экологические характеристики и многое другое.

Существенным аспектом анализа земельного участка является определение достаточности его размера для реализации того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли и иных факторов производства (капитала и труда) в создаваемый объект. Для этого определяется коэффициент использования территории (отношение площади здания к площади земельного участка) [10]:

· для жилой недвижимости по видам жилых зданий: индивидуальные дома – 0,1-0,25; сблокированные дома – 0,5-1,5; многоэтажные дома до 5 этажей – 0,7-2; здания более 5 этажей – от 2,5; высотные здания – до 12;

· для коммерческой недвижимости – 0,5-12.

Вопрос о замене земли капиталом (увеличение высотности застройки) имеет две стороны:

1. Техническая сторона связана с физической возможностью увеличения площади здания на данном участке: предел высотности здания может быть определен зональным регламентом территории или иными градостроительными нормативами.

2. Экономическая сторона имеет два аспекта:

· Влияние такой замены на доходы и издержки (например, во сколько обойдется замена сотки земли увеличением на этаж здания). Экономическая целесообразность здесь будет определяться соотношением цен на землю и дополнительных затрат капитала. Положительные результаты при увеличении высотности застройки: существенное увеличение выхода готовой продукции на единицу площади участка и, следовательно, уменьшение потребности в земле; снижение издержек на единицу площади (например, при увеличении этажности с 1 до 3-4 этажей можно снизить затраты на единицу площади на 3-5%).

Отрицательные стороны: с превышением определенного предела (5 этажей) суммарные затраты на единицу площади вновь начинают расти (необходимость применения более дорогой строительной техники, материалов, дополнительного оборудования (лифтов), увеличение затрат на соблюдение требований противопожарной безопасности и пр.).

· Влияние замены земли капталом на ценность объекта в глазах потребителя. Для каждого вида землепользования должно существовать такое соотношение между землей и капталом, которое делает объект максимально привлекательным для пользователя в своем "классе". За определенными пределами рост этажности может стать фактором, снижающим ценность объекта для потенциальных пользователей. Например, одним из признаков элитности жилья является ограниченное число квартир в доме (30-40); при большем количестве теряется "избранность" объекта, что может оттолкнуть потребителя необходимого класса.

Эффективным способом сравнения сильных и слабых сторон проекта с учетом состояния и тенденций развития рынка недвижимости может быть применение SWOT-анализа (табл.7.1). S и W – объект, О и Т – рынок.

Таблица 7.1

Применение SWOT-анализа для оценки перспективности строительства

жилого здания повышенной комфортности

S – силы: близость к станции метро, зеленый район	W – слабости: наличие градостроительных ограничений по высотности зданий, устаревшие варианты типовых планировок
T – опасности: параллельное строительство конкурирующих объектов в окружении объектов	O – возможности: прогнозируемый рост деловой активности в районе расположения объекта, развитие транспортной сети

Анализ характеристик проекта в их сравнении с требованиями рынка позволяет выбрать из возможных вариантов проекта наилучший, рассмотреть возможности ликвидации слабых сторон проекта (уход от типовых планировок к индивидуальным), еще больше усилить влияние сильных сторон.