Прекращение договора пожизненной ренты

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).

В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.п.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты [37]. Получатель пожизненной ренты наделен, в целях защиты своего положения, правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет. Основания инициативного требования выкупа ее получателем – существенные нарушения договора со стороны плательщика ренты. Перечня таких оснований, даже примерного, настоящая статья не приводит. Согласно ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора[38].

В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК РФ, а также анализа содержания обязанностей плательщика. Существенным основанием следует признать:

Просрочку плательщиком ренты ее выплаты.

Для договора постоянной ренты ГК РФ устанавливает этот срок «более чем на один год». По мнению автора, годовой срок для договора пожизненной ренты велик, так как пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся в особой защите. По мнению автора, просрочка платежей более чем на три месяца будет существенным нарушением договора пожизненной ренты, но более правильным будет предусмотреть этот срок при заключении договора.

Плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; Следует определить причины неплатежей, чтобы отграничить неаккуратность плательщика от другого основания, также названного в настоящей статье, – неплатежеспособности плательщика как постоянно действующего фактора. В первом случае – плательщик ренты не проявил необходимой заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась характером обязательства (Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства[39]).

Неплатежеспособность плательщика ренты – самостоятельное основание. К нему приравнивается и серьезная опасность возможных будущих неплатежей против согласованных договором размеров и сроков рентных платежей, так важных для получателя пожизненной ренты. Прогноз вероятной опасности неплатежей должен базироваться на обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что рента не будет поступать к получателю в ближайшей перспективе.

Неплатежеспособность не равна несостоятельности (банкротству) юридического лица или индивидуального предпринимателя, но может выражать и несостоятельность (банкротство).

Несостоятельность (банкротство) – признанная арбитражным судом или объявленная должником неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (Закон о банкротстве). Закон о банкротстве распространяется на все юридические лица, являющиеся коммерческими организациями (за исключением казенных предприятий), на некоммерческие организации, действующие в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда. Этот же закон распространяется и на отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в т.ч. зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей. К признакам банкротства гражданина и юридического лица Закон относит неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанности не исполнены ими в течение трех месяцев с момента наступления даты их исполнения, а для гражданина – также, если их сумма обязательства превышает стоимость принадлежащего гражданину имущества.

Закон требует признания любого рода неплатежеспособности плательщика ренты либо оценки обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет.

Также существенным следует признать нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты.

Обеспечение выплаты ренты – это гарантии прав получателя ренты. Если обязательство по обеспечению выплаты ренты не выполнено плательщиком, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель вправе потребовать выкупа ренты плательщиком либо расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

В случае, если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Закон не ограничивает плательщика пожизненной ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена – обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.

При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя постоянной ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает интересы получателя ренты, доверительно передавшего недвижимость персонально одному плательщику ренты. Требование получателя к плательщику о выкупе ренты – мера защиты его существенного интереса.

Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе. Договор пожизненной ренты является длящимся, и для того чтобы снизить риск для каждой из сторон необходимо все основания предусмотреть при заключении договора.

ГК РФ прямо указывает, что получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594[40]. Следовательно, выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом. При этом получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты[41]. В случае отсутствия в договоре условия о выкупной цене, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Как уже говорилось, ГК РФ не дает никаких указаний относительно того, является ли выкуп ренты обязанностью или правом плательщика. Если исходить из того, что в правовом регулировании договора ренты ГК РФ последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, выкуп ренты плательщиком, по мнению автора, следует признать обязанностью. Как же быть в случае отказа плательщика от выкупа ренты? По мнению автора необходимо на законодательном уровне разрешить этот пробел, и предусмотреть выкуп ренты в качестве обязанности плательщика пожизненной ренты в случае существенного нарушения им договора, а также предусмотреть ответственность за неисполнение им этой обязанности.

Наряду с этим получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора, вправе отказаться от выкупа ренты либо выбрать просто расторжение договора, потребовав возмещения убытков[42]. Под убытками согласно ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)[43].

При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления[44]. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по-общему правилу не вправе[45].

ГК РФ не указывает иных оснований прекращения договора пожизненной ренты. Однако Кодекс указывает, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле – продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты[46]. Следовательно, к договору пожизненной ренты в случае, когда имущество передается бесплатно применима ст. 587 ГК. Однако имеет ли право получатель ренты отменить или потребовать через суд отмены договора ренты, если плательщик совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил получателю телесные повреждения? По мнению автора, да. Безусловно, такой поступок плательщика является существенным нарушением договора пожизненной ренты и получатель вправе требовать прекращения договора либо выкупа ренты.

ГК РФ не предусматривает возможности расторжения договора пожизненной ренты по требованию плательщика. Однако к договору пожизненной ренты в случае передачи имущества за плату применима ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав на него третьих лиц, если только последний не согласится с существованием таких обременений. Качество товара, в самом широком смысле слова, зависит не только от его естественных физических, конструктивных, технологических свойств, но и от прочности правовых оснований владения им, т.е. титула. Если титул продавца (в данном случае получателя ренты) небезупречен, он не сможет обеспечить покупателю (в данном случае плательщику ренты) возможность беспрепятственного владения, пользования и распоряжения приобретенным товаром. Поэтому ущербность титула получателя ренты означает в то же время и юридическую дефектность самого товара. Условие о передаче вещи, свободной от прав на нее третьих лиц, считается нарушенным, если передаваемое за плату имущество обременено правами третьих лиц либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными. По мнению автора, нарушение получателем ренты обязанности передать товар свободным от прав на него третьих лиц, может являться основанием расторжения договора пожизненной ренты, если будет доказано, что получатель пожизненной ренты знал об этом или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.

Заключение

Договор пожизненной ренты – новый гражданский договор, который предоставляет собственнику имущества возможность произвести его отчуждение (за плату или бесплатно) в обмен на получение от нового собственника пожизненно определенных денежных сумм. Существенными условиями договора являются предмет и срок.

Данный договор сконструирован в Гражданском кодексе как возмездный, реальный и односторонний. Однако ст. 585 Кодекса отсылает регламентацию рентных отношений к главам, регламентирующим договоры купли-продажи и дарения, которые являются консенсуальными и взаимными, и в этом случае на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику в обусловленный срок, в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также возлагается ответственность за неисполнение этих обязанностей. Но в гл. 33 договор пожизненной ренты сконструирован как реальный и односторонний, он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей. Возникает вопрос, каким же является по юридической природе договор ренты – консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

Данная проблема имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Каков же выход из сложившейся ситуации? Возможно, выход из сложившейся ситуации даст правоприменительная практика. Но предпочтительнее все же устранить данное противоречие на законодательном уровне.

Для договора ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности, он сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества.

Особенностью договора ренты является защита слабой стороны, в качестве которой выступает получатель ренты, путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты. Так, необходимостью защиты слабой стороны продиктовано наличие нормы об обременении недвижимого имущества, переданного под ее выплату. Дополнительной защитой интересов получателя ренты служит правило, определяющее обеспечение выплаты ренты. Поскольку условие об обеспечении исполнения обязательств плательщиком ренты является существенным, то в случае отсутствия такого условия в договоре, он считается незаключенным.

На защиту интересов слабой стороны направлено также требование к соблюдению нотариальной формы договора, а в случае отчуждения недвижимого имущества – его регистрации; выплаты в пользу получателя ренты процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой; сохранения обязанности плательщика ренты по ее выплате и при случайной гибели или случайном повреждении имущества; невозможности прекращения договора надлежащим его исполнением.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. При этом получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой: если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Однако ГК не закрепляет является ли выкуп ренты правом или обязанностью плательщика ренты. По мнению автора, если исходить из того, что в правовом регулировании договора ренты ГК РФ последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, выкуп ренты плательщиком следует признать обязанностью. А как тогда быть в случае отказа плательщика от выкупа ренты? По мнению автора необходимо на законодательном уровне разрешить этот пробел, и предусмотреть выкуп ренты в качестве обязанности плательщика в случае существенного нарушения им договора, а также предусмотреть ответственность за неисполнение им этой обязанности. Следует добавить, что основания прекращения данного договора очень слабо урегулированы законодателем.

Итак, каковы же преимущества и недостатки заключения данного договора. Преимущества: плательщик ренты получает возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости; автоматически решаются проблемы, связанные с уплатой налога с имущества переходящего в порядке наследования и дарения.

Недостатками договора пожизненной ренты можно назвать следующие обстоятельства: заселение в квартиру возможно через какой-то (часто твердо неопределенный) период времени; увеличивается риск «пасть» жертвой мошенников или недобросовестных продавцов.

Операции с недвижимостью, тем более, когда их участниками являются неосведомленные и доверчивые граждане, привлекают мошенников и квартирных аферистов. Поэтому при проведении переговоров и заключении договора потребуется осторожность, бдительность и помощь квалифицированных специалистов.

Договор пожизненной ренты более безопасен для плательщика по сравнению с договором пожизненного содержания с иждивением, и вот почему: плательщик пожизненной ренты выплачивает только деньги, в то время как плательщику пожизненного содержания с иждивением требуется оказывать ряд услуг, объем которых хотя и определен в денежном эквиваленте, тем не менее, порой трудно оценим. Как определить стоимость похода в магазин за продуктами для получателя ренты или какова цена поданного лежачему больному стакана воды? Недовольному получателю пожизненной ренты будет сложнее расторгнуть договор, так как исполнение обязательств плательщиком легко подтверждается письменными документами о передаче им денег.

При заключении договора пожизненной ренты сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

Библиография