Расторжение договора найма жилого помещения о передаче жилого помещения в коммерческий наем

Основания и порядок расторжения по требованию одной стороны договора найма жилого помещения (коммерческий).

ГК – ст.687 – определяет основания и порядок. Несколько ситуаций: 1) по требованию нанимателя; 2) по требованию наймодателя; 3) по требованию любой стороны.

1. П.1 ст.687 – нанимателю с согласия др. граждан предоставлено право во внесудебном порядке в любое время по любому основанию расторгнуть.

Обязаны письменно предупредить о расторжении договора за 3 месяца. Если нет, то до истечения 3-х месячного срока договор считается нерасторгнутым.

2. Наймодатель вправе требовать расторжения лишь в судебном порядке и лишь по основаниям, установленным в законе.

Расторжение договора по требованию наймодателя в результате противоправных действий нанимателя (перечень оснований исчерпывающий) – п.2 ст.687 ГК

Суд, рассматривая требования о расторжении договора, вправе согласно п.2 ст.687 ГК облегчить положение нанимателя и вместо расторжения договора дать шанс на спасение (дать срок не более 1 года для устранения нарушений). Если он не устраняет нарушения, то по новому иску суд принимает решение о расторжении ->суд может принять решение об отсрочке исполнения решения о расторжении (срок не более 1 года). Эти меры спасения не подлежат применению к краткосрочному договору (не более 1 года).

П.4 ст.687 ГК РФ – еще 2 основания расторжения договора найма по требованию наймодателя (если используют не по назначению) – Постановление «О применении жилищного кодекса» - п.39 (Постановление Пленума ВС от 2.07.2009г. №14).

Использование не по назначению – использование не для проживания граждан, а для склада, офиса, разведения животных. Неоднократное постоянно повторяющееся действие по пользованию жилого помещения без соблюдения правил.

При краткосрочном найме названные меры применяются с учетом ГК.

3. По основаниям, не связанным с противоправными действиями (по требованию любой из сторон). П.3 ст.687 – примерный перечень – аварийное состояние, помещение перестает быть пригодным. Расторжение происходит в судебном порядке.

К другим случаям можно отнести снос дома, перевод жилого помещения в нежилое. Лица, выселяемые из таких домов, подлежат обеспечению др. жилой площадью, если жилье было получено от государственного/муниципального фонда. Если наймодатель физическое лицо, то вопрос будет решаться в зависимости от конкретной ситуации.