Раздел 3. Процесс оценки

Процесс оценки - последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, обычно включает восемь этапов.

На этапе постановки задачи:

1. идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

2. устанавливаются: цель оценки; вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная и т.д.); дата.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение статус и физический состав.

Цель оценки - использование заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик, поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества.

На этапе составления плана работ определяются:

1. график работ по оценке;

2. источники и способы сбора информации;

3. затраты на сбор и обработку информации;

4. оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

5. вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, Может быть получена из периодических изданий и другой литературы посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков

Большинство профессионалов обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

1. расходы на доступ к платным базам данных и иных источников информации;

2. оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

3. командировочные расходы;

4. оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

5. расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

6. Вознаграждение оценщика устанавливается, исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

Далее идет этап сбора и обработки данных, касающихся только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, отбрасываются.

Собранные данные обрабатываются и готовятся для дальнейшего использования в оценочном процессе. Могут быть внесены обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.

Следующий этап - оценка земельного участка.

Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта а, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Рыночный, затратный и доходный методы будут подробно рассмотрены в последующих главах.

На этапе согласования проводятся:

1. итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

2. проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

3. проверка правильности всех математических расчетов

4. синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых методов оценки, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

5. Отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и люб другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация использовании данных: допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.