Сущность, цели и задачи управления недвижимостью

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

1. Правовой аспект состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

2. Экономический аспект реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

3. Технический аспект состоит в поддержании объекта недвижимости в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости - достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такое управление включает подготовку, принятие, организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное использование недвижимости как предмета потребления, реального и инвестиционного актива. В соответствии с этим основными задачами менеджмента недвижимости являются следующие:

· Создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости.

· Оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, инвестиционная).

· Формирование стратегий и программ управления недвижимостью.

· Надлежащая техническая эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости.

· Обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости.

· Эффективное продвижение объектов недвижимости на рынок.

· Ведение мониторинга за состоянием объектов недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений.

· Минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

· Повышение качества и объемов услуг клиентам – жильцам, арендаторам и покупателям.

· Обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти.

· Поддержка положительного имиджа в обществе и целевых социальных группах.

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены принципы [17]:

1. Принцип пообъектного управления. Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обоснованная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и дополняющие друг друга.

2. Принцип целенаправленного управления. Применительно к каждому объекту недвижимости собственником должна быть определена цель, которую он преследует, и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления). Программы управления (бизнес-планы) должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

3. Принцип комплексности управления. Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.

4. Принцип обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, рынка недвижимости, тенденциях развития экономики. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимости.

5. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечить его наилучшее и наиболее эффективное использование. ННЭИ определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Применительно к коммерческой недвижимости понятие ННЭИ подразумевает такое использование объекта, когда из всех юридически допустимых, физически осуществимых, экономически приемлемых и максимально эффективных вариантов происходит повышение рыночной стоимости объекта, минимизация расходов и максимальное увеличение доходов собственника при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

6. Принцип единства системы управления. Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

· цели собственника;

· анализ ННЭИ объекта недвижимости;

· определение лиц, ответственных за управление каждым конкретным объектом (управляющих), и системы их мотивации;

· контроль за объектами управления и деятельностью управляющих;

· предоставление отчетности о результатах управления;

· принятие управленческих решений на основании результатов контроля и отчетности;

· ответственность за результаты управления;

· постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и состоянии объекта управления.

7. Принцип профессионализма управления. Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе:

· специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным персоналом;

· в соответствии с апробированными стандартами и методиками.

Процесс управления недвижимостью представляет собой сложную систему – совокупность различных элементов, обеспечивающих достижение поставленных целей. Система управления недвижимостью включает следующие блоки:

1. Функциональные бизнес-процессы управления недвижимостью:

1.1. Стратегический анализ, прогнозирование, планирование.

1.2. Маркетинг и управление взаимоотношениями с клиентами.

1.3. Управление финансовыми потоками и бюджетирование.

1.4. Ведение учета, формирование отчетности.

1.5. Управление информационными потоками.

1.6. Управление связями с внешней средой.

1.7. Управление персоналом.

2. Бизнес-процессы оперативного управления недвижимостью отвечают за реализацию функций и задач по бесперебойному функционированию и наилучшему текущему использованию объекта недвижимости в соответствии с его жизненным циклом:

2.1. Управление доходами:

· Аренда недвижимости, доверительное управление.

· Реализация объектов недвижимости.

· Профессиональное управление недвижимостью.

· Риэлтерская деятельность.

· Оказание коммунальных услуг.

· Оказание сопутствующих дополнительных услуг арендаторам.

· Совместная деятельность и совместные проекты.

· Расчетно-финансовые услуги.

2.2. Управление затратами:

· Техническое обслуживание и эксплуатация.

· Коммунальное обслуживание.

· Текущий и капитальный ремонт, реконструкция.

· Обеспечение безопасности.

· Страхование объектов недвижимости.

· Материально-техническое снабжение.

· Управление персоналом.

· Использование информационных технологий в управлении.

3. Управление проектами и инвестициями:

3.1. Кредитные и инвестиционные инструменты – механизмы, схемы, фонды.

3.2. Программы и проекты комплексного обслуживания.

3.3. Инвестиционное обеспечение основной деятельности.

3.4. Управление портфелем и выпусками ценных бумаг, паев.

3.5. Организация венчурных и совместных проектов.

3.6. Инновационная деятельность.

3.7. Капитальное строительство.

3.8. Девелоперский бизнес.

Значимость проектов определяется тем, что они представляют собой единовременно выполняемый комплекс мероприятий по улучшению деятельности компании по управлению недвижимостью; третий блок обеспечивает своевременную и качественную их разработку и реализацию, а также необходимое для этого финансовое, материальное, кадровое и информационное сопровождение.

4. Контроль эффективности на основе анализа результатов функционирования бизнес-процессов.

Основные задачи этого блока – постоянный мониторинг и оценка бизнес-процессов, операций и проектов на основе планирования, учета и анализа характеризующих их показателей; в процессе такого контроля для последующего устранения определяются недостатки системы, причины их возникновения.

4.1. План-факт анализ.

4.2. Вертикальный анализ.

4.3. Функционально-стоимостной анализ.

4.4. Процессный и системный анализ.

5. Управление результатом на основе реинжиниринга бизнес-процессов:

5.1. Управление качеством.

5.2. Управление мотивацией.

5.3. Управление процессами.

5.4. Управление знаниями.

5.5. Управление изменениями.

Результаты функционирования перечисленных блоков – показатели и возможности, проблемы и перспективы – применяются для целевого управления результатом при подготовке управленческих решений, оценке их обоснованности с точки зрения поддержания и повышения конкурентоспособности компании и объектов недвижимости в целом и отдельных бизнес-процессов, механизмов и инструментов в частности (5-й блок).

Управление недвижимостью – это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта.

Цели и задачи управления недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла приведены в Приложении 2.