Оценка стоимости недвижимости методом прямой капитализации

Капитализация дохода - получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Стоимость объекта недвижимости определяется:

V=NOI/R

NOI – чистый операционный доход.

R – ставка капитализации.

Чистый операционный доход рассчитывается как устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.

Последовательность определения NOI:

1) Определяется ПВД.

2) ДВД(ЭВД)

3) ЧОД=ДВД-расходы-резервы

Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости.

Операционные расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендатору, поддержку устойчивого потока доходов. Например: коммунальные услуги, налог на з/п и т.д.

Резерв - ежегодное откладывание определенной денежной суммы под долгосрочные расходы. К резервам относятся такие элементы зданий и сооружений, оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. Например, крыша, сантехника, лифт, внутренняя проводка, система кондиционирования воздуха.