Форма договора пожизненной ренты

В правовом регулировании ренты Гражданский кодекс последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, тем более что получение ренты нередко может оказаться для получателя пожизненной ренты основным или, по крайней мере, одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение в статье 584 ГК РФ, посвященной форме договора ренты. Таким образом, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возвращением сторон в прежнее положение.

Правда, существуют исключения при определенных условиях сделок, заключенных с нарушением данных требований. Так, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется[18]. Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

Если речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда «исцеление» может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса). Гражданский кодекс предусматривает возможность государственной регистрации сделки в соответствии с решением суда. Это возможно в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации [19].

Таким образом, при отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для получателей пожизненной ренты.