Й этап. Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости

На этом этапе осуществляется планирование процессов управления недвижимостью. Определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недвижимости. Планируются процессы развития объектов недвижимости применительно к каждой стадии их жизненного цикла:

· создание (строительство, приобретение);

· реконструкция (перепрофилирование);

· текущая эксплуатация, техническое обслуживание и использование;

· ликвидация (снос, продажа).

Такие планы составляются как применительно к портфелю недвижимости в целом, так и к каждому конкретному объекту, входящему в портфель. Для каждого конкретного объекта составляется программа управления.

В процессе формирования стратегии управления необходимо рассмотреть следующие вопросы:

1. Определение субъекта, который будет реализовывать программу управления объектом: сам собственник объекта, профессиональный управляющий или управляющая компания.

2. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. Возможны следующие варианты:

· оставить существующий вариант использования без изменений;

· внести незначительные изменения (смена арендаторов, расширение сдаваемых в аренду помещений, ремонт и т.п.);

· изменить функциональное назначение объекта;

· ликвидировать (снести, продать) объект с последующим приобретением или арендой другого объекта.

В процессе выбора варианта использования объекта необходимо определить наиболее приемлемый и эффективный вариант с точки зрения законодательства, технической возможности, экономической целесообразности и максимальной реализуемости целей собственника.

3. Определение основных элементов плана маркетинга.

Стратегия маркетинга включает в себя все подходы к управлению недвижимостью и методы, которые использует компания для привлечения клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке. В основе стратегии маркетинга лежит конкурентное преимущество объекта недвижимости, т.е. такие качества, которые являются исключительной чертой объекта и которые отсутствуют у конкурирующих объектов (расположение объекта, его архитектурное решение, состояние прилегающей территории, размеры и отделка помещений, уровень арендной платы, дополнительные услуги арендаторам, профессионализм персонала управляющей компании и др.).

Для обоснования стратегии управления должен регулярно проводиться анализ существующих и возможных конкурирующих объектов. Для оценки эффективности маркетинговой стратегии и рекламной деятельности необходимо вести журнал, содержащий информацию о заявках, активных претендентах на покупку или аренду, подписанных договорах, а также о требованиях к площадям, о расценках и сроках аренды.

Выбранная стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления объектом. Программа описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продаже, рынок, на которые эти услуги направлены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты.

По каждому направлению управления объектом разрабатываются целевые мероприятия, которые взаимоувязываются по срокам выполнения.

В программе управления приводятся следующие данные:

· адрес объекта;

· тип объекта;

· цель программы;

· срок реализации программы;

· правовой статус объекта с земельным участком;

· описание объекта;

· заключение о техническом состоянии объекта;

· фактическое использование объекта;

· имеющиеся ограничения по использованию объекта;

· результаты маркетинговых исследований;

· наилучшее и наиболее эффективное использование объекта;

· стратегия управления объектом;

· основные мероприятия по управлению объектом;

· сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;

· капитальные вложения и погашение кредита;

· величина чистой текущей стоимости будущих доходов.