Методы определения поправок

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

- анализ парных продаж;

- регрессионный анализ.

Качественные:

- относительный сравнительный анализ;

- метод общей группировки;

- персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от срав­ниваемых объектов к оцениваемому, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Парными продажами называются продажи двух объ­ектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Корректировка может производиться в двух основных формах:

- в денежном выражении;

- в процентах.

Поправки в денежном выражении - это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

- независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются);

- кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

1. Имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.)

3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

5. Местоположение. Учитывает поправки на мес­тоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объ­екта.

6. Физические характеристики. Каждое от­личие в физических характеристиках должно быть уч­тено при проведении оценки.

Третий вид поправки- общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен. Если разброс цен невелик, например, около 1 %, то можно с уверенностью заключить, что стои­мость объекта является величиной, средней по отноше­нию к наибольшему и наименьшему значению в рассмат­риваемой группе сравнительных продаж.

Различными сегментами рынка недвижимости ис­пользуются разные единицы сравнения.

На рынке продажи земельных участков используются следующие единицы:

- цена за 1 сотку;

- цена за 1 га;

- цена за 1 застроенный лот;

- цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);

- цена за единицу плотности застройки.

При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики:.

- цена за 1 м²;

- цена за 1 м² площади, сдаваемой в аренду;

- цена за 1 м³ строительного объема;

- цена за комнату или квартиру;

- цена за единицу, приносящую доход (стадионы ­за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается ариф­метическое усреднение полученных данных. Вместо усреднения возможно использование нечетких оценок и корректировок.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоста­вимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согла­сования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суж­дение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.