Й этап. Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости

На этом этапе проводится анализ характеристик и состояния объекта недвижимости, оценка его позиции на рынке, изучение тенденций развития рынка недвижимости.

Данный этап предполагает проведение следующих экспертиз [18]:

· мониторинг и анализ рынка недвижимости;

· экспертиза местоположения объекта недвижимости;

· экспертиза правового положения объекта недвижимости;

· техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;

· экономическая экспертиза объекта недвижимости;

· экспертиза управления объектом.

Мониторинг и анализ рынка недвижимости. Анализ текущего состояния и потенциала рынка недвижимости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или иная стратегия и цели инвестора и будущего собственника соответствуют характеру спроса и предложения на рынке недвижимости.

В ходе анализа изучается местоположение объекта недвижимости, характер развития и состояния экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой недвижимости, возможные конкуренты и конкурирующие объекты и др. Оценивается соотношение спроса и предложения на объекты коммерческой недвижимости, и делается вывод о целесообразности стратегии и целей управления объектом недвижимости.

Исследование рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент других видов деятельности:

· маркетинговое исследование – с целью продвижения объекта недвижимости на рынок;

· инвестиционная деятельность – с целью оценки эффективности инвестиционных решений;

· анализ и прогнозирование тенденций развития рынка – для выработки стратегических решений по развитию объекта.

Таким образом, в зависимости от целей можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости:

· анализ ценовой ситуации для определения среднерыночной ставки арендной платы по видам объектов недвижимости;

· анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка;

· маркетинговый анализ рынка для определения наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта недвижимости на рынок;

· анализ рынка с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости;

· анализ эффективности инвестиций в недвижимость для определения наиболее эффективных вариантов инвестирования.

В рамках концепции управления недвижимостью анализ и мониторинг рынка должны вестись на постоянной целенаправленной основе.

Экспертиза местоположения объекта недвижимости. Местоположение объекта недвижимости – важный фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. Особое внимание при анализе местоположения уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения. При этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть следующие факторы:

· состояние и развитие инфраструктуры (объекты промышленности, образования, культуры, социального обеспечения, сферы обслуживания);

· развитие строительства;

· классификация района места расположения объекта (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территория);

· экологическая ситуация;

· состояние района и его значимость в масштабах округа, города;

· близлежащая застройка и ландшафт;

· транспорт и улично-дорожная сеть;

· информация о социальном положении и политических пристрастиях населения.

Юридическая экспертиза объекта недвижимости проводится для определения юридического статуса объекта, полноты комплекта правоустанавливающих документов, наличия обременений, оценки юридических рисков. Правовая обоснованность стратегии управления объекта недвижимости заключается в его экспертизе с точки зрения:

· действующего законодательства;

· градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т.д.);

· перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

· ограничений местной администрации и требований местного населения.

Экспертиза технического состояния объекта недвижимости. Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки физического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурного и объемно-планировочного решения здания. Важными также являются сведения о материале основных несущих конструкций, об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии. Цель технической экспертизы – получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решениях.

Результатом обследования технического состояния объекта недвижимости является разработка технического заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта. По величине процента износа дается общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обусловливающие плохое состояние конструкций, а также рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, устранению неисправностей.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

· провести анализ существующего варианта использования объекта;

· определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от использования объекта;

· выявить резервы повышения доходов и сокращения расходов по объекту;

· составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

· составить перечень мероприятий по основным этапам управления объектом недвижимости.

Экспертиза управления объектом и обслуживания объекта и клиентов осуществляется для определения существующей системы, порядка и принципов управления объектом недвижимости и обслуживанием объекта и клиентов, оценки эффективности организационной структуры и системы обслуживания (в том числе выявление избыточных и недостающих услуг), а также для выявления отношения клиентов объекта к существующей системе менеджмента и сервиса.

Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом.

Бюджет должен содержать следующие показатели [19]:

1. Потенциальный валовой доход – годовой доход от сдачи в аренду при 100 %-ой загрузке объекта.

2. Действительный (эффективный) валовой доход = потенциальный валовой доход минус потери от незагруженности объекта (вакансий) и неплатежей плюс доход от оказания дополнительных услуг арендаторам.

3. Чистый операционный доход = действительный валовой доход минус операционные расходы и капитальные вложения.

Наиболее важными статьями операционных расходов являются:

· управление объектом недвижимости (вознаграждение управляющему персоналу или управляющей компании);

· продвижение объекта недвижимости на рынок (реклама, юридическое сопровождение арендных операций и т.п.);

· оплата коммунальных услуг;

· заработная плата обслуживающего персонала;

· содержание и текущий ремонт инженерных систем и помещений;

· обеспечение безопасности объекта (охрана, противопожарная сигнализация и оборудование);

· налоговые платежи (налог на имущество, налог на землю или арендная ставка, НДС, налог на прибыль);

· страхование объекта недвижимости, восстановление правоустанавливающих документов;

· резерв на ремонт (периодическая замена элементов отделки помещений, инженерного, сантехнического оборудования и т.п.);

· прочие расходы (вывоз мусора, дезинсекция, подготовка к сезонной эксплуатации и др.).

Капитальные вложения в улучшение технико-экономических свойств объекта включают затраты на замену, восстановление и усиление существующих конструкций, улучшение планировки объекта, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей, улучшение архитектурной выразительности здания, благоустройство прилегающей территории.

4. Денежный поток до уплаты налогов = чистый операционный доход минус затраты на обслуживание долга (в случае привлечения заемного капитала).

5. Денежный поток после уплаты налогов.