Метод капитализации доходов

В методе прямой капитализации определение стои­мости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для опре­деления текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название «метод капитализации дoxoдa, или «метод дисконти­рования денежных потоков».

Метод капитализации дохода представляет собой спо­соб конвертации будущих выгод от владения недвижи­мостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей.

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денеж­ные потоки без амортизации и подоходного налога.

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения (холдингового периода) за вы­четом издержек от оформления сделки. Определяющим шагом в методе капитализации дохода является выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводиться оценщиком на основе детального исследования рынка. При этом следует иметь в виду такие моменты:

1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. За­дача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период владения недвижимос­тью.

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако следует иметь ввиду, что эти данные отражают прошлые ожи­дания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозный период.

3. При проведении анализа оценщик должен учи­тывать возможность вложения капитала в альтерна­тивные инструменты финансового рынка и, следова­тельно, тенденции и динамику их развития в про­гнозный период.

4. Ставки капитализации дохода учитывают ожидае­мые риски вложения капитала в недвижимость. Раз­личные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализа­ции.

5. В процессе анализа оценщик должен получить определенный диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в границах сопоставимых продаж.

6. Окончательный выбор ставок дохода целиком за­висит от мнения оценщика, основанного на его опыте и проведенном анализе.

Тема 2.3. Подход (метод) прямого сравнительного анализа продаж [6]