Ипотека. Ипотечное кредитование и его особенности в современной России

Ипотека – это залог недвижимости с целью получения ссуды. Ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанный с землей, либо это земельный участок, либо какие-то объекты недвижимости.

Особенности ипотечного кредитования: ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости; долгосрочный характер ипотечного кредита (20 - 30 лет); заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника; заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения; законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на ос­нове которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешед­шего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки; ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипо­течные банки.

Правовые основы ипотечного кредитования в России: Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98; Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98.

Ипотечные банки - специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками. Механизм ипотечного кредитованиясущественно отличается от механизма форми­рования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала. Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твер­дый процент. Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам -другим кредитным институтам. Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска). Продав закладные, кредитор использует вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов. Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.

Основные проблемы ипотечного кредитования в России:

- общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кре­дитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

- слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);

- существующие ипотечные банки в большинстве своем обычные КБ с незначи­тельной долей предоставленных ипотечных кредитов;

- неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридичес­кое обоснование использования такого финансового инструмента, как заклад­ная;

ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок - не более 10 лет, чаще 1 -3 года, высокие процентные ставки, квартира находится в залоге до полного погаше­ния ссудной задолженности.