Форма и размер рентных платежей

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни[21]. Таким образом, плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей).

Если условие о размере ренты отсутствует в договоре, то он считается не заключенным[22]. Размер пожизненной ренты устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом, но не минимальному прожиточному минимуму. В соответствии со ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается[23]. Таким образом, закон требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца[24]. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Следует добавить, что обязанность выплачивать определенную денежную сумму сохраняет силу и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату. ГК РФ гласит: «Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты»[25]

Содержание договора пожизненной ренты

Содержание любого договора составляют права и обязанности сторон договора.

Права получателя ренты:

1. Первым и самым основным следует назвать право получателя ренты своевременно и полностью получать ренту.

Гражданским кодексом достаточно строго урегулирован вопрос об обеспечении выплаты ренты. Как следует из статьи 587 ГК РФ механизм обеспечения выплаты ренты разный, в зависимости от характера передаваемого имущества.

– Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), получатель ренты наделяется законом правом залога недвижимости (ипотека). Таким образом, еще одна особенность договора пожизненной ренты в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение. Так, в соответствии с ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество[26]. По договору пожизненной ренты в качестве залогодателя выступает плательщик ренты, залогодержателя – получатель ренты. Таким образом, при заключении договора пожизненной ренты одно и то же имущество подлежит одновременно двум обременениям рентному и залоговому.

– При передаче движимого имущества способы обеспечения рентных платежей должны быть определены самими сторонами в договоре. Это могут быть неустойка, залог, задаток поручительство и другие способы, предусмотренные законом или договором, либо обязанность плательщика застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств.

Придавая особое значение условию, предусматривающему либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту, ГК РФ признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

2. Проанализировав статью 588 ГК РФ, можно назвать следующее право – это право на получение процентов в случае просрочки выплаты ренты плательщиком.

Следует сказать, что в случае отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию подлежат проценты, которые определяются существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части[27]. Здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты.

3. Получатель вправе требовать выплаты ренты от лица, которому было отчуждено плательщиком ренты имущество.

ГК РФ устанавливает дополнительную гарантию для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество. ГК устанавливает: «В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества»[28]. Таким образом, перед получателем ренты появляются сразу два должника: это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик – лицо, заключившее договор с получателем ренты.

Из этого следует, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты. Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

4. Если плательщик до отчуждения имущества нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную дополнительную ответственность.

5. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков [29].

Получатель пожизненной ренты наделен, в целях защиты своего положения, правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. Условия, при которых возможен выкуп ренты и порядок выкупа будут рассмотрены в главе прекращение договора пожизненной ренты.

Обязанности получателя ренты:

1. Согласовать с плательщиком ренты.

– Размер, способ и сроки выплаты ренты;

В случае, если размер и сроки ренты не будут оговорены сторонами, то они будут соответствовать указанным в ст. 597 и 598 ГК РФ.

– Способ обеспечения договора;

– Судьбу договора в случае смерти плательщика ренты.

– Обеспечение потребности в жилье;

Потребность в жилье может быть определена в договоре по-разному: право проживания в жилом помещении, переданном по договору, сохраняется за получателем ренты или указанными в договоре третьими лицами;

плательщик ренты предоставляет получателю ренты какое-либо иное жилье;

в жилом помещении одновременно проживают и получатель, и плательщик ренты;

плательщик ренты не несет обязанности обеспечивать потребности получателя ренты в жилье.

– Основания, по которым возможен выкуп ренты и ее выкупную цену, и другие условия договора.

2. Согласно ГК РФ, в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле – продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты[30]. И здесь возникает следующая ситуация.

В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст. 456 ГК РФ «Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу.

В договоре пожизненной ренты обязанным лицом выступает плательщик ренты, поэтому я начну с рассмотрения его обязанностей.

Обязанности плательщика пожизненной ренты:

1. Плательщик ренты обязан своевременно и полностью выплачивать ренту.

Следует повторить, что случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть – выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях целиком падает на плательщика пожизненной ренты.

2. Индексировать выплату ренты по мере инфляции.

3. Плательщик ренты обязан либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты либо застраховать по правилам ст. 932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате.

4. За просрочку выплаты ренты плательщик должен уплатить проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты[31].

5. Возместить убытки получателю ренты в случае ненадлежащего исполнения обязательства.

6. Исходя из того, что получатель ренты вправе требовать ее выкупа в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком, можно говорить об обязанности плательщика выкупить ренту по требованию ее получателя. Однако ГК РФ никаких указаний относительно того, является это обязанностью или правом плательщика не дает, а так же не предусматривает ответственности плательщика в случае отказа выкупить ренту.

Если исходить из того, что в правовом регулировании договора ренты ГК РФ последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, выкуп ренты плательщиком, по мнению автора, следует признать обязанностью.

7. Вернуть имущество получателю ренты, которое было передано им под выплату ренты бесплатно с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

8. Если плательщик ренты до отчуждения имущества нарушал принятые на себя обязательств, то по требованию получателя, должен наряду с новым приобретателем нести субсидиарную дополнительную ответственность.

Права плательщика ренты:

1. Вправе отчуждать третьему лицу имущество, полученное под ренту.

2. Расторгать договор с согласия получателя ренты.