Государственная регистрация изменения или расторжения договора аренды недвижимости

Часто в процессе исполнения договора аренды возникает необходимость изменения его условий или его расторжения. В связи с этим возникает вопрос: необходимо ли регистрировать изменение или расторжение договора аренды недвижимости, прошедшего процедуру государственной регистрации? Для многих специалистов, сталкивающихся на практике с подобным вопросом, ответ будет однозначным: конечно же надо.

В связи с формированием новой системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и изменениями законодательства в данной области, а именно принятием Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. №133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон), и в развитие этого Закона – подзаконных нормативно правовых актов, полагаем необходимым по новому взглянуть на указанный выше вопрос.

Сложившаяся на сегодняшний день практика регистрации изменения договора аренды недвижимости по большому счёту базируется на позиции Пленума ВХС, который на основании нормативных положений п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) считает, что любое соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит государственной регистрации. Более того, государственную регистрацию Пленум ВХС рассматривает как элемент формы сделки.

С подобным подходом по нашему мнению согласиться нельзя.

Системный анализ положений ныне действующего ГК позволяет сделать однозначный вывод о том, что государственная регистрация сделки стоит особняком от формы сделки. В доктрине гражданского права под формой сделки понимается способ выражения воли лица, совершающего сделку, в то время как государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Последнее положение прямо закреплено в Законе о государственной регистрации (ст. 9 Закона). По этой же причине государственная регистрация не может рассматриваться и как дополнительное требование к форме сделки согласно ч. 3 п. 1 ст. 161 ГК (наряду с такими требованиями как совершение на бланке определённой формы, скрепление печатью). В юридической литературе без всяких сомнений отмечается, что новый кодекс разграничивает государственную регистрацию сделок и их форму, и что государственная регистрация, которая ранее служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки.

Закон о государственной регистрации в числе объектов государственной регистрации называет: возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации; сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации. В Законе также устанавливается, что государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации. Это касается, в частности, отношений аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года, и если это предусмотрено соглашением сторон ‑ на срок менее одного года

Таким образом, в настоящее время регистрации подлежат как сами договоры аренды, так и основанное на нём возникновение, изменение и прекращение обременения вещных прав арендодателя правом аренды арендатора. В отношении же регистрации вносимых изменений в договор аренды или его расторжения Закон о государственной регистрации не содержит прямых указаний.

Относительно последнего обстоятельства, следует заметить, что изменение или расторжение договора есть не что иное, как сделка, т.к. эти действия направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. И если же на основании такой сделки, переходит, или прекращается право (аренда) на недвижимое имущество, то, безусловно, такое изменение договора аренды подлежат государственной регистрации. В противном случае соблюдение требования о государственной регистрации не требуется. Так, если изменения в договор вносятся в связи со сдачей в аренду дополнительных площадей (здания, сооружения, помещения) или производится уменьшение арендуемых площадей происходит соответственно возникновение или прекращение права на недвижимое имущество, и поэтому изменение договора аренды и основанного на нём возникновения или прекращения права подлежит государственной регистрации. Если же изменения в договор вносятся в части, не затрагивающей данных об объекте аренды, например, изменяются размер арендной платы, обязанности по содержанию арендованного имущества, то, очевидно, что соответствующие изменения договора не регистрируется.

Относительно расторжения договора аренды, который прошёл государственную регистрацию, с уверенностью можно говорить, что в данном случае необходимо выполнить требование о государственной регистрации в силу того, что прекращение права аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации. В этом случае объектом государственной регистрации будут являться и соглашение о расторжении договора аренды и прекращение права аренды.

Полагаем, что рассмотренный вопрос нуждается в официальных разъяснениях. Для чего необходимым и достаточным будет изложить эти разъяснения на уровне Пленума ВХС. Естественно его позиция по отмеченным аспектам рассмотренного вопроса должна быть пересмотрена.

Якименко В.А.

БГЭУ (Минск)