Характеристика договора пожизненной ренты

Договор ренты является возмездным договором независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена имущества или нет. «Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным»[5]. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (без выплаты стоимости имущества), то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Возмездность договора ренты не означает его эквивалентности. Наоборот, при его заключении стороны не предполагают, что он будет эквивалентным. Данный договор конструируется так, что объем встречного удовлетворения, который должен предоставлять плательщик ренты, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, которое его может определить. В договоре пожизненной ренты только смерть получателя ренты является тем обстоятельством, которое позволяет выяснить, в чем выразилась возмездность для плательщика ренты.

В главе 33 ГК РФ договор пожизненной ренты сконструирован как реальный: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне…». В соответствии с ГК РФ «договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации»[6]. Как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть.

Договор ренты является односторонним, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой – только обязанности. К такому выводу приводит анализ гл. 33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским кодексом РФ также не возлагается. Казалось бы, указанные выше положения являются очевидными. Однако подробный анализ гл. 33 ГК РФ приводит к другим выводам.

Согласно ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле – продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты[7]. И здесь возникает непростая ситуация.

С одной стороны, отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в главе 33 ГК РФ, и ст. 585 Кодекса отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим отношения купли – продажи и дарения. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст. 456 «Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», ст. 463 «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле – продаже и дарении.

Однако возложение этих обязанностей и ответственности на получателя ренты делает договор ренты, во-первых, взаимным, а во-вторых, консенсуальным, ибо здесь речь идет уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключенным с момента нотариального удостоверения либо государственной регистрации данного договора. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдет уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет нести ответственность. По мнению автора, по-другому произойти и не могло, ибо ст. 585 ГК РФ отсылает регулирование отношений сторон по передаче имущества к правилам о купле – продаже и дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными.

Однако в главе 33 ГК РФ договор пожизненной ренты сконструирован именно как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанности по передаче имущества, поскольку считается заключенным лишь с момента этой передачи. Исходя из этого, ответственность по данному договору получатель ренты тоже не несет. Возникает вопрос, каким же является по юридической природе договор ренты – консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?

Данная проблема имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Каков же выход из сложившейся ситуации? Можно было бы изменить конструкцию договора пожизненной ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. В этом случае отсылка к договорам купли – продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей юридической природе договора ренты. Возможно, выход из сложившейся ситуации даст правоприменительная практика. Но предпочтительнее все же устранить данное противоречие на законодательном уровне. Это представляется особенно важным в связи с тем, что данная проблема, как указывалось выше, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Договор ренты является новым институтом в российском гражданском праве и для успешного становления данного института необходимо освободить его от пробелов и противоречий.

Следует сказать, что в литературе обозначились три точки зрения по поводу отнесения договора ренты к числу реальных или консенсуальных. Развернутое обоснование концепции консенсуального характера договора ренты приводилось О.С. Иоффе. В своей работе он приводит пример, который должен, по его мнению, подтвердить необходимость консенсуальной модели. Автор обращает внимание на то, что при этой модели, если регистрация состоялась, то, хотя бы дом еще фактически не был передан, приобретатель уже стал его собственником, а потому обязан к содержанию отчуждателя. Если же дом передан, но регистрация не состоялась, договор еще не заключен и никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не может[8]. Однако это скорее вписывается в конструкцию реального договора.

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова В.С. Ем пишет, что договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты[9].

М.И. Брагинский является сторонником реального характера договора ренты. По его мнению: прежде всего, как и заем, рента – реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет[10].

Договор пожизненной ренты является алеаторным (рисковым, от латинского alea – игральная кость, случайность), т. к. его результат для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует на срок жизни получателя ренты. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введения в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Другой риск. Закон гласит: случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Более того, в большинстве случаев в договорах указано, что плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище. Это означает, что при невозможности предоставить права пользования жилым помещением, указанным в договоре, ввиду его утраты, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением.