Технология оценки стоимости недвижимости затратным методом

1 этап-определение стоимости замещения. Выделяют 3 основных метода:

1) метод удельной стоимости (м-д сравнительной ед.) – скорректированная стоимость ед. измерения умножается на кол-во ед. оцениваемого объекта.

2) м-д разбивки по компонентам - определение компонентов недвижимого имущества и их умножение на укрупненные стоимостные показатели. Компонентами могут быть фундамент, стены, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, перегородки.

3) м-д количественного обследования – составление пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как вновь возводимого.

2 этап-расчет всех видов износа. Учет износа выступает в виде корректировки стоимости вновь воспроизводимого здания при определении текущей стоимости оцениваемого объекта. Различают физич., функциональный, экономич. (моральный, внешний) износы.

3 этап-определение рыночной стоимости земельного участка. При определении стоимости объектов недвижимости стоимость земельного участка должна составлять не менее 20 % от общей стоимости объекта.

1) метод по сопоставимым продажам (МПСАП);

2) м-д соотнесения или переноса – основан на анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке и разделение общей цены продажи на цену здания и цену земельного участка;

3) м-д капитализации земельной ренты –капитализация доходов, полученных за счет арендных платежей (этот м-д практич. не используется);

4) м-д техники остатка - применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наиболее эфф-го и наилучшего использования зем-го участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В основе м-да - принцип остаточной продуктивности;

5) м-д развития или освоения зем-го участка. Он испол-ся, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на самостоятельные/индивид. участки. 4 этап-чисто математическое действие = 1 этап - 2этап + 3этап.