Тема 2.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)[5]

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Сущность затратного подхода (метода) заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затрата­ми на приобретение участка земли, его благоус­тройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

В условиях рыночных отношений недвижимость при­обретается для того, чтобы получить доход или какие ­либо удобства от владения ею в будущем.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отноше­ниях лучше подходит доходный метод, или метод капи­тализации дохода (МКД). Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики часто применяют этот подход (ме­тод).

Применение затратного метода необходимо при:

1. анализе нового строительства;

2. определении варианта использования земли;

3. реконструкции зданий;

4. оценке для целей налогообложения;

5. для выявления сверх доходов при оценке недвижи­мости;

6. оценке для целей страхования;

7. оценке последствий стихийных бедствий;

8. оценке специальных зданий и сооружений.

Стоимость недвижимости по затрат­ному подходу (методу) ­ - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же мате­риалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стои­мость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но пост­роенного из новых материалов и в соответствии с совре­менным стандартом, дизайном и планировкой.

Ограничения, связанные с применением (подхода) метода

1. 3атратный метод не отражает стоимости прогнозиру­емых доходов, что является определяющим для не­движимости, приносящей доход;

2. Большие трудности и неопределенности с определе­нием износа, особенно если зданию более 10 лет.

3. Метод не учитывает возможности применения вари­анта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.